El mercado inmobiliario argentino ingresó en una etapa de fuerte incertidumbre tras el resultado electoral en la provincia de Buenos Aires. La derrota del Gobierno derivó en un shock financiero que se trasladó de inmediato a las operaciones inmobiliarias.

El contraste es marcado. El sector venía en expansión, con récord de escrituras en julio —más de 20.000 operaciones entre Ciudad y provincia— y señales de recuperación tras años de retroceso. Los créditos hipotecarios en UVA, sumados a precios en dólares todavía considerados de oportunidad, sostenían la dinámica. El lunes posterior a las elecciones frenó esa tendencia: el dólar “blue” se movió entre $1.385 y $1.420, acciones y bonos cerraron en rojo, y los bancos consolidaron un endurecimiento de sus políticas de financiamiento.

Impacto inmediato en créditos hipotecarios

Hoy son 24 las entidades que ofrecen líneas hipotecarias UVA. Sin embargo, el principal obstáculo para quienes buscan financiar la compra de una vivienda sigue siendo acreditar ingresos suficientes para cubrir la cuota inicial.

Bancos sin tope de monto

• Santander: TNA 12,5% para vivienda permanente y 14% para no permanente. Plazo máximo 30 años. Financia hasta 80% (permanente) y 50% (no permanente). Requiere haberes acreditados. Relación cuota/ingreso: 25%. Ingresos mínimos: $1,3 millones y $1,7 millones.
• Supervielle: sin límite de monto. TNA 8,5%. Plazo hasta 15 años. Financia 70%. Cuota hasta 25% del ingreso. Requiere ingresos superiores a $2,5 millones.
• Macro: plazo hasta 20 años. Destino primera o segunda vivienda. Financia 70% hasta $350 millones, 60% por encima de ese valor y 90% en línea joven. TNA 15%. Cuota hasta 30% del ingreso para clientes selecta y 25% para el resto.
• BBVA: plazo hasta 30 años. Tasa 9,5% con sueldo acreditado y 12,5% sin acreditación. Capital ajustable por UVA. Financia 80% de vivienda para uso permanente. Ingresos mínimos: cuatro salarios mínimos, unos $1.288.800.

Montos entre $250.000.000 y $350.000.000

• Galicia: UVA. Tasa 11,5% (13,5% si se deja de cobrar el sueldo en la entidad). Plazo hasta 20 años para compra y 10 años para refacción. Financia 70% en adquisición y 50% en refacción. Cuota no supera 25% de ingresos; se pueden sumar hasta cuatro aportantes del grupo familiar.
• Del Sol: tasa 9% con haberes en el banco y 12,5% sin acreditación. Plazo hasta 20 años. Financia 80%. Cuota hasta 25% del ingreso. Ingresos mínimos: $1 millón.
• Banco de Corrientes: compra, construcción, ampliación, refacción y compra de terreno. Plazo 20 años para adquisición/construcción y 10 años para ampliación/refacción/terreno. Financia hasta 80%. UVA + 5% fija.
• ICBC: hasta $300 millones para vivienda permanente y $150 millones para refacción. UVA. Tasa 8,9% con cuenta sueldo y 10,5% sin ella. Plazo hasta 20 años. Financia 75%. Ingreso mínimo: $1,1 millones.
• Hipotecario: hasta $250 millones. Financia 80% para compra o construcción, 50% en terminación y 100% en ampliación. Tasa 11,9%. Plazo 20 años. Cuota hasta 25% del ingreso.

Rango hasta $250.000.000

• Brubank: hasta $250 millones. Plazo hasta 30 años. Pesos ajustables por UVA. Tasa 8% con sueldo acreditado y 10% sin acreditación. Financia 70%. Cuota hasta 25%.
• Credicoop: monto máximo $200 millones. Tasa fija 8,5% con haberes y 9,5% sin acreditación. Plazo hasta 20 años. Financia 70% primera vivienda y 50% segunda. Cuota hasta 25%. Ingresos mínimos: superiores a $2 millones.
• Comafi: hasta $350 millones. Plazo hasta 20 años. Tasa 9% para clientes con cuenta sueldo. Financia 75% en adquisición y 50% en refacción. Cuota hasta 25%.

Bancos regionales con líneas UVA

• Banco de Entre Ríos, San Juan, Santa Cruz y Santa Fe: UVA en pesos. TNA 6,5% con sueldo y 8,9% sin acreditación. Plazo hasta 20 años. Financia 75%. Monto máximo $300 millones. Cuota/ingreso: 30% con haberes, 25% sin haberes.
• Banco Nación: hasta 230.000 UVAs (unos $300 millones). Tasa 4,5% con cuenta sueldo y 8% sin ella. Ofrece opción antiinflación con prima anual de 1,5% y tope vía coeficiente de variación salarial. Para un préstamo de $100 millones se requieren ingresos de $2.026.741 y una cuota inicial de $506.685. Financia hasta 75%. Plazos hasta 30 años.
• Bancor (Córdoba): financia hasta 75%. Tope aproximado 250.000 UVAs (unos $320 millones). Plazo 5 a 20 años. UVA con tasa 8,9% con haberes y 9,9% sin acreditación. Cuota hasta 25%.

Montos intermedios y líneas especiales

• Patagonia: adquisición para uso permanente o inversión y refacción. UVA. TNA 11,5%. Plazo hasta 30 años. Monto máximo $120 millones. Financia 75% en compra y 25% en refacción.
• Municipal de Rosario: hasta $100 millones. Financia 75%. Plazo 20 años. Tasa 3% con sueldo y 4,2% sin acreditación.
• Neuquén: dos líneas. 1) Hasta $75 millones con tasa 3,5% para clientes con paquete y 4,5% para autónomos/monotributistas. 2) Hasta $150 millones con tasa 8,5% (con paquete) y 9,5% (sin haberes). Financia 80% en compra y 100% en construcción. Plazo hasta 20 años. Cuota/ingreso hasta 30%. Requisitos de residencia y destino en la provincia.
• Chubut: hasta $200 millones. Aunque su web no lo detalla, la última publicación señalaba: UVA, plazo hasta 20 años, tasa 6% primera vivienda y 8,5% segunda, financia hasta 75%, cuota hasta 30%.

Bancos que pausaron

• Banco Ciudad informó la pausa de sus líneas hipotecarias hasta nuevo aviso.

Dólar, tasas y scoring: cómo afecta el acceso

El salto cambiario redujo el equivalente en dólares de los inmuebles en pesos. En junio, con un dólar a $1.200, una propiedad de $100 millones equivalía a US$83.300. Con una cotización de $1.425, ese mismo monto se traduce en US$70.175.

Al encarecimiento del dólar se suma la suba de tasas y el endurecimiento del scoring. El Banco Macro elevó su TNA al 15%, la más alta del sistema. El Banco Nación mantuvo su tasa pero ajustó el scoring, lo que limita el universo de solicitantes aprobados.

Los bancos buscan cubrirse frente a la falta de fondeo a largo plazo, la cercanía del ciclo electoral, cuotas iniciales más altas y un riesgo país elevado. Ajustar el scoring opera como filtro sin modificar tasas.

Requisitos de ingreso: el verdadero obstáculo

Los niveles de ingreso exigidos se ubican muy por encima de los salarios promedio en el mercado laboral argentino. A modo de referencia:

• Nación: $2.026.741 para un préstamo de $100 millones.
• Credicoop: más de $2 millones.
• Supervielle: más de $2,5 millones.
• Santander: $1,3 millones para vivienda permanente y $1,7 millones para no permanente.
• ICBC: $1,1 millones.
• BBVA: $1.288.800 (equivalente a 4 salarios mínimos).
• Del Sol: $1 millón.

En casi todos los casos, la cuota no debe superar entre 25% y 30% de los ingresos.

Fondeo y perspectivas

El fondeo de largo plazo es un punto crítico. Para préstamos a 20 o 30 años los bancos necesitan recursos estables, difíciles de conseguir en un entorno de tasas elevadas e incertidumbre financiera.

A esto se suma la expectativa de posibles cambios de reglas tras el resultado electoral.

Acceso restringido

La brecha entre valores de inmuebles en dólares e ingresos en pesos amplió el umbral de entrada. Si bien los créditos UVA volvieron al mercado, las condiciones actuales los convierten en una opción accesible sólo para un segmento reducido de trabajadores con ingresos altos y estabilidad laboral comprobada.

El sistema financiero busca equilibrar la necesidad de productos de largo plazo con la gestión del riesgo. La paradoja es clara: los créditos hipotecarios regresaron, pero las condiciones de acceso hacen que sigan siendo una herramienta limitada frente a la demanda real de vivienda.