El regreso de los créditos hipotecarios UVA volvió a instalar en la agenda un interrogante clave: cuánto debe ganar por mes una familia para acceder a un préstamo que permita comprar una vivienda. De acuerdo con un relevamiento elaborado por el economista Federico González Rouco, experto en mercado inmobiliario y de Empiria Consultores), los principales bancos del país difundieron las condiciones actualizadas de sus líneas hipotecarias, incluidas tasas, límites de financiación y el porcentaje de ingreso que puede destinarse a la cuota mensual.

El informe tomó como referencia el ingreso mínimo necesario para solicitar USD 10.000 y permitió proyectar cuánto se requiere para un monto más representativo del mercado: USD 100.000. La mayoría de las entidades trabaja con créditos ajustados por UVA, salvo el Banco Provincia, que mantiene una línea tradicional en pesos.

El economista explicó que cada banco fija una relación cuota–ingreso que va del 20% al 40% y que la tasa y el plazo determinan el valor de cada cuota. A partir de esa información, calculó el ingreso mínimo por cada USD 10.000 prestados. La transformación a un crédito de USD 100.000 solo exige multiplicar por diez.

Los ingresos que exige cada banco para USD 100.000

Los resultados muestran diferencias amplias entre entidades, vinculadas con sus tasas, exigencias crediticias y condiciones comerciales.

Banco de Córdoba

• Relación cuota–ingreso: 25%.
• Tasa: 8,9% para clientes / 9,9% para no clientes.
• Ingreso mínimo por USD 10.000: $518.117.
• Ingreso estimado para USD 100.000: $5.181.170.
• Cuota por USD 10.000: $129.529.

Banco de Neuquén

• Relación cuota–ingreso: 30%.
• Tasas: entre 3,5% y 8,5% (clientes) / 4,5% a 9,5% (no clientes).
• Ingreso mínimo por USD 10.000: $280.314.
• Ingreso estimado para USD 100.000: $2.803.140.
• Cuota por USD 10.000: $84.094 (la más baja entre los bancos provinciales).

Banco de Corrientes

• Relación cuota–ingreso: 25%.
• Tasa fija: 5% (solo clientes).
• Ingreso mínimo por USD 10.000: $382.774.
• Ingreso estimado para USD 100.000: $3.827.740.
• Cuota por USD 10.000: $95.694.

Banco de Rosario

• Relación cuota–ingreso: 25%.
• Tasa: 5,1%.
• Ingreso mínimo por USD 10.000: $385.986.
• Ingreso estimado para USD 100.000: $3.859.860.
• Cuota: $96.496.

Grupo Petersen (Santa Fe, San Juan, Entre Ríos, Santa Cruz)

• Relación cuota–ingreso: 30%.
• Tasas: 9,9% (clientes) / 12,3% (no clientes).
• Ingreso mínimo por USD 10.000: $555.875.
• Ingreso estimado para USD 100.000: $5.558.750.
• Cuota: $138.969.

Banco de Chubut

• Relación cuota–ingreso: 30%.
• Tasa: 10%.
• Ingreso mínimo por USD 10.000: $623.271.
• Ingreso estimado para USD 100.000: $6.232.710.
• Cuota: $155.818.

Banco Nación

• Relación cuota–ingreso: 25%.
• Tasas: 6% (clientes) / 12% (no clientes).
• Ingreso mínimo por USD 10.000: $347.739.
• Ingreso estimado para USD 100.000: $3.477.390.
• Cuota: $86.935.

Banco Provincia (crédito no UVA)

• Relación cuota–ingreso: hasta 40%.
• Tasa fija: 42,7%.
• Ingreso mínimo por USD 10.000: $1.289.585.
• Ingreso estimado para USD 100.000: $12.895.850.
• Cuota: $515.834.

Banco Hipotecario

• Relación cuota–ingreso: 20%.
• Tasa: 13,9%.
• Ingreso mínimo por USD 10.000: $960.646.
• Ingreso estimado para USD 100.000: $9.606.460.
• Cuota: $192.129.

ICBC

• Relación cuota–ingreso: 25%.
• Tasas: 11% (clientes) / 12% (no clientes).
• Ingreso mínimo por USD 10.000: $598.669.
• Ingreso estimado para USD 100.000: $5.986.690.
• Cuota: $149.667.

Otros bancos y requisitos mínimos publicados

Además del relevamiento para USD 100.000, algunos bancos fijaron públicamente ingresos mínimos para solicitar sus líneas UVA:

• Credicoop: desde $2.000.000.
• Del Sol: mínimo $1.000.000.
• ICBC: desde $1.100.000.
• BBVA: $1.288.800 (cuatro salarios mínimos) y desde $5.000.000 para tasa del 8%.
• Santander: $1.300.000 para vivienda permanente y $1.700.000 para segunda vivienda.
• Supervielle: más de $5.000.000.

En todos los casos, las entidades mantienen una regla central: la cuota inicial no puede superar el 25% del ingreso familiar, con excepciones puntuales como el Banco Provincia, que admite hasta 40%.

Cómo impactaron el dólar y la inflación en el acceso al crédito

El salto del tipo de cambio redujo el poder de compra en dólares de los ahorros en pesos. En junio, con un dólar a $1.200, $100 millones equivalían a USD 83.300. Con la divisa en $1.430/1.440, ese monto bajó a USD 69.900. Esta variación encareció el valor de las propiedades medidas en moneda local y complicó los planes de millones de familias.

Las cuotas indexadas por UVA también sumaron presión. La inflación de los últimos meses ajustó los valores mensuales y exigió mayores ingresos para mantener la relación cuota–ingreso por debajo del límite permitido.

A esto se añadió el endurecimiento del scoring bancario. Algunas entidades llevan sus tasas hasta 17% de TNA, mientras que el Banco Nación, incluso con la tasa más baja del mercado, reforzó los criterios de análisis y priorizó perfiles con estabilidad laboral, baja deuda y antecedentes financieros sólidos.

Las entidades que exigen menos ingresos y las que exigen más

Con todos los datos del relevamiento, la comparación final muestra que:

Los bancos con ingresos mínimos más bajos para USD 100.000

• Banco de Neuquén: $2.803.140.
• Banco Nación: $3.477.390.

Los bancos con ingresos mínimos más altos

• Banco Provincia: $12.895.850.
• Banco Hipotecario: $9.606.460.

Los valores confirman una brecha significativa entre entidades públicas y privadas, entre líneas UVA y líneas tradicionales y entre bancos con tasas subsidiadas y bancos con tasas superiores al promedio del mercado.