Cuánto cuesta comprar un dos o tres ambientes en el Gran Buenos Aires: las zonas más caras y más accesibles

El valor de los departamentos en el Gran Buenos Aires muestra una tendencia ascendente en 2025. Según los informes de Zonaprop y de Mercado Libre junto con la Universidad de San Andrés (UDESA), los precios de venta aumentaron de manera sostenida, con alzas de entre 4% y 9% interanual según la zona. Las unidades de dos y tres ambientes concentran buena parte de la demanda y reflejan con claridad las diferencias entre el norte, oeste y sur del conurbano bonaerense.

En la zona norte, el valor promedio del metro cuadrado se ubicó en USD 2.324, con una suba mensual del 0,6% y un incremento del 5,1% en los últimos doce meses, según Zonaprop. Un departamento de dos ambientes cotiza en promedio USD 113.319, mientras que uno de tres ambientes alcanza los USD 175.001.

La Lucila figura como el barrio más caro, con un valor de USD 3.622 por m2. Le siguen Vicente López y Olivos, con USD 3.568 y USD 3.110 por m2, respectivamente. En el otro extremo, Barrio Infico (USD 922/m2), José C. Paz Centro (USD 969/m2) y Billinghurst (USD 1.075/m2) aparecen como las opciones más accesibles del norte.

El informe de Mercado Libre–UDESA confirma esta tendencia. En Vicente López, los precios se ubican en torno a USD 2.309 por m2, con un aumento del 6,8% desde noviembre de 2023.

Allí, un dos ambientes de 50 m2 se ofrece por unos USD 112.000 y uno de tres ambientes por USD 173.000. El corredor de la avenida del Libertador concentra algunas de las cotizaciones más elevadas de todo el GBA.

Semblante oeste y sur

En la zona oeste, el precio promedio del metro cuadrado llegó a USD 1.633, con un aumento del 0,5% en junio. En lo que va del año, la suba acumulada fue del 1,7%, y en términos interanuales, del 2,2%.

Un departamento de dos ambientes y 50 m2 cuesta en promedio USD 81.853, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 ronda los USD 118.071.

Entre los barrios más caros se encuentran Tristán Suárez (USD 2.869/m2), Villa Udaondo (USD 2.593/m2) y Don Bosco (USD 2.529/m2). Por el contrario, San José (USD 569/m2), Don Orione (USD 643/m2) y Parque San Martín (USD 747/m2) se posicionan como las zonas más económicas.

El informe de Mercado Libre y UDESA detectó un aumento interanual del 4,5% en el oeste, con una recuperación iniciada en enero. En localidades como Lanús y Avellaneda, los valores también subieron. Según Leandro Gómez, de Gómez Propiedades, un dos ambientes de 45 m2 se ofrece por USD 90.000. Los de tres ambientes y 80 m2 se ubican entre USD 180.000 y USD 200.000. En el caso de casas familiares, los valores oscilan entre USD 250.000 y USD 300.000, según el metraje y la ubicación.

Gómez explicó que los compradores priorizan inmuebles aptos para crédito hipotecario y que la mayoría busca propiedades por debajo de los USD 100.000. La escasez de unidades en ese rango intensificó la presión sobre los precios. A medida que desaparecen las opciones más accesibles, la oferta se reconfigura y empuja el valor hacia arriba.

En la zona sur, la evolución de precios también marcó una tendencia positiva. Según el informe de Mercado Libre–UDESA, los departamentos subieron 4,2% en términos interanuales. Desde mayo de 2024, se observa una recuperación en curso. El informe también registró que en GBA sur el metro cuadrado promedia entre USD 655 y USD 858, con diferencias marcadas entre barrios.

Valores en pozo

El mercado de propiedades en pozo exhibe los valores más elevados. Según Mercado Libre y UDESA, el precio medio de los departamentos en esta etapa se ubicó en USD 2.893/m2. Esa cifra representa un 31% más que los inmuebles usados y un 2,2% por encima de los a estrenar.

Un dos ambientes cuesta alrededor de USD 150.000 y uno de tres ambientes, unos USD 225.000. El aumento en el costo de construcción, que alcanzó el 126% desde octubre de 2023, impactó de lleno en las tipologías nuevas y proyectadas.

Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, indicó que la brecha entre inmuebles usados y nuevos alcanzó su mayor nivel en cinco años. Las unidades a estrenar retomaron la curva ascendente y las propiedades publicadas comenzaron a alinearse con los precios reales de cierre. En su visión, la expectativa de un blanqueo fiscal alentó el interés, aunque todavía persisten dudas sobre su implementación.

A nivel general, el valor de los departamentos en el AMBA subió 8,1% interanual, según el informe de Mercado Libre y UDESA. Las subas comenzaron en CABA en agosto de 2023, en GBA norte en abril de este año, en GBA sur en mayo y en GBA oeste desde enero. Esta desincronización explica las diferencias entre regiones. Las zonas que iniciaron antes su recuperación muestran subas más intensas.

El informe también remarcó un fenómeno vinculado a la tipología. Las unidades más pequeñas, especialmente de dos ambientes, concentran el mayor nivel de consultas. Esto se vincula con el perfil de la demanda actual, que prioriza propiedades más accesibles y listas para habitar. La presión de costos y la mejora del crédito influyeron en esa tendencia.

El factor crédito hipotecario

El acceso al financiamiento vuelve a entrar en juego. Si bien solo el 21% de las operaciones de compraventa se concreta con crédito hipotecario, la posibilidad de reactivar líneas específicas para vivienda generó expectativas. Las zonas con mayor volumen de operaciones por debajo de los USD 150.000 captaron el interés de quienes aspiran a comprar con respaldo bancario.

A su vez, la evolución normativa impactó en el mercado. La eliminación del COTI, la actualización de los montos exigidos por la UIF y el nuevo régimen simplificado del impuesto a las ganancias facilitaron algunas operaciones. Sin embargo, todavía no se observa una traducción clara en mayores niveles de cierre, según los referentes consultados.

«La oferta también cambió. Desaparecieron muchas de las propiedades por debajo de los USD 80.000, y aquellas que aparecen en ese rango suelen tener superficies más reducidas o ubicaciones más alejadas. En este contexto, los valores de dos y tres ambientes en el conurbano consolidan una recuperación moderada, pero constante, sin señales de retroceso inmediato», puntualizó Gómez.

El mercado inmobiliario del GBA atraviesa una nueva etapa. Los departamentos de dos y tres ambientes volvieron a posicionarse como eje de las operaciones. La diferencia de precios entre zonas muestra que la localización, la infraestructura, la seguridad y el acceso a transporte público siguen siendo determinantes. El norte mantiene los valores más elevados, el oeste avanza con firmeza y el sur empieza a mostrar signos de reactivación.