Los pasajes Julio S. Dantas y Guillermo Enrique Granville atraviesan una manzana de Villa Santa Rita como si el tiempo se hubiese detenido. Son angostos, tranquilos, sin edificios altos ni locales comerciales. Están pavimentados con adoquines, rodeados de viviendas bajas y jardines, y ofrecen una experiencia urbana que escasea en la Ciudad de Buenos Aires. Esa identidad barrial se preservó durante décadas y hoy se revaloriza, especialmente a partir de la reciente inauguración de la primera plaza del barrio.
Villa Santa Rita, uno de los barrios con menor superficie de la ciudad (2,2 km2), se ubica entre Álvarez Jonte, Joaquín V. González, Gaona y Condarco. Durante mucho tiempo, careció de espacios verdes públicos. La plaza abierta entre Jonte, Campana y Cuenca, lindera al pasaje Dantas, responde a un reclamo histórico y refuerza el valor residencial de la zona. En un contexto donde la oferta de suelo urbano disminuye, estos pasajes se consolidan como enclaves de calidad ambiental.
Los pasajes se formaron a principios del siglo XX, con una lógica de subdivisión de quintas sin perder ventilación ni luz natural. Dantas tiene tránsito restringido; Granville es peatonal y tiene escalinatas, canteros y farolas colocadas por los vecinos. Ambas calles reflejan una organización comunitaria que también interviene en la conservación de fachadas y espacios comunes.
En su recorrido, los pasajes cruzan una manzana delimitada por Álvarez Jonte, Cuenca, Elpidio González y Campana. Allí se ubica la escuela pública Provincia de Tierra del Fuego, con más de noventa años. Su presencia refuerza el carácter residencial del área y actúa como anclaje urbano.
Esta institución también fomenta la permanencia de familias jóvenes que valoran la proximidad de servicios educativos sin tener que moverse a otros barrios.
La arquitecta Rossana Castiglioni, asesora del área de Patrimonio del Ministerio de Cultura porteño, explicó que muchas viviendas fueron levantadas por inmigrantes con recursos limitados. “Las casas respetan el volumen original, con patios, zaguanes y fachadas con rejas. Las reformas posteriores mantuvieron la escala”, detalló. Según Castiglioni, el valor del lugar no sólo reside en su arquitectura, sino también en su carácter simbólico. “Hay un sentido de comunidad que no se genera por ordenanza, sino por usos y prácticas cotidianas”, afirmó.
Las casas muestran una evolución discreta. Algunas se adaptaron con materiales nuevos, pero sin alterar el entorno. En otros casos, se incorporaron dúplex modernos al tejido urbano.
El código urbanístico cataloga la zona dentro de la Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB), lo que impide construcciones superiores a tres pisos. Esto protege la proporción visual y el ritmo constructivo. “No sólo es conservar fachadas, es mantener relaciones visuales que hacen que los pasajes no pierdan su escala barrial”, señaló Román Andrés Paikin, de San Román Propiedades.
Trayectoria y valores para comprar o alquilar
Historias orales evocan una zona marcada por bares, esquinas de encuentros y relatos de malevos, especialmente cuando el arroyo Maldonado, hoy entubado bajo la avenida Juan B. Justo, atravesaba la zona. Vecinos mayores recuerdan a la esquina de Cuenca y Magariño Cervantes como “La Puñalada”, un apodo heredado del tiempo en que la zona era más áspera. Hoy, ese mismo entorno convoca a familias jóvenes y adultos mayores en busca de tranquilidad.
La aparición de créditos hipotecarios reactivó la demanda. Las propiedades se venden rápido si están bien ubicadas o refaccionadas. La oferta es limitada: son pocas las viviendas disponibles y casi no hay opciones en alquiler. Las operaciones se concretan entre vecinos o por referencias. La oferta se mueve si el precio acompaña.
Un relevamiento de San Román Propiedades indica que los departamentos de uno y dos ambientes oscilan entre USD 75.000 y USD 115.000. Los de tres ambientes se ubican entre USD 155.000 y USD 189.000, mientras que los de cuatro ambientes superan los USD 200.000. Los PH de tres ambientes parten desde USD 159.000, y las casas alcanzan los USD 250.000. En el pasaje Dantas, un dúplex a estrenar cotiza en USD 180.000, mientras que una casa antigua en lote chico se ofrece por USD 152.000.
En materia de alquileres, un monoambiente cuesta entre $350.000 y $450.000 mensuales. Los departamentos de dos ambientes rondan los $500.000. Los PH van de $700.000 a $1.200.000 y las casas alcanzan el millón de pesos, aunque hay muy poca disponibilidad.
Un plus único
Cynthia Bergman, de MS Gatti Gestión Inmobiliaria, explicó que “los pasajes tienen un plus estético y ambiental que sube el precio. No es lo mismo una casa sobre Jonte que una en Dantas o Granville. La experiencia es distinta”. En propiedades bien mantenidas, se suma entre un 5% y un 10% sobre el promedio de la zona.
Una propiedad ubicada en Dantas al 3200, completamente refaccionada, cotiza en u$s180.000. Tiene 100 m² distribuidos en dos plantas. En la primera, un living comedor amplio, cocina integrada y toilette; en la segunda, dos dormitorios, baño completo y un patio con lavadero. Dispone de calefacción por radiadores y un balcón aterrazado.
El diseño de las viviendas, la relación entre vecinos y el bajo tránsito vehicular generan una sensación de vida tranquila. “Se vive como en un patio compartido. Las familias se conocen. Hay cooperación. Es un microbarrio dentro del barrio”, señaló Bergman. La convivencia se potencia con eventos vecinales, como ferias espontáneas o celebraciones organizadas entre frentistas.
La demanda proviene de personas que ya conocen Villa Santa Rita. “Muchos crecieron en el barrio o tienen parientes cerca. Buscan volver o seguir cerca. Eso sostiene los valores y genera rotación controlada”, apuntó Paikin. La comunidad valora la posibilidad de estar en una zona residencial con buena conectividad, sin perder la calma.
Por qué se llaman así
El valor simbólico de los nombres también aporta sentido. Dantas recuerda a un militar de la Guerra del Paraguay. Granville homenajea a un marino inglés que combatió junto a Guillermo Brown. Ambas referencias anclan a los pasajes en una historia más amplia, vinculada a la formación de la ciudad. El trazado, la nomenclatura y los usos actuales construyen una identidad que excede el plano físico.
La intervención del Gobierno porteño con la nueva plaza y la conservación del trazado urbano apuntalan el valor futuro. Aunque las unidades son pocas, los pasajes ganaron visibilidad. E
sa mezcla de patrimonio, identidad, calma urbana y accesibilidad posiciona a Villa Santa Rita como una de las zonas a seguir en el mercado residencial de CABA. “En una ciudad donde muchas zonas cambian de forma acelerada, estos rincones mantienen la escala barrial. Eso es cada vez más valioso”, concluyó Castiglioni.
