La salida del cepo cambiario reconfiguró el panorama del crédito hipotecario en Argentina. A partir de la liberalización del acceso al dólar oficial, las operaciones de compra venta ganaron agilidad, mejoró la previsibilidad para las familias y se amplió el margen para acceder a más metros cuadrados financiados. Sin embargo, las tasas continúan su camino ascendente y los bancos sostienen una política prudente frente a la demanda creciente.
Según registros de los colegios de escribanos de CABA y Provincia de Buenos Aires, en el primer trimestre de 2025 se otorgaron más de 7.000 créditos hipotecarios entre ambas jurisdicciones. El financiamiento ya explica más del 15% de las compraventas realizadas.
El economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria, explicó que «la posibilidad de operar con dólar oficial redujo hasta un 15% el costo efectivo en moneda dura y generó una mejora clara en el acceso a la vivienda». La operatoria previa al 11 de marzo requería adquirir dólares MEP, más caros y con mayores restricciones. Ahora, con una cotización menor, el comprador puede destinar una cuota inicial más baja o aspirar a una propiedad de mayor superficie.
Alan Daitch, CEO de la plataforma Tasa Tasa, consideró que este cambio resulta «clave para la formalización del mercado» y para dar previsibilidad a quienes toman un crédito. «Los bancos prestan sobre montos declarados, y la estabilidad cambiaria de las semanas posteriores al levantamiento del cepo ayudó a mejorar las condiciones de acceso», destacó. También observó que quienes cuentan con capital propio están frente a una ventana de oportunidad si el tipo de cambio se mantiene en valores contenidos.
Tasas en aumento y criterios más estrictos
A pesar de este escenario favorable, las tasas continúan en ascenso. «Muchos bancos ya aplicaron hasta tres aumentos desde noviembre. La tasa nominal anual promedio subió cerca de un punto en apenas cuatro meses», detalló González Rouco. Las entidades financieras ajustan sus condiciones ante un contexto de inflación persistente y expectativas cambiantes.
El informe de Empiria relevó que bancos como Santander, Hipotecario, Galicia, Macro y Brubank implementaron múltiples subas. Por ejemplo, Santander pasó de una TNA de 5,5% a 9,5%, mientras que Hipotecario realizó tres ajustes sucesivos hasta alcanzar ese mismo nivel. En contraste, entidades como Banco Ciudad sólo aplicaron un aumento leve, de 5,5% a 6,9%.
La evolución de la tasa incide directamente en la cuota mensual. González Rouco explicó que «un punto adicional de tasa implica un incremento cercano al 10% en el valor de la cuota». Esto reduce el universo de personas que pueden calificar para un préstamo.
Perfiles de la demanda y límites del acceso
El promedio de simulaciones registradas en Tasa Tasa muestra que quienes acceden al crédito suelen ser trabajadores en relación de dependencia, de alrededor de 30 años, que presentan codeudores -usualmente su cónyuge o un progenitor- y cuentan con ingresos conjuntos por encima de los $2.500.000 mensuales.
González Rouco indicó que el perfil de la demanda se mantuvo constante: «Personas entre 30 y 45 años, con ingresos formales y objetivos de vivienda familiar». Aun así, el acceso se ve condicionado por la relación cuota-ingreso, que en la mayoría de los bancos no puede superar el 25% del ingreso neto del solicitante.
Daitch sostuvo que si una persona logra una tasa por debajo del 6% y la cuota inicial representa entre el 25% y el 30% de sus ingresos, se encuentra en una buena posición para tomar el crédito. «Si las tasas se ubican por encima del 10%, o si los números son ajustados, conviene evaluar con mayor cautela», aclaró.
Condiciones por banco: montos, tasas y plazos
Actualmente, los bancos ofrecen créditos con condiciones variables. Algunas entidades no fijan tope máximo al monto, mientras que otras lo establecen en $250 o $350 millones. La financiación promedio oscila entre el 70% y el 80% del valor del inmueble, y los plazos se extienden hasta 30 años en la mayoría de los casos.
Las tasas nominales anuales más competitivas se encuentran en bancos con fuerte presencia territorial. Por ejemplo:
- Banco Municipal de Rosario: 3% TNA + UVA con cuenta sueldo.
- Banco Ciudad: 3,5% TNA + UVA en zonas como el microcentro y el sur de CABA.
- Banco Nación: 4,5% TNA con cuenta sueldo y opción de cobertura contra inflación.
- Banco de Corrientes y Bancor: tasas de entre 3,5% y 5% según el perfil del solicitante.
En el extremo opuesto, bancos como Del Sol, Brubank y Galicia ofrecen tasas más altas, entre el 9% y el 14%, especialmente para quienes no acreditan haberes en la entidad.
Consejos para avanzar sin demoras
González Rouco recomendó iniciar el trámite lo antes posible: «Cuanto más se dilate el proceso, mayor es la exposición a subas de tasa o movimientos en el tipo de cambio. Hay casos donde una semana de espera implicó pagar un 10% más».
Para Daitch, el contexto obliga a planificar con cuidado. «Los bancos se mueven con cautela. Aún hay incertidumbre política, y difícilmente mejoren las condiciones antes de las elecciones de medio término», afirmó.
Ambos especialistas coincidieron en que el levantamiento del cepo cambiario generó una mejora sustancial en el mercado. El crédito hipotecario volvió a ser una opción concreta, aunque todavía limitada por condiciones estrictas y un entorno financiero inestable. La clave está en conocer las ofertas vigentes, simular escenarios y actuar con rapidez cuando se presenta una oportunidad adecuada.
