El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) redefine su dinámica. La derogación de la Ley de Alquileres, sumada a la reactivación de los créditos hipotecarios, marca el pulso de la recuperación. Si bien la compraventa mantiene el contado como modalidad dominante, el interés por el financiamiento bancario crece de forma sostenida.
El relevamiento de precios de propiedad de noviembre 2025, un trabajo conjunto de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA), muestra un incremento interanual en los precios de venta. El precio mediano de venta de departamentos en dólares por metro cuadrado sube 5,3% respecto a noviembre de 2024, con alzas lideradas por GBA Norte (6.2%) y CABA (6.0%). A nivel intermensual, los precios de departamentos suben 0.2% en CABA y 0.7% en GBA Sur.
La información detalla que los aumentos interanuales más altos se registran en:
- Casas: Pilar (GBA Norte) aumenta 18,5%.
- Departamentos AMBA: Escobar (GBA Norte) aumenta 17,4%.
- Departamentos CABA: Boedo registra una suba de 10,6%.
Pese al alza de precios, la demanda de venta en CABA disminuye 12,7% entre octubre de 2024 y octubre de 2025. Este comportamiento, señalan los analistas, se asocia a la contracción de la oferta de créditos y a la incertidumbre, lo que posterga decisiones de inversión inmobiliaria.
El mercado de departamentos se encuentra al alza en todo el AMBA desde mediados de 2023, aunque ahora los valores se estabilizaron.
Barrios de CABA con mayor apreciación de precio interanual
El siguiente listado muestra los cinco barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) que registraron el mayor incremento interanual en el precio de venta de departamentos a noviembre de 2025, según el relevamiento de Mercado Libre y UDESA:
Los barrios de Saavedra, Villa Ortúzar y Villa Devoto encabezan la valorización de departamentos en CABA. Estos tres barrios registran subas interanuales superiores al 7,7% (ver gráfico), lo que subraya un marcado proceso de revalorización en el corredor norte y en zonas cercanas a los ejes de conexión con el Gran Buenos Aires oeste. Este crecimiento es superior a la media general de CABA, que se ubica en 5%.
El barrio de Saavedra se consolida como uno de los polos de mayor apreciación en CABA. Daniel Addario, de Addario Inmobiliaria, subrayó que el crecimiento de la oferta gastronómica acompaña el aumento de la demanda residencial. «En los últimos años surgen polos comerciales muy activos, con cafés de especialidad y locales atendidos por sus dueños, lo que fortalece el sentido de pertenencia del barrio de Saavedra».
En materia inmobiliaria, Addario detalla los valores actuales del mercado en la zona. Los departamentos en pozo se ofrecen entre USD 2.400 y USD 3.500 por metro cuadrado, con emprendimientos puntuales que alcanzan los USD 4.300, según el estado de avance de la obra.
Las unidades a estrenar manejan valores similares. Por su parte, los departamentos usados en buenos edificios con amenities y estado óptimo convalidan precios de USD 2.800 por metro cuadrado. Addario explicó que estos valores, aunque todavía se ubican levemente por debajo de los de Núñez o Belgrano, tienden a igualarse a medida que crece la demanda por viviendas con servicios y espacios verdes cercanos.
El auge de Villa Ortúzar no pasa inadvertido en el mercado inmobiliario, al registrar una apreciación interanual de sus precios cercana al 10%. Adrián Cyderboim, de Crecer Inmobiliaria —firma con gran conocimiento en la zona que limita con Colegiales y Villa Urquiza—, explica que el barrio se convierte en una de las joyas de CABA. Sus límites con Colegiales y Villa Urquiza, sumados a una excelente conectividad, lo posicionan como una alternativa de alta demanda, especialmente para familias jóvenes. Este interés se traduce en una rápida absorción de las unidades nuevas y una revalorización de los departamentos usados.
Cydeboim comenta que la demanda se dirige hacia unidades que ofrezcan espacios cómodos y diseños modernos. Los nuevos proyectos de construcción en Villa Ortúzar acompañan esta tendencia, consolidando el valor de la inversión.
Las áreas de mayor interés se concentran alrededor de las principales avenidas y estaciones de subte. Según Cyderboim, las más buscadas hoy son Álvarez Thomas, Triunvirato y De los Incas.
Pero también destaca el interés creciente en calles como Roseti, Charlone o Tronador, donde nuevos proyectos están transformando el entorno y tienen mucho margen para seguir el avance.
Qué pasa en alquileres
El mercado de alquiler registra variaciones interanuales a noviembre 2025 del 32,4% en departamentos y del 50% en casas, en pesos corrientes.
Cómo la inflación promedia el 2,3% mensual, ya los alquileres no suben con la inercia que lo hacían hasta fin de 2024. Los valores para contratos nuevos parten en cifras levemente por encima de la inflación.
Un hecho clave es el incremento registrado en la oferta: la cantidad de departamentos disponibles para alquilar en AMBA aumenta un 225,8% respecto a noviembre de 2023.
Corredor Norte: dólar y proyección optimista
En el eje de Vicente López, San Isidro y Tigre, los precios de alquiler se consolidan en dólares. Federico Vinelli, de Vinelli Inmobiliaria, detalla los valores: “Vicente López para un alquiler de departamento de dos ambientes pide USD 800 y uno de tres ambientes llega a USD 1.000”. Los contratos se pactan por 24 meses con ajustes trimestrales o cuatrimestrales.
Vinelli asegura que, si un propietario ofrece un buen producto a precio lógico, se alquila en una semana. La demanda se mantiene alta. En la compraventa, el corredor siente un movimiento «tímido, pero creciente» de consultas por créditos hipotecarios. Vinelli estima un alza en los precios de venta del 10% promedio para la zona, con picos más altos en La Calabria y la franja sobre el río en San Isidro y Vicente López.
Corredor Sur: equilibrio en pesos
El GBA Sur, con epicentro en Avellaneda y Lanús, cotiza sus alquileres en pesos. Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, describe que los valores promedio para departamentos de dos ambientes sin cochera rondan los $550.000 a $650.000 mensuales. Los alquileres registran aumentos anuales cercanos al 40% o 45%, un valor que supera el promedio de CABA.
Respecto a la compraventa, Belvedere confirma el regreso del interés: “Con el regreso de los créditos UVA y líneas tradicionales, volvió el interés por la compra con financiación. Todavía predominan las operaciones al contado, pero ya se observan reservas con crédito, algo que no ocurría hace años”, explica.
Los valores de compraventa en el sur son más accesibles. Un departamento de dos ambientes ronda los USD 80.000, y las casas o PH de tres y cuatro ambientes se mueven entre USD 100.000 y USD 180.000.
Corredor Oeste: poca oferta y contado domina
En el GBA Oeste (Morón, Moreno, Ituzaingó), el mercado de alquileres presenta poca oferta disponible y una rotación extremadamente rápida. Paola Sessarego, gerente comercial del Grupo Vaccaro, comenta que en Castelar e Ituzaingó residencial, los precios de los departamentos se ubican en $450.000 para dos ambientes.
Sessarego afirma que la rotación es inferior a una semana para la mayoría de las propiedades, ya que la demanda aumenta en forma elevada. Sin embargo, en los barrios privados la cotización migra al dólar (USD 750 un dos ambientes).
El mercado de compraventa en el oeste registra la menor incidencia de los créditos hipotecarios. Sessarego señala que “aún no se ven efectos de reactivación de los créditos. Todo se concreta al contado o mediante financiación privada o a través de nuestra constructora”.
