El mercado constructor de viviendas e inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires asiste a un cambio de escenario que obliga a los inversores a reajustar sus estrategias. Tras un periodo donde el alto costo de la construcción en dólares hizo que las propiedades recién terminadas fueran más accesibles que las vendidas en pozo, la dinámica de precios muta. La clave de este giro reside en la baja del costo de edificar, un factor que, combinado con la reactivación crediticia, impulsa al pozo a recuperar su tradicional atractivo.

Según el informe Metadato de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) a noviembre de 2025, el costo de construcción medido entre agosto y octubre tuvo un descenso de (5,36%).

Este retroceso se explica por la estabilización del costo en moneda nacional y el recorrido alcista del dólar paralelo en el periodo señalado. En simultáneo, el precio de venta en pozo creció un 2,36%.

Damián Tabakman, presidente de la CEDU, analiza este fenómeno: «El dólar en las últimas semanas fue subiendo con la situación económica general, y eso no fue acompañado por aumento de costos de construcción. El costo de construcción se acomodó a la baja y relajó un poco el estrés que los desarrolladores padecieron hasta ahora».

Empleo

De acuerdo con Metadato, y en base al IERIC (Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción) que depende del control del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación Argentina), en lo que va del año hasta el mes de agosto pasado – último dato disponible – el empleo en la Industria de la construcción, ha tenido un crecimiento de 2,47%, mientras si lo medimos desde nuestro anterior registro del mes de mayo la evolución hasta el mes de agosto resulta de 0,33%, con una caída en el mes de junio en el orden de (-0,56%) y luego una leve evolución de 0,38% medido entre agosto contra julio pasado.

Cuya circunstancia permite colegir que el empleo muestra una estabilización con las leves variaciones antes señaladas.

Índice CAC

Desde hace 15 meses atrás el Índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción) viene creciendo a una tasa mensual más cercana a la inflación. Sin embargo, su elevado indicador quedó posicionado muy por encima del IPC (Índice de Precios al Consumidor), y más aún por sobre la cotización del dólar blue. Asi lo confirmaron desde la cámara que lidera Gustavo Weiss.

Si bien, este último fue creciendo en el año hasta alcanzar a un valor nominal bastante similar al de mediados de 2024, su evolución fue menor a la inflación y especialmente al Índice CAC, cuya situación deriva en un costo de construcción sustancialmente alto, tal lo observado.

Este panorama explica por qué los desarrolladores debieron reajustar los precios de los nuevos proyectos, haciendo que, en muchos barrios, el metro cuadrado en pozo resulte más alto que el de las unidades a estrenar que provienen de stock viejo

El Impulso de las hipotecas

La reactivación del mercado es notoria, impulsada por la vivienda usada y la reactivación crediticia. Las escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires crecieron fuertemente, impulsadas por el mercado hipotecario. En el periodo de enero a septiembre de 2025, la expansión de las escrituras de compraventa alcanzó un acumulado de 40,15%.

El mercado hipotecario fue el motor: la expansión de las escrituras hipotecarias en el mismo periodo de 2025 fue de 449,59%. El menor ritmo inflacionario y la mayor oferta de créditos permitieron este fuerte aumento de las operaciones con hipotecas. La participación de hipotecas sobre el total de escrituras acumulado a septiembre de 2025 fue de 21,85%.

El Metadato revela que esta mayor demanda reduce el stock disponible. Durante el mes de octubre, se alcanzó un indicador de 1,0 años para agotar el stock de la oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires. Este indicador se redujo como consecuencia de la mejora de la demanda y la menor oferta de viviendas incorporadas.

Sin embargo, el informe advierte que las recientes restricciones, como mayores tasas y condiciones de acceso estipuladas por los bancos, están haciendo que este crecimiento se desacelere.

Respecto a la rentabilidad bruta de alquileres, esta desciende fuertemente un (-9,81%) desde julio, principalmente por la suba del dólar paralelo.

El pozo vuelve a ganar terreno

El cambio de paradigma es vital para la decisión de compra. Durante buena parte del año, la unidad a estrenar resultaba más económica. Sin embargo, ese stock de unidades terminadas —construidas con costos anteriores— se agotó. La tendencia ahora muestra que los precios de venta en pozo vienen creciendo por sobre el precio de unidades terminadas desde hace un año. De hecho, desde junio pasado, los precios de venta en pozo aumentaron un 3,41%, mientras que las unidades terminadas lo hicieron un 1,79%.

Tabakman subraya que el panorama anterior ya es parte de la historia. «Hoy, comprar en pozo de una cosa que recién inicia resulta atractivo. Los precios del producto terminado a estrenar se acomodaron al alza porque los dueños subieron los valores». Además, el pozo mantiene la virtud de pagarse en cuotas mientras se construye y aprovechar el aumento de precio que la construcción naturalmente tiene a medida que la obra avanza.

Matías Stul, de PKS Desarrollos, coincide en que el pozo ofrece la mejor relación entre precio y rentabilidad esperada, siempre que la elección del desarrollador sea correcta. Él estima que el valor de compra en pozo ronda entre un 20% y 30% por debajo del valor final de una unidad terminada, lo cual permite financiar el pago durante la obra.

«Eso genera una rentabilidad implícita que muchas veces supera el rendimiento de una inversión financiera tradicional en dólares», explica Stul.

Costo Histórico vs. Precio Actual

Aunque hubo una leve baja reciente en el costo de construcción en dólares, el nivel se mantiene elevado. El costo de edificar en la Ciudad de Buenos Aires superó los USD 1.300 por metro cuadrado.

Si se observa el comportamiento del costo desde el promedio de 2018, este se encuentra en octubre en un valor superior de 29,36%. En contraste, el recorrido del precio en pozo en igual periodo es de apenas el 1,97%. Esta diferencia demuestra por qué el costo de construcción aún se mantiene muy alto, afectando la rentabilidad del sector.

Stul explica por qué los precios del pozo a veces superan al producto terminado: «Todavía hay oferta de unidades a estrenar que fueron construidas con costos de obra anteriores, más bajos que los actuales. Esos proyectos pueden mantener precios más competitivos. En cambio, los emprendimientos nuevos incorporan costos de reposición actualizados y una proyección de inflación en dólares hacia adelante, lo que eleva el valor del metro cuadrado en pozo».