Conviene comprar para alquilar: qué barrios de la Ciudad ofrecen mayor rentabilidad

Después de varios años de rendimientos bajos, la inversión en departamentos para alquilar muestra un repunte en la Ciudad de Buenos Aires. Según el último informe de Zonaprop, la rentabilidad bruta promedio alcanzó en un 5,39% anual. El dato implica que hoy se necesitan 18,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, lo que representa una mejora de 21,3% respecto de un año atrás.

Este cambio marca un quiebre tras más de tres años en los que los rendimientos promediaban en torno al 4% anual o menos. El aumento se explica por la suba sostenida de los precios de alquiler y la estabilización en el mercado de compra venta.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Profesional Inmobiliario porteño, explicó que “la oferta satisface la demanda, y en el último tiempo observamos que los inquilinos están más dispuestos a aceptar las condiciones de alquiler, lo que a su vez beneficia a los propietarios”.

Por su parte, José Rozados, de Reporte Inmobiliario, señaló que la mejora se apoya tanto en la suba de alquileres como en la estabilidad macro. “Las proyecciones indican que, si las condiciones se mantienen, la rentabilidad de los alquileres podría crecer algo más aún. La combinación de una oferta suficiente y un incremento en los precios mantiene el mercado atractivo para los inversores”, sostuvo.

Villa Lugano, sorprende

El informe de Zonaprop ubica a Villa Lugano como el barrio con mejor retorno: 9,2% anual. Le siguen Nueva Pompeya (8,4%) y Parque Avellaneda (7,8%). En estos casos, el bajo valor del metro cuadrado —USD 1.070 en Lugano y USD 1.437 en Nueva Pompeya— combinado con alquileres en alza mejora la ecuación para los inversores.

En el otro extremo, Puerto Madero registra apenas 3,7% de rentabilidad bruta anual, seguido por Palermo (4,2%) y Núñez (4,4%). También aparecen entre los de menor retorno Belgrano, Coghlan y Recoleta, todos con valores en torno al 4%. Chej Muse destacó que “las propiedades en estas zonas tienen un valor de alquiler alto, pero la inversión inicial también es muy elevada, lo que limita el rendimiento a largo plazo”.

Los departamentos de dos y tres ambientes siguen siendo los preferidos por inversores y locatarios. Un dos ambientes medio de 50 m2 tiene un valor de USD 128.000 y se alquila por alrededor de $668.500 mensuales. En tres ambientes, con 70 m2, el precio asciende a USD 178.000 y el alquiler a casi $900.000.

En zonas como Villa del Parque o Villa Crespo, un dos ambientes puede generar rendimientos cercanos al 6% anual, mientras que en Caballito o Villa Devoto un tres ambientes ronda el 5,5%.

Por qué mejoró la rentabilidad

El retorno de la rentabilidad se apoya en distintos elementos. Entre ellos, la derogación de la Ley de Alquileres a través del DNU 70/2023 del presidente Javier Milei, que marcó un quiebre en la regulación del sector. La medida eliminó topes y rigideces contractuales, habilitando plazos más flexibles y ajustes pactados entre partes. Como consecuencia, la oferta de propiedades en alquiler creció 176% en el último año y medio, según el Colegio Inmobiliario porteño, y permitió una recomposición del mercado.

En paralelo, aunque los alquileres subieron, en términos reales bajaron 34% entre enero de 2024 y marzo de 2025, lo que los mantuvo relativamente accesibles en comparación con otros bienes y servicios. Esa dinámica sostuvo la demanda y, al mismo tiempo, mejoró el ratio alquiler/precio.

Finalmente, la estabilidad cambiaria consolidó el atractivo de la inversión inmobiliaria. “La percepción de la propiedad como un activo seguro y rentable se fortalece con un dólar estable”, aseguró Chej Muse.

El factor oferta y porcentajes

Más allá de la rentabilidad, barrios como Palermo, Belgrano, Villa del Parque y Caballito lideran en cantidad de búsquedas. Palermo concentra más del 21% de la oferta de alquileres en la Ciudad, mientras que en Belgrano y Caballito la demanda se sostiene por su conectividad y servicios. Rozados apuntó que los barrios periféricos y del sur muestran el mejor ratio de rentabilidad, pero la demanda estructural continúa más firme en zonas centrales y consolidadas.

Con un rendimiento promedio cercano al 6% anual y barrios que superan el 8%, el mercado inmobiliario porteño recupera atractivo para quienes buscan generar ingresos pasivos mediante alquileres. El horizonte dependerá de la evolución de la inflación, el tipo de cambio y la estabilidad económica, pero el repunte de los últimos meses ya encendió señales positivas para los inversores.

Los 5 barrios más rentables según Zonaprop (julio 2025):

• Villa Lugano: 9,2%.
• Nueva Pompeya: 8,4%.
• Parque Avellaneda: 7,8%.
• San Nicolás: 6,3%.
• Constitución: 6%.

Los 5 barrios menos rentables:

• Puerto Madero: 3,7%.
• Palermo: 4,2%.
• Núñez: 4,4%.
• Belgrano: 4,7%.
• Coghlan: 5,1%.