Construir un barrio en la provincia puede demorar hasta 10 años por trabas burocráticas, según Malí Vázquez, de la CEDU

En el estudio de Ladrillo.Info, Federico Miqueo conductor del streaming suceso del mundo inmobilirio recibió a Malí Vázquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), para conversar sobre la actualidad del mercado inmobiliario, el papel de la mujer en la construcción y la gestión de proyectos en un contexto marcado por la incertidumbre económica, los costos elevados y las demoras burocráticas.

Durante el encuentro, Vázquez describió un escenario adverso para la actividad. Según precisó, edificar un barrio desde la presentación de la prefactibilidad hasta la escrituración final puede demorar casi una década, en particular en la provincia de Buenos Aires. “Es real, son casi 10 años. No es un invento. Pasa por municipio, provincia y Nación. Todos tienen excusas: que no tienen gente, que están recién asumidos o que necesitan capacitarse. Pero en los hechos, el proceso se vuelve interminable”, alertó.

También mencionó obstáculos en la Ciudad de Buenos Aires, donde las reglas del juego pueden cambiar con cada ciclo político. “El equilibrio es fundamental. No puede modificarse el código urbanístico cada cuatro años, porque eso paraliza todo: el propietario no sabe qué construir, la inmobiliaria no puede tasar, y el proyecto no avanza. La falta de seguridad jurídica impide planificar”, agregó.

La represenante de CEDU remarcó que, al asumir nuevas gestiones, muchas veces las cámaras deben reconstruir el diálogo institucional desde cero. “Nos quedamos sin interlocutores y lo que venía con envión, se frena. No hay continuidad en las políticas públicas”, indicó.

Margen estrecho, ventas en pausa

Vázquez trazó un diagnóstico crítico sobre la rentabilidad de los desarrollos. “El valor de construcción se duplicó en el último año y medio, pero el mercado no convalida una suba equivalente en los precios de venta. Eso achicó al extremo los márgenes. Hoy es difícil largar obras nuevas”, explicó.

El freno en los lanzamientos se traduce en una caída de los anuncios de viviendas en pozo. “Zonaprop lo refleja en sus informes. El que puede esperar, retira unidades de la venta. El que vendió preventa en dólares y arrancó, está muy complicado”, afirmó.

Consultada sobre la posibilidad de acceder a financiamiento para proyectos, fue tajante: “Todavía no hay crédito en pozo. Es el gran pendiente. Los bancos recién empezaron a otorgar hipotecas sobre viviendas terminadas, pero siguen sin departamentos dedicados al real estate. Hay mucho por hacer en ese sentido”.

Desde la CEDU, según comentó, trabajan con el Gobierno y entidades financieras para fomentar líneas de financiamiento orientadas a obras en desarrollo (ya se reglamentaron las hipotecas divisibles). “Necesitamos que aparezca el fondeo, pero también voluntad política. La suba de tasas al 10% no ayuda. El crédito es fundamental para dinamizar el sector”, advirtió.

Importaciones, márgenes y viaje a China

En abril, Vázquez encabezó un viaje de desarrolladores a la feria de Cantón, en China, con el objetivo de conocer materiales y tecnologías disponibles en el gigante asiático. “Fue exploratorio, no comercial. La cabeza te explota. Tienen productos de todas las calidades, desde bachas inteligentes hasta porcelanatos de lujo. Pero el cemento y el hierro, que son los insumos más costosos, no se pueden importar. Ahí se juega el verdadero margen del metro cuadrado”, explicó.

Opinó que los desarrolladores no deberían asumir tareas de importación, sino que deberían enfocarse en construir. “Zapatero a su zapato. La logística la deben hacer quienes saben. Nosotros tenemos que dedicar recursos a producir y generar hábitat”, señaló.

Microcentro, zonas con potencial y el rol del Estado

Para Vázquez, el Microcentro porteño necesita una intervención decidida. “Quedó muerto y sigue muerto. Los incentivos nacieron y murieron. Hace falta inversión pública y privada, pero sobre todo un Estado facilitador. No pedimos beneficios para la oferta, sino condiciones para que se pueda hacer. Hay que dejar hacer”, planteó.

También mencionó otras zonas con potencial, como Parque Patricios o parte del sur porteño. “Se avanzó, pero falta mucho. En Recoleta los precios bajaron, pero no está muerta. No tiene margen de crecimiento, pero mantiene su valor. En cambio, el microcentro sí necesita una reconversión estructural”, subrayó.

Mujeres en el sector: una tarea de visibilización

Además de su rol institucional, Vázquez impulsa desde hace años la visibilidad de mujeres en puestos de liderazgo dentro del sector inmobiliario y de la construcción. “Cuando empecé en la CEDU, me encontré con muchas directivas valiosas, pero invisibilizadas. Fundamos una red de mujeres del real estate para mostrar esas trayectorias. No por ser mujeres, sino por su mérito profesional”, explicó.

Recordó que en 2017, cuando asumió su cargo, la cámara tenía diez miembros activos. Hoy, son más de 150. “Lo logramos con mucho esfuerzo, haciendo ciudad con conciencia. El Día del Desarrollador Urbano, el 8 de julio, también lo creamos nosotros. En 2021 logramos que el código de edificación reconociera la figura del desarrollador urbano. No hacemos viviendas sueltas, generamos hábitat”, detalló.

La primera vivienda, los jóvenes y el cambio cultural

En relación con las posibilidades de los jóvenes para acceder a la vivienda propia, Vázquez consideró que el desarrollo urbano debe enfocarse en generar ciudades sostenibles, más allá de la unidad funcional. “Después de la pandemia, cambió el paradigma. Primero está la persona, después el producto. Antes se diseñaba pensando en el producto. Ahora se piensa en función de las necesidades humanas. Eso redefine la forma de hacer ciudad”, sostuvo.

En sus visitas a universidades como la UADE, suele transmitir un mensaje claro: “Si una estudiante ve que otra mujer ocupa un puesto clave en el sector, sabe que puede aspirar a lo mismo. La visibilidad genera referencia, y eso inspira”.

Consultada sobre obstáculos personales por su condición de mujer, respondió que no encontró trabas directas en su carrera, pero reconoció que su hija de 23 años le hizo ver una realidad más amplia. “No todas son como yo. A muchas les cuesta más. Por eso hay que seguir trabajando para abrir espacios y formar referentes. No alcanza con decir ‘empoderada’. Hace falta acción”.

Perspectivas

Hacia el cierre del programa, Vázquez se mostró optimista, aunque sin euforias. “El contexto macroeconómico mejora, pero el presente es difícil. El que compró un lote hace dos años para construir su casa hoy está atrapado. Terminó preso de los costos y de los plazos».

Hay que esperar, ver cómo evolucionan los precios, el crédito y la seguridad jurídica. Concluyó: «Lo bueno es que el sector tiene vocación de seguir adelante. Estamos acostumbrados a los ciclos. Y esto también va a pasar”.