El valor de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires experimenta un reordenamiento según un análisis privado. Esta situación rompe la lógica que definió los costos en los últimos meses. La suba del Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) frente al dólar ya no replica el mismo movimiento según un trabajo de UNBOX Developers.
Además, los materiales de terminación dejaron de fijar el techo del costo para edificar viviendas, un valor que trepó un 130% en dos años.
Este proceso responde a una mezcla de factores: la inflación internacional, cambios en la dinámica local de oferta, una mayor apertura comercial, el reacomodamiento del salario real y el ritmo de los proyectos en marcha. La referencia que hoy sostiene al sector es la obra gris. Su costo se aproxima de manera efectiva a los USD 1.000 por metro cuadrado, lejos de los USD 1.500 que se usaron como referencia durante gran parte del ciclo anterior.
Santiago Levrio, COO (director de operaciones) de UNBOX Developers, sintetizó el cambio con una idea central: la inflación no solo actúa en Argentina. El CAC considera salarios y materiales, y cada componente responde a una realidad distinta. Los salarios en dólares muestran retraso luego de un ciclo con caída del poder adquisitivo interno y menor actividad. En cambio, los materiales se vinculan a cadenas que adoptan precios internacionales y restricciones de oferta.
Costos de terminaciones con baja
La clave, para Levrio, está en la inversión de la estructura de costos. “En 2017 la presión venía de la mano de obra; hoy la presión está en los materiales. La apertura del comercio exterior y la corrección de precios ya produjo bajas en cerámicos y porcellanatos, marmolería, griferías, sanitarios y carpinterías de aluminio. El segmento premium también muestra recortes porque aparecen más proveedores”, explicó.
El reacomodamiento más visible sucede en las terminaciones. Allí aparecen las primeras bajas en USD y el motivo es la apertura comercial junto con la disminución del nivel de concentración entre proveedores. Rubros como cerámicos, porcelanatos, marmolería, carpinterías y griferías abandonan los picos de precio del período anterior.
Levrio comentó que ciertos insumos eléctricos perforan sus promedios históricos debido a la eliminación de barreras y certificaciones que elevaban costos. El vidrio laminado mantiene una posición particular por normas de seguridad que limitan la competencia externa. Sin embargo, el resto del sistema ya refleja un nuevo esquema.
La obra gris se alinea con los precios de venta
La obra gris, que reúne estructura, albañilería y las instalaciones básicas, alcanza un equilibrio diferente. Su valor actual en dólares resulta inferior al de 2017. Además, se alinea mejor con los precios de venta en la Ciudad. Esa relación permite que los desarrolladores analicen proyectos con mayor previsibilidad, incluso en un contexto donde la foto del costo no define por sí sola la decisión.
La ecuación de rentabilidad se sostiene cuando las terminaciones dejan de condicionar el margen. Por eso, la primera mitad de la obra se considera un territorio más accesible que la segunda, donde existen distorsiones que dependen de marca, calidad y escala.
Este cambio de estructura impacta en el modo en que se toman decisiones. Cuando el costo se movía con velocidad y sin lógica respecto del dólar o del valor de venta, muchos proyectos se postergaban. En la actualidad, la recomposición del crédito hipotecario y la expectativa de recuperación de precios generan un punto de apoyo para el inicio de obras.
Levrio consideró que “cada día se destraban más obras porque el valor de entrada y el potencial valor de salida empiezan a alinearse”.
Eficiencia y diseño arquitectónico
La arquitecta Mariana Lucángeli, especializada en Real Estate, agregó una dimensión territorial. La distribución de costos dentro del proceso constructivo no se replica igual en todos los barrios ni en todas las tipologías. Los proyectos en pozo mantienen la relación entre incidencia de la tierra y costo de construcción. No obstante, la caída en USD de la obra gris reduce la presión sobre esa incidencia.
La calidad y los servicios del edificio siguen determinando la posición de mercado, pero la curva de costo ya no sube en bloque. Para Lucángeli, este momento permite replantear el diseño arquitectónico desde criterios de eficiencia, sin sacrificar estética ni confort. El espacio retoma su valor como experiencia y no solo como superficie vendible.
En este escenario, la actualización del precio de los lotes se mueve de manera más proporcional. La negociación se vuelve más racional. Lucángeli amplió que el mercado se encuentra en una fase donde la decisión adquiere contenido estratégico. “El costo deja de ser una amenaza y se convierte en una variable administrable dentro de un escenario con cierta lógica. La previsibilidad, aun relativa, activa proyectos porque el negocio vuelve a depender de la ejecución y no solo de la expectativa”, concluyó.
