Los costos de construir subieron fuerte. En el último año y medio, edificar un edificio en altura pasó de costar entre USD 750 y 800 por metro cuadrado a cerca de USD 1.500. La razón está en la inflación en pesos, que duplicó los valores en dólares sin que el tipo de cambio oficial se ajustara en la misma proporción. Mientras tanto, los precios de venta apenas subieron entre un 20%.

Esto generó un desajuste: hoy el precio de venta promedio en la ciudad ronda los USD 2.370 por metro cuadrado, mientras que el costo de reposición total de una unidad nueva supera los USD 2.500. En muchos casos, se venden departamentos usados a valores menores al de su reconstrucción. Esa brecha, advierten los desarrolladores, es insostenible y tenderá a cerrarse en los próximos meses.

Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos, dijo que muchos proveedores subieron precios de forma preventiva ante el temor a un salto del dólar. Hoy, con mayor previsibilidad, los costos de materiales como el hierro o productos eléctricos comienzan a bajar. A eso se suma la posibilidad de importar, lo que obliga a fabricantes locales a ajustar valores. «Lo que vemos es un acomodamiento, no una baja abrupta. Pero al menos ahora se puede proyectar y saber cuánto cuestan las cosas», remarcó.

Darío Balán, socio de Grupo Uno en Uno, coincidió en que el panorama está cambiando. «Los sueldos subieron en dólares, la inflación cede, y eso mejora la relación cuota-ingreso para acceder a créditos. Se abrieron las importaciones, bajan algunos costos y hay optimismo sobre una futura baja de tasas para financiar desarrollos. Aunque hoy no sea rentable construir, la expectativa es que lo sea pronto», sostuvo.

Aún con desacoples y valores que se incrementaron por el arrastre de devaluaciones desde 2023 y la inflación acumulada, siguen en obras más de 45.000 viviendas en CABA.

Beltrán Briones, socio y gerente financiero de Estudio Kohon, agregó que el aumento de los costos en dólares responde a un rezago que el sector está comenzando a absorber. «Tuvimos un salto en materiales, especialmente en aluminio, hormigón y mano de obra calificada. Pero también se está ajustando la curva, con valores que lentamente se estabilizan por mayor competencia y apertura a importaciones», dijo.

Según Briones, hacia el segundo semestre podría verse una convergencia entre precios de construcción y valores de venta, lo que permitiría recuperar rentabilidad en nuevos desarrollos.

El regreso del crédito y su efecto multiplicador

Piantoni afirmó que hace un año no existía el crédito hipotecario y que hoy representa el 20% de las operaciones en la Ciudad de Buenos Aires. Ese avance, limitado al mercado del usado, genera un efecto dominó que dinamiza otras compraventas. «El que vende gracias al crédito puede comprar otra propiedad y eso activa nuevas operaciones», indicó. La expectativa es que esa herramienta continúe creciendo a medida que los ingresos mejoren en dólares y la relación salario-metro cuadrado se vuelva más accesible.

Balán agregó que los créditos hoy están disponibles para unidades escriturables, pero que se espera una expansión hacia las obras en pozo con el mecanismo de hipotecas divisibles. Esa medida permitiría que los bancos financien desarrollos en construcción, generando un impacto directo en la oferta futura.

Claves económicas que sostienen el repunte

Para Piantoni, la baja de la inflación y el fin del cepo son elementos centrales para sostener el repunte. «La estabilidad es fundamental para que la gente confíe en que va a poder pagar el crédito. Eso activa la decisión de mudarse, de agrandarse. Cuando se ordena la macro, la demanda aparece», dijo. También remarcó que el regreso del ahorro en dólares mejora la relación ingreso-precio por metro cuadrado.

La apertura del cepo también allana el camino para nuevas inversiones. «Mucha gente que tiene capital fuera del sistema o en cajas de seguridad empieza a pensar de nuevo en el ladrillo como refugio de valor», afirmó Piantoni. La posibilidad de mover dinero sin restricciones y de operar con libertad también fortalece al segmento del pozo, especialmente para quienes ya tienen fondos disponibles.

Por qué vuelven los tres y cuatro ambientes

Los desarrolladores señalan una demanda creciente por viviendas más grandes. «Durante años se construyó para el inversor, que busca uno y dos ambientes. Hoy hay familias que necesitan más espacio y lo estaban postergando», explicó Piantoni. El regreso del crédito reactivó ese salto habitacional de un dos a un tres o de un tres a un cuatro ambientes.

Balán coincidió en que hay un público específico que busca metros, confort y privacidad. «Volvimos a lanzar tipologías que habían desaparecido: tres y cuatro ambientes con dependencia, con espacios comunes amplios, pensados para usuarios finales que no quieren compartir edificio con unidades más chicas. Esa demanda está firme y se concentra en zonas como CABA norte y desarrollos premium del GBA».

Precios, financiación y oportunidades en el pozo

En zonas como Devoto, Piantoni indicó que los valores parten desde los USD 2.300 por metro cuadrado. La financiación es variable: se puede ingresar con el 30% o el 50% y pagar el resto durante la obra o incluso con planes de 10 años. «La idea es que todos puedan tener su financiación. Es clave para que el comprador vuelva al pozo», aseguró.

Balán comentó que en proyectos como VYRE Belgrano, los precios promedian los USD 4.500 por m2. El esquema más habitual incluye anticipo del 30% y 36 cuotas fijas, lo que permite ordenar la inversión a mediano plazo. «El crédito para el pozo aún no llegó, pero muchos desarrolladores ya ofrecen alternativas», afirmó.

Importar para bajar costos y planes para reducir gastos

Una delegación de 20 desarrolladores argentinos viajó a China para explorar materiales, tecnología y soluciones constructivas. La misón, organizada por la CEDU y el Grupo LEAD, permitió conocer procesos industrializados y abrir canales de importación. Rubén Sinat, de RSI y Patagonia Construcciones, dijo que el viaje sirvió para evaluar compras de insumos, incorporar tecnología y mejorar la eficiencia.

Mali Vázquez, directora ejecutiva de la CEDU, advirtió que la carga impositiva sigue siendo un freno. «Importar ayuda, pero no es suficiente. Necesitamos reformas fiscales, laborales y de trámites para que los costos realmente bajen y se vuelvan sostenibles», remarcó.

La CEDU propuso cinco medidas para bajar entre un 20% y un 30% el costo de construir: reducir el IVA en viviendas nuevas, eximir Ingresos Brutos y tasas locales, alentar el empleo formal con menores cargas, digitalizar permisos y normativas, habilitar créditos hipotecarios para vivienda y pozo, y promover materiales desarrollados localmente.

Vázquez destacó que el problema no está solo en el precio de los materiales, sino en la estructura regulatoria. «Hay margen para bajar los costos si se ordena la gestión, se simplifica la tramitación y se incentiva la inversión formal. El potencial existe, pero falta una reforma coordinada», afirmó.

Proyección: por qué los desarrolladores igual construyen

Aunque hoy no sea rentable en los papeles, muchos desarrolladores decidieron seguir construyendo. «La foto actual no cierra, pero el mercado se está ordenando. Cuando el usado barato se agote, el precio de referencia será el pozo, que hoy ya está más caro. Eso empujará los valores hacia arriba», explicó Balán.

Piantoni agregó que los alquileres subieron y hoy dejan un retorno del 5% o más anual en dólares. «Eso también genera apetito por comprar. Hay más demanda que oferta. Quien construya ahora va a tener un producto competitivo cuando los precios terminen de recuperarse».

El ladrillo, una vez más, resiste.