El Gobierno porteño encaró para 2026 uno de los cambios normativos más significativos en materia de construcción. La actualización del Código Fiscal y la Ley Tarifaria ajusta impuestos centrales, introduce nuevas herramientas de financiamiento y corrige distorsiones que afectaban tanto a desarrolladores como a compradores finales.
El eje del paquete es la nueva metodología para calcular la Plusvalía Urbana, las rebajas en sellos y el uso ampliado de los certificados de constructividad del sur, elementos que, según actores del sector, aportan mayor previsibilidad en un mercado que reclamaba reglas claras y costos más alineados con la realidad.

A continuación, los puntos que resumen por qué este ajuste normativo se volvió relevante:

• Nuevo cálculo de la Plusvalía con valor vigente y no con registro inicial.
• Eliminación del Impuesto de Sellos para créditos hipotecarios destinados a vivienda única.
• Exención de sellos para compras de vivienda única hasta $226.100.000.
• Alícuota reducida para segundas viviendas: baja de 3,5% a 2,7%.
• Certificados de constructividad del sur aplicables a proyectos de toda CABA.
• Impacto directo en la escrituración de obras ya terminadas.

Estas modificaciones buscan “resetear” la relación entre tributos y capacidad contributiva real, un reclamo sostenido por desarrolladores durante los últimos años.

Plusvalía 2026: qué cambia y por qué era una demanda urgente

Conviene recuperar la definición de Plusvalía Urbana, clave en esta reforma. Este tributo surge de la diferencia entre la capacidad constructiva que otorgaba el viejo Código de Planeamiento (hasta 2018) y la que permite el Código Urbanístico que rige desde 2019. La Ciudad capta hasta el 35% de esa diferencia, calculada mediante incidencias que varían cada año según precio de venta y costo de obra.

Hasta ahora, uno de los principales problemas era que la Plusvalía se liquidaba con el valor del registro inicial del proyecto, que en la práctica quedaba desactualizado frente a cambios del mercado. Este desfasaje provocaba que, al finalizar una obra, el monto a pagar fuera desproporcionado respecto del estado real de los precios, generando pasivos difíciles de cubrir y trabas para escriturar.

Desde 2026, el impuesto se calculará con el valor vigente al momento de la boleta. Según Alianza Urbana —la entidad que impulsó gran parte de estos cambios— este simple ajuste devuelve racionalidad al sistema y evita que un proyecto deba vender más metros de los previstos para cubrir una deuda generada por variaciones externas.

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, sostuvo que la reforma sigue un principio general: sumar previsibilidad, reducir cargas distorsivas y adaptar los procedimientos al movimiento real del mercado.
Según explicó, con la modificación “el impuesto empieza a acompañar la capacidad contributiva del desarrollo y no un valor de referencia congelado”. Esto, aseguró, era uno de los puntos más reclamados por las empresas.

Costos en dólares: por qué importan estos cambios

El contexto también explica por qué la reforma llega en un momento clave. Durante el último año, los costos de construcción en dólares subieron hasta 120% interanual, un salto que complicó iniciar obras y afectó la ecuación económica de los proyectos en marcha.
En los últimos meses apareció una baja en algunos materiales y en la obra gris, pero aun así el piso actual de construcción se ubica desde USD 1.300 por m2.

En un escenario donde cada sobrecosto define la viabilidad de una obra, la actualización de Plusvalía y la baja en sellos se transforman en variables que pueden destrabar inversiones. Para muchos desarrolladores, estas decisiones tienen efecto directo en la posibilidad de lanzar proyectos nuevos, regularizar edificios terminados y habilitar escrituraciones que estaban frenadas por montos imposibles de afrontar.

Sellos: menos cargas para compradores y operaciones más fluidas

La reforma también apunta a aliviar la carga tributaria del comprador final, un aspecto decisivo en un mercado donde los gastos de cierre solían frenar operaciones.

Desde 2026:

• Se elimina el Impuesto de Sellos para créditos hipotecarios destinados a vivienda única.
• Se exime de sellos la compra de vivienda única hasta $226.100.000.
• La alícuota para segundas viviendas baja de 3,5% a 2,7%.

Estas medidas apuntan a un segmento que viene especialmente resentido: familias que buscan su primera vivienda pero que además deben afrontar costos altos en USD y dificultades de acceso al crédito. La eliminación del sello hipotecario, en particular, despeja una barrera que castigaba directamente el financiamiento.

Los desarrolladores destacan que muchos acuerdos se caían en la última instancia por estos gastos impositivos, y que reducirlos puede destrabar operaciones que dependen del cierre preciso de los números.

Certificados del sur: una herramienta que se amplía

Otro punto fuerte de la reforma es la ampliación del uso de los certificados de constructividad del sur. Hasta ahora, esta herramienta podía compensar Plusvalía solo en proyectos excepcionales ubicados en avenidas del norte.
Desde 2026, cada metro construido en zonas del sur podrá utilizarse para saldar Plusvalía de obras en cualquier punto de la Ciudad, sin importar la escala del emprendimiento.

Para Levrio, este cambio equilibrará instrumentos que estaban dirigidos casi exclusivamente a desarrollos de gran tamaño. A su vez, permite trasladar valor desde zonas donde se busca fomentar la construcción hacia proyectos que necesitan aliviar cargas para ser viables.

La mirada técnica: previsibilidad como eje central

El arquitecto y consultor inmobiliario Alan Schachter coincidió en que las modificaciones introducen claridad y reducen incertidumbre.
Entre los puntos que destacó:

• Cambios en las incidencias aplicadas al cálculo.
• Un descuento mayor para quienes cancelen el impuesto antes del permiso de obra nueva.
• Eliminación de la obligación de pagar Plusvalía con valores del registro inicial.
• Uso extendido de certificados en toda la Ciudad.

Para Schachter, la clave es que el impuesto deje de desengancharse del mercado: “Un desarrollador no puede encontrarse con un monto que ya no tiene relación con el valor real de la obra”, señaló. La previsibilidad, insistió, es el factor que define si un emprendimiento puede planificarse sin sobresaltos.

Un mercado que busca reactivarse

Con más obras escriturables, menores costos de cierre y un esquema de Plusvalía más razonable, el sector inmobiliario espera una reactivación paulatina.
Los desarrolladores coinciden en que la reforma no resuelve todos los desafíos del mercado, pero sí corrige distorsiones que afectaban la rentabilidad y la planificación.

A futuro, según Levrio, la reforma abre “un escenario más justo, más viable y más previsible para construir en la Ciudad”, un mensaje que el sector buscaba desde hace tiempo.