El sector de la construcción atraviesa un momento de fuerte tensión. En el último año, los costos medidos en dólares subieron con fuerza y descolocaron a muchos desarrolladores que venían operando con esquemas basados en una ecuación que ya no existe: brecha cambiaria, previsibilidad relativa en insumos y precios de venta estables. El resultado es visible: varios proyectos en pausa, márgenes reducidos y una nueva lógica que exige escala, eficiencia y orientación al inversor.

Aun en este contexto, el ladrillo sigue siendo un bien tangible y se espera que la situación comience a revertirse antes de fin de año.

Según Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, la principal causa del encarecimiento fue la recomposición salarial. Además, destacó el caso de la carpintería de aluminio y el vidrio, que se despegaron del resto de los materiales. “Hoy son los ítems más costosos de una obra nueva. En las últimas semanas comenzó un proceso deflacionario, pero desde niveles muy altos”, explicó.

Sebastián Wierzba, socio de WGW Desarrollos, coincidió en que hubo dos factores centrales: la pérdida de la brecha cambiaria —que había permitido contener costos en dólares— y la actualización de salarios. “El impacto fue fuerte, sobre todo para las obras que ya estaban en marcha y habían vendido con costos previos. Las que no tienen mecanismos de ajuste lo sufren más”, detalló.

Precios, márgenes y nuevos desafíos

Hoy el costo de construir en la Ciudad de Buenos Aires se ubica, según los consultados, entre USD 1.400 y USD 1.600 por metro cuadrado para un edificio de calidad media, y llega hasta USD 2.500 por m2 en zonas dinámicas con demanda sostenida. “Incluso en zonas con bajo valor del suelo, es difícil perforar los USD 2.000 por metro cuadrado”, subrayó Levrio.

Los precios de venta en pozo muestran una foto mixta. Para Levrio, en promedio no bajan de USD 2.500 por m², aunque puede haber unidades por debajo según stock y márgenes. Wierzba estimó que un dos ambientes puede venderse en USD 103.500 y uno de tres ambientes en USD 150.000, según la zona y el proyecto.

La arquitecta y experta en Real Estate, Mariana Lucangeli agregó que “el pozo hoy se comercializa a un promedio de USD 2.900 por m2 en CABA, bastante por encima del usado”.

El desajuste entre costo y precio se evidencia con claridad. “El precio de venta promedio ronda los USD 2.370 por m2, mientras que el costo total, incluyendo incidencia de tierra e impuestos, supera los USD 2.500. Por eso hoy construir no es rentable, pero los desarrolladores lo hacen igual, porque proyectan precios en alza”, explicó Lucangeli.

Quiénes resisten y quiénes están en problemas

La viabilidad de los desarrollos depende de múltiples factores. Según Levrio, el nuevo régimen favorece a inversores más que a consumidores finales. “El negocio está en productos singulares, bien ubicados, en escalas mayores. Cuando los costos llegaron a este nivel en otros ciclos, el mercado que funcionaba era el premium”, señaló. Además, indicó que el mercado ya no está atado al consumo masivo, sino al inversor que busca activos diferenciados.

Wierzba agregó que están mejor posicionados quienes vendieron con indexación o acopiaron materiales. En cambio, están en situación crítica aquellos que iniciaron obras grandes apostando al esquema “venta–acopio–avance” con plazos extendidos. “Tienen menor ritmo, menos capital propio y mayor exposición al salto de costos”, resumió.

Lucangeli coincidió en que la situación actual obliga a repensar todo el modelo. “Los costos se duplicaron en dólares, pero los precios solo subieron 15%. Aun así, hay una expectativa clara de suba de valores por el impulso del crédito hipotecario y el agotamiento del stock de usados”.

Cómo se reconfigura la estrategia del desarrollador

Frente a este nuevo escenario, los desarrolladores comienzan a operar con otra lógica. “Pasamos de un esquema financiero donde el precio bajo atraía al consumidor, a un modelo más económico, donde hay que cuidar cada costo, mirar plazos y pensar en un inversor que compara opciones con racionalidad”, explicó Levrio.

Wierzba señaló que las principales herramientas actuales son la reducción de ineficiencias, la mejora en los tiempos de ejecución y la búsqueda de oportunidades de compra más convenientes, incluso con importación de materiales desde Brasil o China. También se apunta a minimizar el impacto financiero acopiando cuando se puede y eligiendo cuidadosamente cada proveedor.

En cuanto a la gestión comercial, los desarrolladores evitan salir a vender en etapas tempranas si los precios no convalidan los nuevos costos. Lucangeli lo sintetizó así: “Hoy muchos prefieren construir sin vender, para luego colocar el producto cuando los valores suban. Esa estrategia se basa en que todos los indicadores apuntan a una mejora del mercado: salarios en dólares, crédito, suba de alquileres e inflación global que revaloriza el ladrillo”.

¿Por qué, aun con costos altos, se sigue construyendo?

La respuesta, para los desarrolladores, está en la perspectiva. Lucangeli explicó que “aunque construir hoy es caro, hay razones para seguir: el crédito hipotecario, que ya tiene más de un millón de solicitudes en CABA; la expectativa de suba de precios y el agotamiento progresivo del stock de usados baratos”. Según sus cálculos, si el ritmo de escrituras se mantiene en torno a 5.000 por mes, las propiedades usadas en oferta se agotarían en unos 14 meses. A partir de allí, el pozo será el nuevo valor de referencia.

Además, indicó que los alquileres pasaron de rendir 2% a más de 5,5% anual en dólares, lo que mejora el flujo de las propiedades y hace más atractivo comprarlas como activos de renta. “Los desarrolladores hacen el análisis completo. La foto actual no cierra, pero la película sí”, concluyó.