El costo de ingresar al mercado inmobiliario porteño comenzará a modificarse desde enero de 2026. Con la aprobación del Presupuesto de la Ciudad de Buenos Aires, el Gobierno porteño definió una reducción del Impuesto a los Sellos en la compraventa de inmuebles y la eliminación de ese tributo en los créditos hipotecarios destinados a vivienda única. El cambio apunta a aliviar uno de los gastos más relevantes al momento de firmar una escritura y se inscribe dentro de un esquema tributario que busca acompañar la reactivación de las operaciones.

El Impuesto a los Sellos actúa como un costo inmediato, de pago obligatorio en la formalización de la operación. No se financia ni se prorratea en el tiempo, por lo que impacta de manera directa sobre el capital disponible del comprador. Por ese motivo, cualquier modificación en su estructura incide sobre la decisión de avanzar o postergar una compra.

Qué cambia desde 2026

Las modificaciones aprobadas incluyen tres puntos centrales:

• Exención total del Impuesto a los Sellos para la compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente con un valor de hasta $226.100.000.
• Reducción de la alícuota del 3,5% al 2,7% para segundas o más viviendas dentro de ese rango.
• Eliminación del Impuesto a los Sellos en los créditos hipotecarios destinados a la compra de vivienda única.

El objetivo es reducir la carga fiscal inicial que enfrentan los compradores y mejorar el costo total de la operación, especialmente en los segmentos medios del mercado.

Alivio fiscal, sin efecto decisivo

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, consideró que la medida tendrá un impacto positivo, aunque acotado. Comentó: “Todo lo que sea rebaja, quita o derogación de impuestos que gravan la compraventa funciona como un buen disparador. No define por sí solo una operación, pero cambia el paisaje habitual, que suele estar marcado por la creación o el aumento de tributos”.

Según detalló, el nuevo mínimo no imponible equivale hoy a algo más de u$s 150.000 al tipo de cambio actual, un valor que no resulta elevado si se toma en cuenta el precio promedio de las operaciones en la Ciudad. “La baja de la alícuota del 3,5% al 2,7% se suele repartir entre comprador y vendedor, por lo que el alivio efectivo ronda el 0,4% para cada parte”, precisó.

Braña también volvió a cuestionar la vigencia del impuesto. Señaló: “El Impuesto a los Sellos es arcaico, propio de otra época. Su permanencia se explica por la necesidad de recaudar, no por criterios de eficiencia o equidad tributaria”.

Vivienda única y créditos hipotecarios

Uno de los puntos con mayor aceptación dentro del sector es la eliminación del Impuesto a los Sellos sobre los créditos hipotecarios para vivienda única. Allí, Braña marcó una diferencia clara respecto de otras modificaciones. Añadió: «La exención para vivienda única ya existía; lo que se hizo fue actualizar el monto. En cambio, quitar el impuesto sobre el crédito es claramente positivo, porque se trata de familias que se endeudan para poder acceder a una propiedad”.

Desde el mercado coinciden en que este cambio reduce el costo financiero efectivo del préstamo y mejora la ecuación para quienes dependen del financiamiento bancario, en un contexto de tasas elevadas y requisitos exigentes.

Efecto sobre compradores indecisos

La escribana Sonia Lukaszewicz, del Colegio de Escribanos de la Ciudad, explicó que el Impuesto a los Sellos “es un costo de entrada que pesa especialmente en el comprador final”.

En ese sentido, sostuvo que la exención para vivienda única y la baja de alícuota “pueden traducirse en más operaciones dentro del rango alcanzado, porque reducen el costo total de cierre”.

No obstante, aclaró que el efecto no resulta uniforme. “El impacto se percibe con mayor claridad en quienes ya estaban cerca de concretar la compra. En los casos donde el principal problema es el acceso al crédito o la incertidumbre económica, la medida no alcanza para cambiar la decisión”, explicó Lukaszewicz.

Incidencia en obras y desarrollos en construcción

La reducción del Impuesto a los Sellos también impacta en operaciones vinculadas a proyectos en construcción. En estos casos, suelen intervenir cesiones de derechos dentro de fideicomisos, y cada una de esas instancias tributa el impuesto.

Braña detalló que:

• Cada cesión de derechos implica un costo adicional que se acumula a lo largo del proceso.
• La reducción de la alícuota o la exención para vivienda única vuelve más viables las operaciones sucesivas.
• El efecto se percibe tanto en el primer comprador como en quienes ingresan en etapas posteriores.

En el mercado de viviendas usadas, el impacto resulta más acotado, aunque igualmente positivo, ya que reduce el costo final de la escritura.

Señales para el mercado y que lo condiciona

Desde las inmobiliarias coinciden en que la medida aporta previsibilidad fiscal y reduce fricciones en el proceso de compraventa. Claudio Rinaldo, titular de Nico Propiedades, señaló que la baja del impuesto “disminuye el costo de adquisición, incrementa el número de escrituras y genera movimiento en actividades asociadas como mudanzas, comercios barriales y servicios profesionales”.

Desde la mirada de Braña, el alcance de la medida encuentra límites claros. “Para dinamizar de manera sostenida el mercado se necesita estabilidad macroeconómica, inflación baja, tipo de cambio controlado y créditos hipotecarios accesibles”.

El especialista recordó que la última etapa de crédito hipotecario de alcance masivo se dio hace más de dos décadas, y que los intentos posteriores fueron breves y con barreras altas de ingreso. “Mientras no se resuelva esa cuestión, las rebajas impositivas funcionan como un alivio, pero no como un cambio estructural”, concluyó.