Comprar propiedades con dólares no declarados: qué permite la Ley de Inocencia Fiscal y por qué el impacto sería limitado

La posibilidad de transformar dólares guardados fuera del sistema en una propiedad volvió a generar interés a partir de la reglamentación de la Ley de Inocencia Fiscal. El objetivo oficial apunta a ordenar la situación tributaria presente y reducir el miedo a ajustes retroactivos, una de las principales trabas para cerrar operaciones inmobiliarias en los últimos años. Sin embargo, tributaristas y referentes del sector coinciden en que el alcance real del régimen resulta limitado y lejos de provocar un cambio estructural en el mercado.

Con un ejemplo concreto de USD 100.000, especialistas explican qué habilita la normativa, dónde aparecen los límites y qué errores conviene evitar.

Qué cambia desde lo fiscal

Sebastián Domínguez, de SDC Asesores Tributarios, aclaró que la ley no impone de manera directa la bancarización de los fondos, aunque el decreto reglamentario sí incorporó ese requisito para quienes opten por el régimen simplificado del impuesto a las ganancias. A ese marco se sumaron resoluciones de ARCA, la Agencia de Recaudación y Control Aduanero, organismo que reemplazó a la AFIP.

En el caso puntual de la compraventa de inmuebles, Domínguez destacó una excepción clave que sigue vigente. El decreto 22 de 2001 permite el pago en efectivo al momento de la escritura, siempre que el escribano deje constancia de que el vendedor recibe el dinero en efectivo. Esa posibilidad rige solo en la escritura y no en el boleto.

“Si se paga una parte en efectivo en el boleto, no se cumple con la ley de antievasión ni con el decreto reglamentario”, explicó. En cambio, el pago del 100% al momento de la escritura se ajusta a la normativa y no exige bancarización.

Desde ese punto de vista, la recomendación práctica resulta clara: evitar el boleto, avanzar con una reserva y llegar directamente a la escritura. Bajo ese esquema, ni los bancos ni ARCA reciben información automática sobre la operación.

Domínguez también diferenció entre quienes ya tienen los fondos declarados y quienes no. Para los primeros, la ley no genera beneficios adicionales. El interés se concentra en quienes cuentan con dinero no declarado y buscan comprar un inmueble.

El caso de USD 100.000

En operaciones por USD 100.000, Domínguez señaló que el monto se ubica por debajo de los umbrales que disparan pedidos automáticos de justificación de origen de fondos por la sola compra del inmueble. De todos modos, aclaró que los bancos conservan facultades para solicitar información según el perfil del cliente, su actividad y su historial.

Otro punto central se vincula con la información fiscal disponible. En la actualidad no rige el COTI, el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles que obligaba a informar operaciones al fisco, ni existe un sistema automático de reporte de escrituras por parte de los escribanos hacia ARCA. Esa falta de datos dificulta el cruce entre valuación fiscal y valor de mercado.

“Si una persona no tributa Bienes Personales, no presenta declaración patrimonial y opta por el régimen simplificado de ganancias, no informa el valor de compra del inmueble”, explicó Domínguez. En ese escenario, al organismo recaudador se le complica detectar escrituras por valores inferiores al real.

Esa subvaluación puede tener impacto futuro en el impuesto cedular al momento de la venta, aunque ese efecto perdió relevancia: desde 2026 (Decreto 406/2026) la venta de inmuebles por personas humanas no habitualistas quedó exenta de Ganancias, eliminando el cedular del 15%. Por ese motivo, el tributarista consideró probable que esa práctica continúe en algunas operaciones.

En términos generales, su mirada fue cauta. “Puede haber operaciones puntuales y uso de dólares guardados, pero no un boom inmobiliario”, sostuvo.

La mirada técnica del régimen

Yesica Baigorri, de LFS TAX, explicó que la Ley de Inocencia Fiscal flexibiliza el análisis de la justificación patrimonial para personas humanas que opten por la declaración jurada simplificada del impuesto a las ganancias, siempre que cumplan con los requisitos de ingresos y patrimonio.

Según detalló, cuando la declaración se presenta correctamente, incluye la totalidad de los ingresos y se paga en término, se presume la corrección de las declaraciones juradas anteriores no prescriptas. En ese contexto, el fisco no puede reclamar impuestos por fondos no declarados en años previos, aun si esos fondos se destinaron a la compra de un inmueble.

Baigorri subrayó que esa presunción opera mientras no surjan inconsistencias relevantes, como el uso de facturas apócrifas o ajustes significativos en el impuesto determinado. El eje deja de estar en revisar el pasado y pasa a ordenar el presente, con un período base que ancla la presunción legal.

También aclaró que quienes declararon ingresos en pesos pero ahorraron en dólares durante años no enfrentan mayores inconvenientes si el régimen se utiliza de manera correcta. Si ese anclaje se pierde, el fisco recupera la posibilidad de revisar hacia atrás.

Puntos clave para evitar problemas

• Evaluar si se cumplen los requisitos para adherir a la declaración jurada simplificada.
• Declarar la totalidad de los ingresos del período base sin deducciones improcedentes.
• Abonar el impuesto en término para sostener la presunción legal.
• Evitar facturas apócrifas y desajustes en gastos declarados.
• Definir la operatoria sin boleto con pagos parciales en efectivo.
• Pagar el 100% del precio al momento de la escritura.
• Documentar la operación de forma coherente con los ingresos declarados.
• Consultar previamente con un contador.

Qué pasa en el mercado inmobiliario

Desde el sector, Alejandro Moretti, miembro del Colegio Inmobiliario porteño, sostuvo que las medidas pueden aportar dinamismo, aunque de manera selectiva. “Gran parte de las operaciones en la ciudad se concentra en unidades de uno y dos ambientes, y este régimen puede impulsar ese segmento”, señaló.

Moretti explicó que esas propiedades se demandan tanto como primera vivienda como para inversión, y que la posibilidad de avanzar con operaciones antes postergadas representa una ventaja concreta.

También observó que el efecto puede sentirse en zonas más relegadas, como el sur de la Ciudad de Buenos Aires, donde los valores más bajos se alinean mejor con tickets cercanos a USD 100.000.

En su cierre, coincidió con los tributaristas en que la ley puede generar movimiento puntual, aunque sin alterar de fondo el mercado. Para Moretti, el régimen suma operaciones, pero no cambia las reglas estructurales del negocio inmobiliario.