Comprar o construir en CABA cuesta cada vez más: suben los precios y edificar es 3 veces más caro que en 2020

El valor de las propiedades en venta en la Ciudad de Buenos Aires mantiene una tendencia alcista, mientras que el costo para construir vuelve a presionar sobre la actividad. Según el último informe de Zonaprop correspondiente a julio de 2025, el precio promedio del metro cuadrado en CABA subió 0,5% mensual y acumula un incremento interanual del 6,7%. Así, un departamento usado de tres ambientes ya ronda los USD 178.155.

Los monoambientes se ubican en promedio en USD 106.978 y los de dos ambientes en USD 128.988. Puerto Madero sigue siendo el barrio más caro, con un valor de USD 6.124 por m2.

Le siguen Palermo (USD 3.416) y Nuñez (USD 3.284). En el otro extremo, Lugano se mantiene como la zona más económica con USD 1.070 por m2, seguido por Nueva Pompeya y Parque Avellaneda.

Edificar, cada vez más caro

Mientras tanto, construir una vivienda es 3,1 veces más caro que en el mínimo registrado en 2020. El costo de construcción en dólares cayó 6% en julio, pero se encuentra 122% por encima del nivel de octubre de 2023, último piso antes de las elecciones presidenciales. Esta alza impacta directamente en el precio de las unidades a estrenar y en los desarrollos en pozo.

“En CABA, en las zonas de alta demanda, es poco frecuente ver unidades en pozo debajo de los USD 120.000 en dos ambientes y USD 170.000 en tres ambientes”, afirmó Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana. “Pero siempre hay oportunidades de mejores precios, aunque no en las mejores ubicaciones del barrio ni del edificio”, agregó.

Levrio remarcó que para quienes buscan diferir pagos o personalizar la unidad, el pozo sigue siendo atractivo. Aunque también advirtió sobre costos adicionales como el impuesto a los sellos (3,5%), que se abona al momento de la posesión, tanto en propiedades a estrenar como en construcción.

En cuanto a la reactivación del mercado, según el Colegio de Escribanos porteño en junio se firmaron 5.762 escrituras, un 36% más que en el mismo mes de 2024, siendo el mejor junio en siete años. El 21% de esas operaciones se concretó con crédito hipotecario, lo que marca una recuperación frente al contexto previo.

Locaciones, cual es la situación

La demanda también se está reconfigurando. De acuerdo con Leandro Molina, director de Clasificados del Grupo QuintoAndar (tiene a Zonaprop) para LATAM, Palermo concentra el 17% de las búsquedas de alquileres, seguido por Belgrano (10%) y Caballito (9%). Los tres ambientes lideran el interés no solo entre familias, sino también entre profesionales y estudiantes que priorizan una habitación extra para home office o compartir gastos. “La tendencia se sostiene mes a mes con estabilidad”, indicó.

Zonaprop detalla que el precio medio de alquiler de un departamento aumentó un 2% en julio y acumula una suba del 21,5% en lo que va de 2025. La variación interanual fue del 43,9%, por debajo del 57,2% de ajuste del ICL pero por encima de la inflación (36,3%). Alquilar un monoambiente cuesta $571.653, un dos ambientes $668.538 y un tres ambientes $896.504 mensuales.

Puerto Madero lidera el ranking de barrios más caros, un alquiler se ubica en 1.171.421 pesos por mes. Le siguen Palermo (737.902 pesos mensuales) y Núñez (734.243 pesos mensuales)

Por el contrario, Lugano se posiciona como el barrio más económico, con un precio medio de 502.532 pesos mensuales. Versalles (539.760 pesos por mes) y La Boca (573.092 pesos por mes) completan el ranking. 

La rentabilidad se ubicó en 5,39% anual y se necesitan 18,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este plazo cayó un 21,3% respecto a julio de 2024. Los barrios más rentables son Lugano (9,2%), Nueva Pompeya (8,4%) y Parque Avellaneda (7,8%). En contraste, Puerto Madero (3,7%), Palermo (4,2%) y Nuñez (4,4%) tienen los retornos más bajos.

Hacia adelante

Levrio destacó que el modelo “en pozo” ofrece ventajas competitivas como mayor disponibilidad de unidades bien ubicadas y opciones de personalización. “Quien emprenda una compra desde plano debe asegurarse de aprovechar todos esos beneficios, entender los tiempos de entrega y los costos asociados”, explicó.

“Hoy más que nunca, quien quiere comprar tiene que informarse, evaluar bien los tiempos de entrega y entender que, si elige el pozo, lo hace apostando a la planificación y no a una solución inmediata”, concluyó.