El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires mantiene un comportamiento mixto: mientras los valores de los departamentos se estabilizan, el precio de las casas muestra un repunte sostenido. Según el último relevamiento del portal Zonaprop, el valor del metro cuadrado de viviendas unifamiliares se ubica en USD 1.826, estable respecto de septiembre pero con un incremento del 5,9% en lo que va del año. En el caso de los departamentos, la suba acumulada es de 5,4%, lo que refleja una mayor recuperación en el segmento de casas.
En los últimos doce meses, los precios de las casas aumentaron 6,3%, y la brecha respecto de los departamentos se amplió levemente, impulsada por la demanda de unidades con patio, terraza y mayores superficies.
Una casa con tres habitaciones tiene un valor promedio de USD 300.138, mientras que una de cuatro habitaciones asciende a USD 490.266. La diferencia entre ambas categorías se mantiene en torno al 63%, con predominio de la oferta en barrios residenciales del norte y el oeste porteño.
Dónde están las casas más caras y más baratas
Palermo encabeza el ranking de barrios con las casas más costosas de la Ciudad, con un precio medio de USD 3.232 por m2. Le siguen Belgrano (USD 2.957/m2) y Recoleta (USD 2.575/m2).
En contraste, La Boca se mantiene como el barrio más económico, con un promedio de USD 722/m2, seguida por Villa Soldati (USD 730/m2) y Nueva Pompeya (USD 776/m2).
Precios promedio por barrio (USD/m2):
- Palermo: 3.232.
- Belgrano: 2.957.
- Recoleta: 2.575.
- Caballito: 2.394.
- Villa Devoto: 2.151.
- Villa Urquiza: 2.044.
- Coghlan: 1.982.
- Saavedra: 1.918.
- Villa del Parque: 1.731.
- Villa Crespo: 1.605.
- Villa Lugano: 1.122.
- Nueva Pompeya: 776.
- Villa Soldati: 730.
- La Boca: 722.
El metro cuadrado de departamentos bajó por primera vez en el año
En octubre, los departamentos registraron una leve caída de 0,1% en los precios, con un valor promedio de USD 2.449 por m2. A pesar de esa baja, en lo que va de 2025 acumulan un incremento del 5,4%, y se ubican 5,5% por encima de octubre de 2024.
El precio medio actual se encuentra 13,9% por encima del piso de junio de 2023, cuando el mercado tocó su mínimo histórico reciente.
- Monoambiente: USD 107.493.
- Dos ambientes: USD 129.366.
- Tres ambientes: USD 178.937.
Los barrios con los valores más altos son Puerto Madero (USD 6.151/m2), Palermo (USD 3.398/m2) y Núñez (USD 3.360/m2). Los más accesibles son Lugano (USD 1.072/m2), Nueva Pompeya (USD 1.468/m2) y La Boca (USD 1.551/m2).
Para Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, “tal vez la estabilidad de valores que se observa en los departamentos tenga que ver con un escenario de cautela previo a las elecciones del último domingo, donde los compradores con dólares disponibles ya concretaron sus operaciones, mientras que quienes dudan prefieren esperar”.
Según la especialista, si el tipo de cambio volviera a subir en las próximas semanas, “se consolidaría un mercado más tranquilo, con menos volumen mensual de operaciones y sin nuevas líneas de crédito hipotecario a la vista”.
Ibarra advirtió que un salto cambiario podría frenar escrituras en curso y presionar los precios de cierre. “Los compradores que accedieron a un crédito hipotecario y todavía no firmaron la escritura deben recalcular hasta el último momento si llegan o no con el monto prestado. Si la demanda se retrae, es probable que haya una leve caída en los valores de cierre o un mayor tiempo de negociación por parte de los vendedores”, explicó.
Más escrituras y mayor participación del crédito
De acuerdo con el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en septiembre se realizaron 6.998 escrituras, lo que representa una suba interanual del 36% y más de tres veces el volumen mínimo registrado en septiembre de 2020.
Además, los actos con hipoteca bancaria representaron el 21% del total, un crecimiento de 7,7 puntos porcentuales frente al año pasado, lo que muestra un incipiente regreso del crédito hipotecario al mercado.
Construir en CABA cuesta casi tres veces más que en 2020
El costo de construcción medido en dólares se redujo 1,5% en octubre, pero continúa muy por encima de los niveles previos a las elecciones de 2023.
De acuerdo con Zonaprop, el índice se ubica 94% por encima de octubre de 2023 y 2,9 veces más alto que en 2020, cuando alcanzó el mínimo de la serie histórica.
Ignacio Carpinelli, socio de la desarrolladora GEWIN Real Estate, sostuvo que el mercado atraviesa “una etapa de cambio y expectativas renovadas, con señales de previsibilidad y estabilidad que devuelven confianza a los inversores”.
Afirmó que “los precios se reacomodaron, pero todavía hay margen de crecimiento: estimamos que el metro cuadrado podría subir hasta un 30% adicional en los próximos dos años”.
Carpinelli explicó que el metro cuadrado en pozo pasó de USD 2.450 en 2022 a casi USD 3.000 en septiembre de 2025, y destacó que la estabilidad cambiaria “recompuso el atractivo financiero del ladrillo, que vuelve a ofrecer rentabilidades en dólares del 4 al 6% anual”.
Para el desarrollador, el Real Estate “sigue siendo un refugio sólido que combina revalorización y renta, y que vuelve a captar el interés de quienes buscan seguridad en sus inversiones”.
Cuánto cuesta alquilar en la Ciudad
El informe también señala que el precio medio de los alquileres en la Ciudad subió 2,4% en octubre y acumula un alza del 29,8% en lo que va del año, por encima de la inflación acumulada (24,4%) y del aumento interanual (36,1%).
Pese al incremento, los valores se mantienen por debajo del ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), que avanza 47,1% en los últimos doce meses.
Precios medios de alquiler (mensuales):
- Monoambiente: $612.785
- Dos ambientes: $714.430
- Tres ambientes: $961.992
En el ranking de barrios más caros para alquilar, Puerto Madero encabeza la lista con un promedio de $1.196.336 por mes, seguido por Saavedra ($800.941) y Núñez ($794.185). Entre los más económicos figuran Lugano ($551.986), Constitución ($623.781) y Floresta ($626.686).
Rentabilidad: los barrios con mejor rendimiento
La relación alquiler/precio descendió levemente en octubre y se ubica en 4,8% anual. Actualmente se necesitan 20,5 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 0,4% menos que hace un año.
Los barrios con mayor rentabilidad son:
- Lugano: 8,5% anual
- Nueva Pompeya: 7,4%
- La Boca: 6,9%
En cambio, los de menor rendimiento son:
- Puerto Madero: 3,2%
- Palermo: 3,8%
- Núñez: 3,9%
La brecha entre zonas premium y barrios populares sigue marcada. Mientras los precios de venta se mantienen firmes en los primeros, la relación con el nivel de alquiler hace que las zonas del sur y el oeste resulten más atractivas para quienes buscan ingresos por renta.
