El presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda de la República Argentina (AEV) y director comercial de Argencons, Carlos Spina, visitó el estudio donde se realiza el streaming de Ladrillo.Info, conducido por Federico Miqueo, para conversar sobre el estado actual del mercado, la necesidad de pensar en crédito para obra nueva y la alianza estratégica con el empresario Eduardo Costantini. Durante la entrevista, ofreció una mirada crítica sobre las limitaciones estructurales de la Argentina para resolver el déficit habitacional y planteó propuestas para transformar el financiamiento en el sector.

Para Spina, resulta indispensable abandonar la expectativa de que el Estado pueda cubrir la totalidad del problema habitacional. Explicó que incluso en la «cresta de la ola» de su capacidad, la producción de vivienda pública no superó las 38.000 unidades anuales, mientras que el sector privado llegó a 200.000 o 250.000.

Remarcó que el Estado argentino apenas logra cubrir el 20% de la demanda habitacional incluso en su momento de mayor actividad, con planes públicos. Advirtió que cada año se suman unas 80.000 nuevas necesidades habitacionales, lo que confirma, según dijo, que la solución estructural no puede depender del Estado, sino que requiere un fuerte impulso del crédito y la inversión privada.

Apuntar al flujo, y no al stock

En ese marco, remarcó la necesidad de pensar el problema habitacional como un asunto de flujo más que de stock. Explicó que países de la región lograron resolver el financiamiento de vivienda a través de sistemas de crédito sostenibles, incluso en contextos de inflación, con esquemas de moneda indexada y la participación de organismos multilaterales como el Banco Mundial o la Corporación Andina de Fomento. La clave, sostuvo, es diseñar instrumentos de crédito que contemplen mecanismos de compensación para proteger la relación cuota-ingreso frente a los vaivenes inflacionarios.

Spina recordó un trabajo realizado por la Asociación Empresaria de la Vivienda junto a la UNSAM y la Universidad de Harvard, donde compararon los modelos de Argentina con los de Uruguay, Chile, Colombia, Perú, Brasil y México. Según detalló, esos sistemas exitosos funcionaban porque ofrecían créditos accesibles y preveían herramientas para estabilizar el flujo de pagos, lo que permitía a las familias planificar a largo plazo. Para él, la discusión argentina sigue anclada en pensar en stock, cuando el verdadero desafío es cómo sostener un flujo constante de viviendas construidas con financiamiento accesible.

El presidente de la AEV subrayó que el crédito hipotecario no solo resuelve la cuestión habitacional sino que también funciona como un potente ordenador social. Señaló que el acceso al crédito para vivienda obliga a las familias a planificar, ahorrar y establecer un proyecto de vida, algo que consideró esencial para consolidar arraigo y estabilidad. También explicó que el blanqueo de capitales puede servir como incentivo, siempre que se dirija hacia obra nueva y no hacia el mercado de usados, donde su impacto en la economía real resulta limitado.

Consultado sobre el mercado actual, Spina describió una realidad dual. Afirmó que el segmento usado se encuentra activo, con movimiento en las operaciones y precios todavía competitivos, lo que explica el entusiasmo de escribanos e inmobiliarias. En cambio, el segmento de obra nueva está más limitado por el costo de construcción, la inflación y la falta de crédito. Según su análisis, ese desfasaje genera que el usado tenga aún recorrido para recuperar valor, mientras que el costo de construir nuevas unidades permanece alto.

Valores de viviendas

Respecto a la evolución de precios, explicó que hay zonas con mayor liquidez donde los valores ya subieron por encima del promedio general, pero aún queda margen para continuar esa recuperación. Observó también que el costo de construcción empezó a crecer por debajo de la inflación en los últimos meses, lo que podría consolidar una tendencia más sostenible para el desarrollo de nuevos proyectos.

En cuanto a la estructura del crédito hipotecario actual, fue crítico con el hecho de que casi todos los préstamos estén dirigidos al segmento usado o terminado. Argumentó que los bancos adoptaron esa estrategia por comodidad y aversión al riesgo, ya que esos créditos pueden hipotecarse de forma inmediata. Según Spina, la verdadera necesidad radica en financiar obra nueva, algo que hoy resulta casi inexistente. Alertó que los bancos no cuentan con un mercado secundario donde colocar las hipotecas, por lo que el cupo disponible se agota rápidamente, generando un esquema poco dinámico.

En la entrevista, Spina sostuvo que es indispensable cambiar el «chip» del sistema financiero para que comprenda que financiar obra nueva no implica mayor riesgo, sino todo lo contrario. Relató el ejemplo de Uruguay, donde Argencons —su empresa— vendió 300 departamentos en Colonia y 170 fueron financiados con crédito en pozo. Allí, los bancos entregan los préstamos directamente al comprador, que pone el 30% de anticipo como garantía, lo que reduce drásticamente la posibilidad de incumplimiento. Según Spina, ese modelo demuestra que es posible implementar un esquema de financiamiento mucho más ágil y accesible.

También explicó que en la Argentina existe una circular del Banco Central, dictada en 2016, que habilita a los bancos a considerar los créditos para obra nueva como hipotecarios de bajo riesgo. Sin embargo, cuestionó que las áreas de riesgo de las entidades financieras siguen mostrándose reacias a implementar estos mecanismos de forma masiva, optando por un enfoque gradual y limitado.

En ese sentido, planteó que se necesita «ganas» de parte del sector financiero y la coordinación con el sector privado para poner en marcha proyectos, incluso de menor escala. Según Spina, no se trata de esperar grandes desarrollos planificados centralmente, sino de alentar una multiplicidad de iniciativas que, con el tiempo, puedan generar miles de hipotecas y dinamizar la actividad de la construcción.

Alianza con el creador de Nordelta

La entrevista también abordó la reciente alianza entre Argencons y Consultatio, el holding de Eduardo Costantini.

Spina relató que la relación entre ambas empresas tiene antecedentes en proyectos como Quartier Nordelta, donde trabajaron en sociedad (Quartier es la marca de edificios desarrollada por Argencons, reconocida por proyectos de gran escala como Distrito Quartier en Puerto Retiro. La alianza con Consultatio, busca potenciar nuevos desarrollos con mayor capital y velocidad de ejecución).

En los últimos años, el vínculo se consolidó gracias a la colaboración en la Mesa de la Vivienda, las negociaciones por los blanqueos y las gestiones gremiales conjuntas. Según explicó, la complementariedad de ambas firmas permitió articular un esquema en el que Consultatio puede aportar equity y Argencons estructurar fideicomisos al costo de mayor tamaño y velocidad de ejecución.

Sobre las proyecciones para esa alianza, señaló que permitiría encarar una mayor simultaneidad de proyectos. Si bien reconoció que hoy no es el mejor momento para lanzar grandes desarrollos en la Argentina, confía en que la recuperación de la confianza y la estabilidad económica abran la puerta a un volumen creciente de iniciativas en el corto plazo. Entre los proyectos en curso mencionó la culminación de Quartier Brava 30 en Punta del Este y la preparación para el lanzamiento de una segunda torre en esa misma zona, además de desarrollos en Buenos Aires como la torre 2 de Quartier del Bajo y Quartier Bajo Belgrano.

Spina reflexionó también sobre las diferencias de operar en Uruguay frente a Argentina. Destacó la transparencia del sistema, la competencia en igualdad de condiciones y el incentivo a la formalidad. Criticó la cultura local de trabajar en negro, que impide a muchas desarrolladoras acceder al crédito bancario. Según su visión, formalizar la cadena de pagos y facturación es clave para habilitar financiamiento, aunque reconoció que la elevada carga fiscal es un problema que se debe abordar con reformas estructurales.

Alquileres y políticas de vivienda

También se refirió al efecto de la derogación de la Ley de Alquileres, que a su juicio generaba distorsiones que reducían la oferta. Celebró la eliminación de esa normativa y valoró la desregulación que permite a las partes acordar condiciones de forma más libre y adulta. Advirtió, sin embargo, que la principal limitación para la accesibilidad sigue siendo la inflación, que erosiona la capacidad de pago y la planificación familiar.

En el tramo final del diálogo, Spina enfatizó la importancia de discutir políticas de vivienda con fundamentos técnicos y económicos, evitando debates superficiales o puramente ideológicos. Defendió la necesidad de pensar en incentivos fiscales focalizados y en la generación de un esquema de financiamiento sostenible, orientado a la primera vivienda. Consideró que la vivienda cumple una función de ordenador social esencial, por lo que promover su acceso no solo tiene beneficios económicos sino también sociales.

Finalmente, compartió su deseo de que el sector avance hacia un modelo donde el crédito en obra nueva sea la norma y no la excepción. Reconoció que el camino requiere tiempo, acuerdos y coordinación público-privada, pero insistió en que no existe otra vía para resolver el problema habitacional argentino de forma estructural y sostenible.