El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de transición. Así se planteó en una nueva edición de Ladrillo.Info, el streaming del mundo inmobiliario conducido por Federico Miqueo, que en esta ocasión reunió a Vanesa Ibarra, titular de Salguero Propiedades, y a Federico González Rouco, economista especializado en vivienda y de la consultora Empiria.

Ambos coincidieron en que el regreso de los créditos hipotecarios marca un punto de inflexión para el sector. González Rouco remarcó que «es el tema más importante hoy para una generación que por primera vez accede a un financiamiento real para vivienda propia».

Según explicó, el fenómeno responde a tres factores: un cambio político que eliminó estigmas sobre el sistema UVA, un escenario macroeconómico con bancos obligados a prestar al sector privado, y una incipiente apuesta a la estabilidad.

Desde mayo de 2024, cuando el Banco Hipotecario relanzó su oferta, los créditos vienen en alza. En CABA se consolidan unas 900 operaciones mensuales, y en todo el país superan las 2.000 al mes.

Vanesa Ibarra aseguró que las consultas en su inmobiliaria representan el 40% del total y que las operaciones con crédito crecen sostenidamente. «Hoy vemos dos perfiles: los jóvenes que alquilan y quieren su primera propiedad, y familias que buscan ampliar su vivienda».

Comunicación, clave

Para ambos especialistas, la comunicación es clave. Ibarra consideró que algunas frases del presidente Javier Milei, como «nadie puso una pistola en la cabeza» a quienes tomaron UVA en 2017, generaron temor. Sin embargo, sostuvo que «la mayoría pagó sin problemas» y que «educar al público es esencial».

González Rouco destacó que el UVA es un instrumento «eficiente, sin costo fiscal, y con niveles bajísimos de mora». Según el Banco Central, los créditos hipotecarios en UVA tienen una tasa de incumplimiento inferior al 1%. «En 2017 se triplicó el acceso al crédito. Hoy se parte desde muy abajo, pero el potencial es enorme. Si no hay sorpresas, lo que viene es un crecimiento sostenido», afirmó.

Uno de los nudos que limita el avance es el desajuste entre precios en dólares de las propiedades y créditos en pesos. La salida parcial del cepo cambiario ayudó: permitió pagar con dólar MEP y bajó el costo real. «Hubo operaciones con diferencias de hasta USD 3.000 a favor del comprador respecto de semanas anteriores», detalló Ibarra.

Aun así, los plazos son extensos. «Desde la consulta hasta la entrega de llaves pueden pasar entre cinco y seis meses», advirtió. Para mitigar el riesgo, las inmobiliarias deben prever posibles desfases en la aprobación de los montos, lo que puede afectar la operación. «Ya me pasó que el banco aprobó menos de lo solicitado. El comprador debe contar con un respaldo económico adicional», dijo.

Limitaciones en los bancos

El sistema bancario también muestra limitaciones. Falta personal especializado, hay demoras en las carpetas y las tasaciones resultan dispares. «Muchos bancos tienen equipos improvisados. No todos están preparados para sostener una línea hipotecaria amplia y sostenida», dijo el economista.

Hoy, el Banco Nación lidera la oferta y los bancos públicos tienen tasas más bajas. Mientras las entidades privadas ofrecen tasas del 7% al 8%, los bancos estatales las ubican entre el 4% y el 5%. Sin embargo, el acceso está acotado. El 85% de los créditos va a trabajadores en relación de dependencia. El monotributo queda relegado, pese a representar a una gran porción de los jóvenes con buenos ingresos. «Los bancos miran de lejos al monotributista. A veces piden un garante con empleo formal, lo que hace inviable la operación», lamentó.

Ibarra señaló que muchas reservas quedan atadas a un tipo de cambio. «Hay señas supeditadas a que el dólar no supere cierto valor. Pero no se puede sacar una propiedad del mercado por cuatro meses y que después el crédito no alcance. Hay que aclarar bien los términos desde el inicio».

Profesionalización

La profesionalización del sector inmobiliario es otro pendiente. «Hay que dejar de festejar por cerrar diez operaciones y empezar a acompañar más al cliente, entender su proyección laboral, usar simuladores, y anticipar escenarios adversos», propuso Ibarra.

Desde el lado económico, González Rouco insistió en que el eje no es la inflación sino la relación cuota-ingreso. «Si la cuota sube 1% mensual pero los salarios 0,5%, el crédito se vuelve más difícil. Si ambos crecen parejo, es sostenible. La clave es que los ingresos sigan el ritmo de la UVA».

Por ahora, el financiamiento está enfocado en la vivienda usada. Los créditos para unidades en pozo son marginales y casi inviables por cuestiones fiscales y de garantía. «Nadie paga más por un usado solo porque subió el costo de construcción. Hasta que no suban los precios de los usados, la nueva oferta no va a despegar», advirtió.

Viviendas más elegidas

En ese contexto, se observan oportunidades. Zonas como Recoleta o Retiro, con construcciones antiguas, se revitalizan gracias a los créditos. También ganan interés los departamentos chicos, con valores de USD 50.000 a 60.000, que permiten una inversión inicial baja y una cuota accesible. Muchos jóvenes compran para alquilar y luego alquilan en barrios que prefieren para vivir.

El alquiler temporario también gana terreno como estrategia para cubrir parte de la cuota. Algunos propietarios combinan un crédito con la renta que obtienen de plataformas como Airbnb, mientras viven en otra propiedad o comparten el inmueble. «Se empieza a pensar el crédito como una herramienta de inversión, no solo para vivienda propia», analizó Ibarra.

Otro punto que mencionaron fue el desafío de incorporar más oferta apta crédito. «No todas las propiedades tienen los papeles en regla. Las que no están escrituradas, o tienen deudas, quedan afuera del circuito. Habría que generar incentivos para regularizar», propuso González Rouco.

También se evaluó el rol del Estado. Aunque el sistema UVA funciona sin subsidios directos, los expertos señalaron que se podría ampliar su alcance con seguros de cobertura ante desempleo o desfasajes de cuota. «Hay margen para mejorar el instrumento sin comprometer recursos públicos. Con creatividad, el Estado puede jugar un rol clave en extender el acceso», agregó el economista.

Adaptar perfiles

Además, insistieron en la necesidad de que las entidades financieras desarrollen productos adaptados a distintos perfiles. «Una pareja joven, un profesional independiente o alguien con ingresos en dólares necesitan esquemas distintos. No sirve una sola matriz para todos», concluyó Ibarra.

González Rouco remarcó que «el sistema hipotecario en Argentina sigue siendo el más chico de América Latina, salvo Venezuela». En 2023 se otorgaron apenas 11.000 créditos. Este año se esperan unos 12.000 en CABA, donde hay más de 1,3 millones de hogares. «El potencial de crecimiento es inmenso, pero falta volumen, cobertura y capilaridad en todo el sistema financiero».

La conclusión compartida fue clara: sin una estructura bancaria preparada y sin estrategias para ampliar el universo de beneficiarios, los créditos seguirán limitados a una minoría. Aun así, el regreso del financiamiento marca una bisagra. «Por primera vez en mucho tiempo, hay una herramienta concreta para que los jóvenes accedan a su casa», sintetizó Ibarra. Y eso, en Argentina, no es poco.