El acceso al crédito hipotecario atraviesa una etapa de incertidumbre en la Argentina. Tasas de interés que superan el 15% anual más UVA, requisitos de scoring duplicados y la suspensión de líneas en bancos públicos y privados configuran un escenario donde, en la práctica, “casi no existe el acceso al crédito”, según coinciden analistas y operadores del sector.

Desde el sector inmobiliario argumentaron que “hoy no es momento para sacar un crédito hipotecario”. Las tasas no son atractivas y la coyuntura conspira contra el buen momento que venían mostrando (hasta julio en CABA la compra de viviendas con apalancameiento crediticio habían subido un 511% y se habían otorgado casi 1.400, algo que no ocurría desde 2008).

El mercado secundario parecía desarrollarse, pero el clima electoral volvió a ponerlo en duda, dijo Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.

Ese renacer hipotecario, recibido con entusiasmo por todo el mercado hasta el primer semestre del año, hoy enfrenta una nueva amenaza. Gómez Picasso añadió: «El progresivo aumento de tasas implementado por los bancos a lo largo de 2025 —acentuado en las últimas semanas por la volatilidad cambiaria— encarece el financiamiento y limita el acceso de los potenciales compradores».

Fondeo insuficiente y riesgo país elevado

La raíz del problema es estructural. Los bancos no cuentan con fondeo suficiente para prestar dinero a 20 o 30 años en un país con riesgo país alto, argumentan que a largo plazo no pueden seguir destinando fondos. La ausencia de un mercado desarrollado para securitizar esas carteras obliga a las entidades a tomar un camino: subir tasas para desalentar la demanda o endurecer las condiciones de acceso. En ambos casos, las familias quedan afuera.

“De golpe te dicen que aumentó el scoring o que cambió algún requisito y quedaste afuera”, relató un broker inmobiliario. El resultado se traduce en operaciones interrumpidas y compradores que no logran concretar el sueño de la vivienda propia.

Requisitos imposibles

El caso del Banco Nación ilustra la situación. Durante meses fue señalado como el último bastión de tasas razonables, con un 4,5% anual más UVA. Pero esa tasa quedó lejos de ser accesible. El scoring exigido para acceder pasó de 450 a 909 puntos en pocos meses.

Los bancos privados también elevaron la vara. El Galicia ofrece tasas del 15% más UVA, que trepan al 17% si el cliente no acredita su sueldo en la entidad. Macro se ubica en 15% más UVA, BBVA en 14,5%, Banco Hipotecario en 13,9% e ICBC entre 10,5% y 12% según el tipo de cliente.

La tasa promedio de los créditos UVA es de 10,6%. En Chile, donde el esquema funciona con la UF, se ubica en torno al 5,19%, con una inflación anual del 4%. En la Argentina, en cambio, la inflación acumulada en los últimos 12 meses llegó al 33,6%.

El impacto del dólar

El salto del dólar agregó otra traba. El 16 de septiembre cerró en 1.480 pesos, un nivel que descalibró operaciones en curso. Un cliente del Banco Nación tenía aprobado su préstamo y había iniciado la tasación de la propiedad, pero la devaluación elevó el precio en pesos y el anticipo ya no alcanzó.

Hace dos meses, la divisa paralela se ubicaba 200 pesos por debajo. Los créditos otorgados antes de julio se cerraban con un dólar en torno a 1.200 pesos; en agosto y septiembre la situación cambió. Alejandro Moretti, del Colegio Inmobiliario porteño, dijo: “Personas que hace meses calificaban ahora no llegan”.

El financiamiento hipotecario representa cerca del 20% de las operaciones en la Ciudad. Su ausencia provoca una retracción directa de la demanda. “Si se va el crédito, se va el 20% de la demanda. Y entonces, ¿cómo explicás la suba de precio del usado?”, planteó Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria

Líneas pausadas y operaciones de ticket medio en caída

Algunas entidades decidieron suspender las hipotecas. El Banco Ciudad mantiene sus créditos en pausa y el Banco del Chubut los congeló por más de diez días. Ambos justificaron la medida como una “revisión de productos”. Sin embargo, para los analistas se trata de una señal clara: sin fondeo de largo plazo, el riesgo es demasiado alto.

El mayor impacto se observa en operaciones de ticket medio, entre USD 50.000 y USD 200.000. Ese segmento depende en gran medida de créditos hipotecarios, especialmente en unidades usadas. La retracción afecta a la base de compradores que sostienen gran parte del mercado.

Agosto y septiembre todavía reflejan operaciones iniciadas meses antes, pero analistas advierten que el último trimestre del año puede perder dinamismo. Tradicionalmente, octubre, noviembre y diciembre concentran actividad. En esta ocasión, todo dependerá de la macroeconomía, la política y la evolución del dólar.

La visión de los economistas

Para Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza (Unlam), el endurecimiento de las condiciones responde a un desajuste histórico. “En el mercado de créditos hipotecarios existe un claro descalce entre oferta y demanda. En momentos de baja de inflación y mejoras macroeconómicas, las consultas se disparan y los bancos aprovechan para ser más selectivos. Ajustan las condiciones en su beneficio para que los préstamos sean lo menos riesgosos posible”, explicó.

Según Salinas, esta mayor selectividad impactará en la demanda. “Los números de escrituras por créditos hipotecarios venían en aumento, mostrando cifras que no se veían desde 2016-2019. Si los otorgamientos se restringen, el mercado lo va a sentir. Agosto puede ser el primer mes en registrar una caída”, analizó.

Sobre el futuro, señaló que los bancos sólo flexibilizarán las líneas en un escenario de mayor estabilidad y certidumbre. “La desaceleración de la inflación es positiva, pero cada vez que hay elecciones el mercado duda y los planes se frenan. Para préstamos a 20 o 30 años se necesitan políticas que trasciendan gobiernos”, subrayó.

Los precios del mercado, que puede ocurrir

Marta Liotto, quien en breve volverá a presidir el Colegio Inmobiliario porteño, evaluó que los precios ya atravesaron un proceso de ajuste. “Los valores van a seguir estando en el lugar que están porque hubo un sinceramiento del mercado”, afirmó.

Precisó que un monoambiente se ubica entre USD 55.000 y USD 75.000, mientras que un tres ambientes familiar supera los USD 130.000. “Lo usado es lo más buscado porque hoy está barato, más allá del barrio. Si hubiera que construirlo desde cero, sería inimaginable”, advirtió.

Para Liotto, los compradores privilegian la cercanía al trabajo y a los accesos, ante el aumento de los costos de traslado. Caballito, Palermo y Belgrano siguen siendo barrios caros, pero con oferta disponible. Zonas como Villa Santa Rita, Monte Castro y Devoto ganaron protagonismo, al igual que partes de Palermo que se extienden hacia Colegiales.

El análisis del mercado

Uriel Broitman, director de Sygsa, sostuvo que la dinámica del crédito hipotecario refleja la volatilidad del país. “Cuando las condiciones macroeconómicas acompañan, la demanda de préstamos crece con rapidez. Pero los bancos, sin fondeo estable, ajustan condiciones y terminan dejando afuera a gran parte de la población”, explicó.

Broitman destacó que, aun en este escenario, las familias buscan alternativas. “El crédito es una herramienta clave para ampliar el mercado. Sin acceso a financiamiento, las operaciones dependen de ahorros propios o de compraventas dentro del círculo familiar. El desafío es generar mecanismos estables que trasciendan coyunturas”, indicó.

Una conclusión tajante

En este contexto, el acceso a la vivienda propia a través del crédito bancario se transformó en una ilusión para la mayoría. Con tasas altas, requisitos restrictivos y líneas suspendidas, la herramienta perdió alcance.

“En la práctica, casi no hay crédito hipotecario”, resumió González Rouco. La frase refleja el consenso del mercado: la casa propia financiada por un banco hoy se parece más a un objetivo lejano que a una posibilidad concreta.