Un nuevo proyecto para desregular el mercado inmobiliario argentino fue presentado en la Cámara de Diputados. Se trata de la iniciativa impulsada por el legislador del PRO Alejandro Bongiovanni, que llega en paralelo con decisiones que, según fuentes oficiales, el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado –a cargo de Federico Sturzenegger– podría formalizar en los próximos días por la vía del decreto.

El texto busca modificar la Ley N°20.266, sancionada en 1973 durante la presidencia de Alejandro Lanusse, para suprimir la obligatoriedad de contar con una matrícula profesional o título universitario para ejercer la intermediación en operaciones de compraventa y alquileres. Este tema ya fue tratado en uno de los últimos episodios de Ladrillo.Info, el streaming que puede seguirse en Youtube.

La iniciativa propone, además, reducir costos y eliminar las restricciones territoriales para el ejercicio de la actividad, con el argumento de que el modelo actual impide la libre competencia y la modernización del sector.

En los fundamentos, el proyecto plantea que la colegiación obligatoria representa una barrera de entrada que limita la participación de nuevos actores, encarece los servicios y reduce las opciones del consumidor.

Según Bongiovanni, “estas modificaciones permitirán desregular el ejercicio de la actividad de intermediación en el sector inmobiliario argentino, devolviendo a los consumidores el poder de elegir a los intermediarios según la calidad y eficiencia de sus servicios”.

Qué propone el proyecto de Libertad Inmobiliaria

El proyecto detalla cinco reformas sustanciales. Primero, la eliminación de la exigencia de matrícula y título profesional. La actividad quedaría habilitada para toda persona idónea, sin formación específica ni registro profesional.

Segundo, el texto cuestiona el monopolio regulador de los colegios profesionales, a los que acusa de aplicar sanciones sin imparcialidad ni control judicial. En su reemplazo, se plantea la habilitación de entidades privadas que emitan certificaciones voluntarias, sin poder disciplinario, y la posibilidad de acudir directamente a la justicia en caso de conflictos.

Tercero, se propone permitir el ejercicio de la actividad inmobiliaria en todo el territorio nacional, sin limitaciones de jurisdicción, para “adaptarse a un entorno cada vez más digitalizado”.

Cuarto, el proyecto elimina las sanciones por operar sin matrícula, como clausuras o multas, al considerar que constituyen coerción contraria al derecho al trabajo. El único criterio válido para evaluar la calidad del servicio, según el texto, será “el mercado y la decisión de los consumidores”.

Quinto, se busca derogar la fijación de aranceles mínimos y honorarios fijos por parte de los colegios, habilitando que las condiciones económicas entre partes puedan negociarse libremente. Se apunta a reducir el costo de las transacciones y eliminar distorsiones.

Desregulación y experiencias en el exterior

De acuerdo con el autor del proyecto, la propuesta se basa en experiencias internacionales, como las de Estados Unidos, Nueva Zelanda y España, que aplicaron esquemas más flexibles y abiertos para la actividad inmobiliaria. Según Bongiovanni, estos modelos favorecen la transparencia, reducen los costos para los usuarios y promueven una mayor competencia sin necesidad de regulaciones corporativas.

Sin embargo, especialistas del sector inmobiliario argentino señalan que varios de esos países terminaron revirtiendo procesos de desregulación. España, por ejemplo, permitió durante años que cualquier persona pudiera ejercer como agente sin formación ni matrícula, lo que generó un fuerte incremento de fraudes, caída de la confianza y conflictos judiciales. Como respuesta, comunidades como Cataluña, Andalucía y el País Vasco reimplantaron normas que exigen formación, inscripción en registros públicos y responsabilidad profesional.

El rechazo del sector

La reacción de los organismos que regulan la actividad fue inmediata. Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, advirtió que eliminar la matrícula equivale a dejar el patrimonio de las familias “en manos de personas sin formación ni respaldo”. Señaló casos concretos donde intermediarios no habilitados realizaron ventas ilegales que derivaron en juicios y estafas.

En la misma línea, Paula Méndez, titular del Colegio de Martilleros de San Isidro, defendió el rol de las instituciones colegiadas como órgano de control y resguardo para la sociedad. Según explicó, sin matrícula no existe una estructura de sanción previa al litigio judicial, lo que desprotege tanto a compradores como a vendedores.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina, su flamante presidenta Nancy Vieitez profundizó esta posición. En un documento difundido por la entidad, sostuvo que “defender la matriculación es defender a la sociedad, al Estado y al futuro del sector inmobiliario”.

Vieitez explicó que la matrícula obligatoria no constituye una traba burocrática, sino una garantía para el consumidor. “Nadie discute que una persona puede vender su propiedad de forma directa. Pero si contrata a un intermediario, si paga honorarios, tiene derecho a recibir un servicio profesional, respaldado, regulado y sujeto a normas”, afirmó.

También advirtió que desregular no libera al Estado, sino que lo sobrecarga: “Sin controles internos, cualquier conflicto termina en tribunales. Sin formación mínima, aumentan los errores. Y sin registro, se dificulta sancionar a los responsables”. Según remarcó, la desregulación implica más litigiosidad, pérdida de confianza y costos para todo el sistema.

Lo que puede venir

Aunque el proyecto legislativo ya cuenta con apoyo de algunos bloques, todavía no está claro si avanzará por el Congreso o si el Ejecutivo optará por un camino más rápido: un decreto.

Según fuentes cercanas al Ministerio de Desregulación, Federico Sturzenegger viene trabajando desde hace meses en un paquete normativo más amplio que incluye la eliminación de colegiaciones obligatorias en distintas actividades, entre ellas la inmobiliaria.

En ese caso, el impacto sobre el sector podría ser inmediato. Diversos colegios profesionales de todo el país evalúan presentar recursos judiciales si la desregulación se aplica sin debate legislativo ni participación de las partes involucradas.

Vieitez concluyó con una advertencia: “Un mercado transparente y jerarquizado es clave para el desarrollo económico y la seguridad jurídica. Vender una propiedad no es un acto menor. Es una decisión jurídica, económica y personal que afecta el patrimonio de una familia. Y eso no lo puede gestionar cualquiera”.