El mercado inmobiliario porteño vive un momento de recomposición con el regreso del crédito hipotecario. Sin embargo, la modalidad de la permuta se mantiene vigente como alternativa para quienes buscan cambiar de vivienda. Según datos de portales especializados, más de 10.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires y en el Gran Buenos Aires se ofrecen con esta opción, lo que confirma su relevancia.

La figura legal de la permuta está prevista en el Código Civil y Comercial. Se trata de un contrato bilateral en el que un propietario transfiere un inmueble a otro a cambio de recibir una propiedad diferente. En caso de que los valores de los bienes no coincidan, se pacta una compensación en dinero. “En el mercado la permuta se consolidó como una herramienta práctica para resolver la necesidad de cambio de vivienda, ya sea por más metros cuadrados, por mayor contacto con el exterior o por mudanzas motivadas por cuestiones familiares o laborales”, explicó el escribano Gabriel Burgueño, quien tiene su propio estudio en CABA.

Hasta 2019 las permutas representaban apenas el 3% de las operaciones. Ese número creció en pandemia, cuando las restricciones y la falta de crédito bancario incentivaron la búsqueda de alternativas. Hoy, con el regreso de las hipotecas, el mecanismo no desapareció y en algunos meses llegó a representar el 10% de las transacciones, de acuerdo con fuentes del sector.

Ventajas impositivas y operativas

Una de las principales razones que sostienen la vigencia de la permuta es su tratamiento fiscal. El Impuesto de Sellos en CABA se calcula sobre el 50% del valor de cada transferencia, lo que reduce significativamente los costos frente a dos ventas cruzadas. Además, con la derogación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), se alivianaron aún más las cargas tributarias.

Burgueño destacó que el ahorro es considerable: “El impuesto de sellos se paga sobre la mitad de los valores y si hay compensación en dinero, también se grava solo ese monto. En la práctica, los gastos se reducen y la operatoria resulta más accesible para los particulares”.

Documentación requerida

En términos formales, la permuta se equipara a una compra-venta. Por eso se exige la misma documentación:

• Título de propiedad inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
• Fotocopias de DNI y constancia de CUIL/CUIT de las partes y cónyuges, si corresponde.
• Informes de dominio e inhibición.
• Libre deuda de impuestos, tasas y expensas.
• En propiedad horizontal, reglamento de copropiedad y plano de afectación.

Los honorarios notariales, certificados y tasas registrales pueden ascender a un 3% más IVA del valor de mercado de cada inmueble. Según operadores, estos gastos se dividen habitualmente en partes iguales.

Casos frecuentes

La permuta es común entre familias que buscan ajustar sus necesidades de vivienda: quienes requieren más espacio entregan un departamento por una casa; matrimonios que desean achicar su hogar buscan unidades más pequeñas. También es utilizada por constructoras que reciben terrenos a cambio de unidades de los proyectos que desarrollan, reduciendo la necesidad de desembolsar efectivo.

En muchos casos se aceptan bienes como autos en parte de pago. Aunque técnicamente se trata de permutas de distinto tipo de bienes, el mecanismo responde a la misma lógica de intercambio.

Puntos clave para una permuta exitosa

Especialistas del mercado resaltan la importancia de atender ciertos pasos para asegurar que la operación sea viable:

• Revisar la documentación legal de las propiedades involucradas.
• Realizar una tasación profesional para evitar diferencias significativas.
• Acordar con claridad la distribución de gastos de escribanía y sellos.
• Verificar que no existan deudas impositivas ni gravámenes sobre los inmuebles.
• Definir con precisión las condiciones de entrega y ocupación.

Una opción que persiste

Los registros notariales reflejan que en CABA se firman entre 5.500 y 6.500 escrituras por mes, mientras que en la provincia de Buenos Aires rondan entre 10.000 y 13.000. Una parte de estas operaciones corresponde a permutas, lo que demuestra que la figura mantiene vigencia.

Burgueño amplió: “Es una modalidad que requiere asesoramiento profesional porque no siempre resulta sencilla. Hay que compatibilizar necesidades distintas y garantizar que los valores asignados sean razonables. Pero bien planteada, la permuta permite resolver transacciones en un mercado donde los tiempos y costos son decisivos”.

Analistas remarcan que, aun con el regreso del crédito hipotecario, la permuta se sostiene como herramienta porque evita largos procesos de financiamiento. En un contexto de abundante oferta inmobiliaria y precios que todavía buscan un reacomodamiento, los acuerdos de intercambio aparecen como un recurso práctico para cambiar de vivienda sin depender exclusivamente de los bancos.

La arquitecta y experta en Real Estate, Mariana Lucángeli señaló que las permutas crecieron de manera sostenida en los últimos años. “Muchas familias buscan más espacio y prefieren permutar su departamento por una casa, especialmente en zonas suburbanas. No siempre es sencillo compatibilizar necesidades, pero cuando se logra, la operación suele ser más ágil que una venta tradicional”, comentó.

Desde el sector privado, Ximena D’Adam, de Century 21 D’Adam, destacó que durante la primera mitad del año se concretaron múltiples operaciones de este tipo. Concluyó: “Se entregaron propiedades de menor valor como parte de pago y el éxito depende en gran medida de revisar la documentación desde el inicio. El acuerdo sobre los gastos de escribanía y sellos debe quedar claro para evitar conflictos».