Alquileres Verano 2026: cuánto cuestan en Punta del Este y José Ignacio, qué zonas crecieron y cómo late el mercado del lujo

Con un escenario más ordenado y una demanda que volvió a activarse con fuerza, Punta del Este y José Ignacio encaran la temporada de verano con un pulso inmobiliario más estable que en años anteriores. El mercado de alquileres dejó atrás los desajustes extremos, con mayor previsibilidad en los valores, mejor nivel de ocupación y un inquilino más informado, que compara, negocia y prioriza ubicación, calidad y servicios.

Para enero, las proyecciones en este rincón de Uruguay ya superan el 85% de ocupación, un nivel por encima del registrado en la temporada pasada.

Al comienzo del ciclo de consultas, muchos propietarios esperaban sostener aumentos más significativos. Sin embargo, el mercado terminó marcando sus propios límites. “Los precios de cierre se ubicaron apenas entre un 1% y un 2% por encima de la temporada anterior y, en algunos casos, incluso fueron más bajos, sobre todo en propiedades donde se intentó mantener valores altos hasta último momento”, explicó Alejandra Covello, directora de Covello International. Según la especialista, la temporada confirmó un fenómeno claro: el segmento premium se despegó con mayor fuerza del producto intermedio, ampliando la brecha tanto en valores como en prestaciones.

En los desarrollos de primera línea frente al mar, con amenities y servicios de alta gama, los precios se movieron en otra escala. Un departamento de un dormitorio parte desde los USD 8.000 la quincena, las unidades de dos dormitorios rondan los USD 10.000 y los productos de tres dormitorios oscilan entre USD 25.000 y USD 45.000 por quincena, según ubicación, vistas y nivel del edificio.

En contrapartida, los edificios clásicos sin amenities cotizan aproximadamente al 40% de esos valores: una quincena de un dormitorio se ubica entre USD 2.500 y USD 4.000; dos dormitorios desde USD 4.500; y tres dormitorios o unidades con dependencia alrededor de USD 8.000.

Con picos, descenso y alzas al cierre del año

Desde la Cámara Inmobiliaria Punta del Este–Maldonado, su vicepresidente Javier Sena dijo que la demanda mostró picos bien definidos a lo largo del año. “Entre agosto y septiembre hubo mucho movimiento, en octubre se frenó por el contexto electoral argentino y en diciembre el mercado volvió a activarse con fuerza, especialmente en zonas como La Barra, La Mansa y José Ignacio”, sostuvo.

El interés volvió a estar liderado por argentinos, aunque también se observó una mayor presencia de brasileños, chilenos y residentes extranjeros.

Matías Campbell, de Uruhaus, aportó una lectura clave sobre cómo se reparte hoy la demanda. Según explicó, Punta del Este concentra entre el 65% y el 70% de las consultas totales, con foco en Playa Brava, Península, Aidy Grill y Mansa, mientras que José Ignacio absorbe entre el 30% y el 35%, con estadías más cortas pero valores más altos.

“Punta del Este sigue siendo el destino elegido por familias que priorizan departamentos de tres y cuatro ambientes, seguridad, amenities y cercanía a la playa”, detalló.

En términos de valores de referencia para temporada alta, Campbell indicó que en Punta del Este los departamentos de tres ambientes se alquilan entre USD 6.000 y USD 8.000 la quincena, mientras que las unidades de cuatro ambientes se ubican entre USD 9.000 y USD 12.000.

Enfoque en casas

En José Ignacio, en cambio, el mercado se orienta casi exclusivamente a casas independientes: las de cuatro ambientes parten desde USD 10.000 la quincena y pueden superar los USD 20.000 o USD 30.000 en ubicaciones premium. “Más que el metraje, lo que define el precio es la ubicación, la vista y la privacidad”, señaló.

A la par del mercado tradicional, también creció el segmento de ultra lujo. Covello destacó que existe un nicho muy específico de mansiones y casas excepcionales donde se llegan a pagar hasta USD 10.000 por noche.

Se trata, en general, de alquileres de muy corta duración —no más de una semana— orientados a un público extranjero de altísimo poder adquisitivo, principalmente estadounidenses y mexicanos, que suelen cerrar operaciones a último momento.

Crecimiento

En cuanto a las zonas en expansión, avenida Roosevelt volvió a consolidarse como uno de los ejes más dinámicos del balneario. Su conectividad, la cercanía tanto a Playa Mansa como a Playa Brava y la concentración de edificios relativamente nuevos con servicios permitieron absorber parte de la demanda que no llega a la primera línea de playa.

Para Sena, este corredor ganó peso por ofrecer una combinación atractiva de ubicación y valores más racionales. Covello coincidió en que Roosevelt funciona como una alternativa cada vez más buscada por familias que priorizan estadías más largas y buena relación precio-calidad.

La Barra, Manantiales y los barrios privados también mostraron un desempeño destacado. Proyectos como El Quijote, Fasano o Pueblo Mío concentraron la demanda de quienes buscan naturaleza, privacidad y servicios dentro del propio emprendimiento. Campbell explicó que estas zonas combinan experiencia, proyección y rentabilidad, y que hoy figuran entre las “estrellas” del Este, junto con Playa Brava y José Ignacio.

Otro rasgo distintivo de la temporada fue el mayor nivel de exigencia del inquilino. “Hoy el cliente compara mucho más, analiza la relación precio-calidad y prioriza propiedades bien mantenidas, equipadas y correctamente presentadas”, señaló Campbell.

Ubicación, cercanía a la playa, amenities, seguridad y calidad del mobiliario encabezan el orden de prioridades al momento de elegir.

Cuidado con las estafas inmobiliarias

En paralelo, todos los referentes coincidieron en la necesidad de extremar cuidados para evitar estafas. Covello fue contundente: “Hay que desconfiar de los supuestos dueños que ofrecen valores muy por debajo del mercado”.

Recordó que las inmobiliarias deben contar con el permiso correspondiente del Ministerio de Turismo de Uruguay para operar alquileres temporarios y advirtió que el año pasado fue récord en estafas, muchas de ellas difundidas a través de redes sociales o plataformas que no verifican la titularidad de las propiedades. “Las supuestas oportunidades terminan en pérdidas de dinero y de días de descanso, que se transforman en un problema”, alertó.

Sena reforzó esa recomendación y sugirió operar siempre con inmobiliarias habilitadas y de confianza, definir con claridad zona y tipo de propiedad, consultar costos adicionales y verificar el estado real del inmueble antes de cerrar. En un mercado activo pero más racional, la temporada volvió a confirmar una premisa: se alquila lo que está bien ubicado, bien presentado y correctamente valuado.