“Alquileres rinden más del 5% y el mercado acelera: dato mata relato», dijo Matías Bettatis

En un nuevo episodio del streaming de Ladrillo.Info, Matías Bettatis, presidente de Bettatis Asesores Inmobiliarios, participó de una entrevista conducida por Federico Miqueo. Desde el estudio, expuso un panorama detallado del mercado inmobiliario, donde la rentabilidad de los alquileres supera el 5%, las consultas por créditos hipotecarios se multiplican y el dinamismo de las operaciones gana velocidad.

Con una frase que sintetiza su enfoque —“dato mata relato”— remarcó que la única manera de diferenciarse en el sector es con información real, análisis por nichos y capacitación constante.

Bettatis planteó que el mercado inmobiliario funciona como un indicador inmediato de la economía. “Cada movimiento del dólar se traduce en un freno o una aceleración de consultas. Lo que venía en trámite no se cae, pero la demanda nueva reacciona al instante”, explicó. A su juicio, el negocio refleja en tiempo real los desequilibrios y oportunidades de la macroeconomía, desde la dinámica del crédito hasta el poder adquisitivo de los salarios.

Con datos de la región, recordó que el promedio de crecimiento del PBI en América Latina ronda el 3,1%, mientras que la proyección local se acerca al 5%. “El mercado hay que sincerarlo. Si no decimos la verdad sobre costos, plazos y rendimientos, confundimos a la gente. El inmobiliario es un semáforo que muestra dónde estamos parados”, señaló.

Rentabilidad y absorción en alza

Uno de los puntos más destacados de la entrevista fue la evolución de los alquileres. Según Bettatis, la renta promedio ya supera el 5% anual, tanto en casas como en departamentos. Precisó: “Es un nivel que vuelve a ubicar al ladrillo como opción de resguardo y multiplicación de capital. En segmentos como galpones de última milla, la rentabilidad es todavía mayor”.

El empresario sumó que la tasa de efectividad de ventas en la provincia de Buenos Aires ronda también el 5%. “La absorción es mucho más rápida que hace un año. Antes un comprador tenía cinco opciones comparables; hoy encuentra dos. Eso acelera decisiones y achica plazos”, detalló.

Micronichos y tipologías

Para Bettatis, las estadísticas generales sirven como referencia, pero no explican el comportamiento real del mercado. Indicó: “No se puede comparar una casa en Chascomús con otra en Pinamar o en Zona Norte del GBA. Incluso dentro de un mismo municipio hay comportamientos distintos según la tipología. Un lote a construir no se mueve igual que un departamento listo para habitar”.

En ese sentido, subrayó el interés por las propiedades a reciclar, en especial aquellas que requieren actualizaciones de baño y cocina. “Con el crédito hipotecario como opción, esos inmuebles son de los más buscados. El cliente los percibe como un camino más accesible para ingresar al mercado”, dijo.

Crédito hipotecario y pedagogía financiera

El regreso del crédito aparece como otro factor clave. “Los bancos salen a ofrecer préstamos, pero el problema es que la gente no siempre entiende qué está firmando. Qué significa UVA, cómo se ajusta por CER, qué pasa si quiere cancelar de forma anticipada. Armamos un equipo específico para explicar eso. No se trata de juzgar si el crédito está bien o mal, sino de informar al cliente”, afirmó Bettatis.

Agregó que una de las variables más reveladoras es el salario en dólares medido en metros cuadrados. Sostuvo: “Hoy un salario promedio no llega a comprar ni un metro cuadrado. Ese dato se conecta con el índice de confianza del consumidor. Si no lo miramos, nos perdemos una señal de primera magnitud”.

Big data y marketing digital

Bettatis explicó que la información no alcanza con acumularla: hay que convertirla en decisiones. Ejemplificó en el estudio de Ladrillo.Info lo siguiente: “El dato no sirve si no se transforma en información. Con big data detectamos si un usuario es un potencial comprador o solo está explorando. Si busca simultáneamente casas, departamentos, locales y lotes, no es un lead genuino”.

También puso énfasis en el uso del marketing digital como herramienta de medición. “Un reel puede gustar internamente, pero si la retención cae a los 20 segundos, ese contenido no funciona. Mido cada publicación con métricas de visualización y compartidos. Lo importante no son los likes, sino cuánto tiempo se queda la gente mirando”, sostuvo.

La vara profesional

El empresario fue crítico con la falta de preparación de parte del sector. “No alcanza con tener matrícula. Hay que capacitarse de manera permanente. Abundan los que hablan de costos de construcción sin haber hecho una mezcla o sin haber gestionado un fideicomiso. Eso genera desinformación y confusión en el cliente”, remarcó.

En su opinión, el desafío es “elevar la vara” del sector. Dijo: “Las facultades y los colegios deberían formar profesionales exigentes. Si fueran tan buenos, no tendríamos problemas para contratar gente con criterio e interpretación. El conocimiento técnico es lo que genera confianza en la gente y cambia la percepción de la profesión”.

Del fideicomiso al valor de una planta

Durante la entrevista, Bettatis explicó cómo plantea las operaciones en pozo. “No se trata de vender rentabilidad, sino de enseñar cómo funciona un fideicomiso. Roles, contratos, tiempos. La confianza llega cuando la gente entiende lo que está comprando”, expresó.

También resaltó la diferencia entre precio y valor. Acotó: “Aprendí a leer plantas después de 75 emprendimientos. Una casa tipo chorizo de 120 m2 puede rendir menos que una planta moderna bien diseñada con la misma superficie. La eficiencia espacial define el valor real de un inmueble”.

El negocio está en la compra y reformas pendientes

Reiteró que cada decisión depende de la necesidad y no solo del deseo. “En una sucesión con varios herederos, cada uno tiene urgencias distintas. Cambiar ladrillos por ladrillos más redituables puede ser una salida. Lo importante es separar necesidad de ambición”, planteó.

Consultado sobre si conviene vender o esperar, Bettatis fue claro: “El negocio está en la compra. Si pagás de más por un lote, no hay margen. Se pueden optimizar costos, importar materiales o ajustar procesos, pero una mala entrada no se corrige. En cambio, con una buena compra podés transformar crisis en oportunidad.”

Bettatis cuestionó los impuestos sobre facturación, que a su entender castigan la inversión. “Abrir dos oficinas en un año implica reinversión. Si ese ejercicio no muestra ganancias inmediatas, no tiene sentido pagar tributos sobre ingresos brutos. Debería gravarse la renta real, porque así se fomenta el crecimiento y la creación de empleo”, dijo.

“Elevar la vara”

En el cierre de la charla, Bettatis insistió en que la clave está en la capacitación. “La profesión necesita más conocimiento técnico, más criterio y más exigencia».

Concluyó que «elevar la vara no es un eslogan, es la única manera de que el cliente reciba asesoramiento real y no promesas vacías. Dato mata relato: lo que marca el mercado son los números, no los discursos.”