Alquileres en dólares suben un 26,7% en un año: cuánto valen barrio por barrio en CABA

• junio 20, 2025

El precio medio para un dos ambientes alcanza los USD 757 mensuales. Puerto Madero lidera el ranking, seguido por Colegiales y Núñez. Balvanera, San Nicolás y Caballito figuran entre las zonas con menores valores. Como sigue la oferta dolarizada

Una pareja firma un contrato en dólares, si bien la mayoría se pactan en pesos, un porcentaje menor los realiza en dólares, sobre todo los acuerdos de corto plazo

El mercado de alquileres en dólares en la ciudad de Buenos Aires cambió su fisonomía desde fines de 2023. El impacto del DNU que derogó la Ley de Alquileres, la estabilidad cambiaria relativa y la necesidad de los propietarios de resguardar valor incidieron en la forma en que se publica y negocia cada contrato.

Según un relevamiento de Zonaprop, el precio medio de los departamentos ofrecidos en dólares creció un 26,7% interanual. En paralelo, se redujo la cantidad de publicaciones en esa moneda: de los 5.000 departamentos que integraban la escasa oferta de fines de 2023, con una dolarización cercana al 95%, hoy se registran unos 15.000 avisos, de los cuales solo el 30% continúan en dólares. El 70% restante se ofrece en pesos.

Ese corrimiento no detuvo la suba de precios. En el primer semestre de 2025, los valores en dólares aumentaron 15% y consolidaron la tendencia al alza iniciada en octubre de 2024. El precio medio para un departamento en la Ciudad se ubica actualmente en 707 dólares mensuales. En el corredor norte, el promedio escala hasta 859 dólares, aunque se trata de la zona con menor ajuste interanual (21,86%).

En sentido opuesto, el eje central de la ciudad –que incluye barrios como San Nicolás y Monserrat– mostró el mayor incremento interanual, con una suba de 34,88%, aunque todavía conserva los valores promedio más bajos del mercado.

Puerto Madero se mantiene al frente del ranking de barrios más caros, con un precio medio de USD 1.487 mensuales. Lo siguen Colegiales (USD 1.250), Palermo (USD 962) y Belgrano (USD 910). En el otro extremo, entre los barrios con alquileres más accesibles aparecen Balvanera (USD 704), San Nicolás (USD 710) y Caballito (USD 733).

Ajustes e inflación

“El ajuste del 26,7% en dólares responde a la suba del tipo de cambio y a la necesidad de los propietarios de preservar valor en un contexto de inflación persistente. La estabilidad cambiaria no impidió que el precio del metro cuadrado siga reacomodándose”, explicó Lisandro Cuello, especialista en mercado inmobiliario.

Desde octubre del año pasado, los precios en dólares comenzaron a subir de manera generalizada. La demanda en segmentos altos y la búsqueda de protección patrimonial empujaron ese movimiento, en particular en barrios premium o bien conectados con transporte público.

Puerto Madero se mantiene como el más cotizado dentro de la oferta dolarizada

Aun así, no todo lo que se publica logra concretarse a los valores deseados por los propietarios. Ariel Champanier, CEO de Re/Max Premium Argentina, relativizó la magnitud del alza registrada en los listados: “Observamos una suba mínima en los precios efectivamente cerrados. Puede que ese número refleje lo que algunos propietarios publican, pero no lo que finalmente se concreta. Hubo un leve ajuste en dólares, impulsado por el contexto de inflación en esa moneda y por el rendimiento más bajo del peso durante los últimos meses. Eso llevó a que varios propietarios actualicen los valores para no perder frente al dólar”.

Cambio de perfil

Los contratos en dólares suelen orientarse a inquilinos con ingresos en moneda extranjera: jóvenes que trabajan para empresas del exterior, estudiantes universitarios, diplomáticos o expatriados. También a inversores que alquilan por plazos cortos mientras definen una compra, y que priorizan barrios con buena conectividad.

En ese marco, la derogación de la Ley de Alquileres operó como un punto de inflexión. A partir del DNU dictado en diciembre de 2023, los contratos comenzaron a cerrarse mediante acuerdos directos, con libertad para establecer moneda, duración y fórmula de actualización. Aunque el 90% continúa pactándose en pesos, la posibilidad de negociar libremente motivó el regreso de múltiples unidades al mercado formal.

Leandro Molina, director de Clasificados del Grupo QuintoAndar para Latinoamérica (que tiene a Zonaprop), explicó que esta mayor flexibilidad llevó a una reorientación de la oferta: “Varios que inicialmente fijaron sus departamentos en dólares por miedo a perder contra la inflación, comenzaron a ofrecerlos en pesos. Por consecuencia, hubo una reducción en el porcentaje de oferta en dólares”.

Molina también aportó una lectura sobre la diferencia entre zonas: “Por lo general, los barrios que registran mayor precio suelen tener menor variación interanual. Estas zonas ya contaban con valores altos, por lo que no tuvieron que realizar ajustes abruptos para alcanzar los precios del mercado. En cambio, las zonas con valores más bajos sí debieron corregir con fuerza para convalidar nuevos valores”.

Más propiedades, menos presión

El impacto del fin de la regulación también se refleja en el crecimiento del stock. Si bien disminuyó la cantidad de propiedades ofrecidas en dólares, el volumen total de publicaciones en alquiler aumentó de forma sostenida desde enero. Muchos inmuebles que permanecían fuera del mercado formal volvieron a listarse, ahora con condiciones adaptadas al nuevo contexto.

Champanier consideró que esta reversión de la tendencia anterior ayudó a moderar la presión sobre los precios: “La liberación del mercado trajo consigo un aumento significativo en la cantidad de propiedades disponibles. Esa mayor oferta fue clave para que los valores no se dispararan. Muchas unidades volvieron al mercado, lo que permitió contener los precios”.

Ese reacomodamiento no implica un regreso inmediato a la situación previa al cepo contractual. En la práctica, muchos propietarios exploran nuevas modalidades. Algunos migran hacia contratos temporarios, otros buscan mecanismos intermedios que ofrezcan rentabilidad sin correr riesgos innecesarios.

Mientras tanto, los precios en dólares consolidan su influencia como referencia de mercado, aunque sin el predominio de otros períodos. La combinación de mayor libertad contractual, expansión de la oferta y menor urgencia por dolarizar contratos configura un esquema más diverso.

Perspectivas

El futuro de los alquileres en dólares dependerá de múltiples factores. Entre ellos, la evolución del tipo de cambio, el ritmo de la inflación local y el regreso progresivo del crédito hipotecario. En este contexto, los valores publicados en dólares funcionan como un termómetro de las expectativas del mercado, pero no siempre coinciden con los precios de cierre.

Si la estabilidad cambiaria se mantiene y la inflación en pesos se modera, es probable que los propietarios continúen priorizando contratos en moneda local. Sin embargo, en segmentos premium, en unidades temporarias o en nichos vinculados al alquiler corporativo, los valores expresados en dólares seguirán marcando tendencia.

La diversificación de formatos y la posibilidad de pactar condiciones con mayor autonomía consolidaron un escenario más dinámico, en el que conviven contratos tradicionales, acuerdos personalizados y valores de referencia múltiples.

Hoy, los alquileres en dólares ya no representan la norma, pero conservan un peso específico en el segmento alto del mercado. Su evolución será un indicador clave para anticipar hacia dónde se dirige la recuperación del sector.

Los precios

A continuación, según Zonaprop, se detallan los valores promedios de alquileres en dólares para departamentos de dos ambientes en CABA donde hay oferta dolarizada: