Desde este mes, quienes firmaron contratos de alquiler bajo la Ley de Alquileres 27.551, ya derogada por el actual Gobierno, enfrentarán una actualización anual del 66,11% en sus pagos mensuales. Se trata del menor incremento desde septiembre de 2022, cuando el Índice de Contratos de Locación (ICL) se ubicó en 64,67%.

La cifra representa un cambio significativo frente a los ajustes aplicados durante 2023 y principios de 2024, cuando el índice llegó a superar el 265%. Para los contratos que atraviesan su segundo año de vigencia bajo la normativa anterior, esta desaceleración representa una mejora frente al contexto inflacionario de los últimos años.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, atribuyó esta moderación a la fuerte desaceleración inflacionaria. “El ICL se calcula con datos de un año atrás. Por eso, la baja llega con retardo. El coeficiente de julio toma como base el Índide de Precios al Consumidor (IPC) de mayo y junio de 2024, que fue de 4,2% y 4,8%, respectivamente”, explicó.

El índice muestra una tendencia descendente sostenida desde su pico de 265,05% en julio de 2024. En enero pasado, el incremento fue de 190,69%. “La caída es significativa: casi 125 puntos porcentuales en seis meses”, detalló Braña.

Contratos con ajustes fijos

El impacto es directo. Un contrato que pagaba $200.000 hasta junio pasará a $332.220 desde julio. Ese nuevo valor regirá hasta junio de 2026. En muchos casos, estos ajustes resultan incluso menores que los valores actuales de mercado, lo que desalienta las rescisiones y promueve renegociaciones para sostener la relación locativa.

Según el Colegio Profesional Inmobiliario, los precios de los nuevos contratos se ubican un 34% por debajo de la inflación acumulada. Por caso, un dos ambientes en Palermo subió de $400.000 a $550.000 en un año, un incremento inferior al 43,5% de IPC interanual.

Los nuevos contratos también ajustan menos

El 66,11% anual se compara con los valores actuales de ajustes más frecuentes tras el DNU 70/2023. En julio, el ICL determina:

• Ajuste semestral: 20,84% (un alquiler de $400.000 sube a $483.360).
• Ajuste cuatrimestral: 13,97% (a $455.880).
• Ajuste trimestral: 11,14% (a $444.560).

Braña indicó que, a diferencia de años anteriores, la brecha entre ICL e IPC es hoy mínima. “Antes, el ICL solía estar por debajo del IPC. En 2023 fue al revés. Ahora se mueven de forma más alineada, lo que reduce la volatilidad”, señaló.

Más oferta, decisiones más lentas

La dinámica del mercado también cambió. “Aunque la demanda sigue firme, los plazos para alquilar se extendieron. Lo que antes se ocupaba en 48 horas puede demorar ahora entre uno y dos meses”, observó Braña. En CABA, la oferta de unidades creció 11% mensual, de 14.500 a 16.000 departamentos.

Además, según Zonaprop, más de 700 propiedades bajaron su precio de publicación entre 5% y 40% en los últimos 60 días, algo impensado en 2023.

¿Conviene renovar?

Braña aclaró que no hay una única respuesta. “Hace un año, firmar en dólares parecía desaconsejable. Hoy, quienes lo hicieron están más protegidos. Los acuerdos actuales suelen tener plazos de 24 meses y ajustes por ICL o IPC, según cada caso”.

Advirtió también que, al evaluar la continuidad o no de un contrato, hay que incluir las expensas. “Hoy representan entre 20% y 50% del alquiler y, en muchos edificios, crecieron mucho más que los valores locativos”.

El nuevo escenario favorece a los contratos vigentes

Mariano Lo Valvo, especialista del mercado inmobiliario en el norte de CABA, coincidió en que los contratos bajo la Ley 27.551 pueden resultar más convenientes hoy. “Con el ICL desacelerando y la inflación más baja, el ajuste anual puede ser menor al que se conseguiría con un contrato nuevo”.

Recordó que entre 2022 y 2024 los ajustes fueron muy superiores. “Algunos inquilinos pasaron de pagar $100.000 a $320.000 por un ajuste del 220%. Hoy, con más oferta tras el DNU 70, hay mayor margen para negociar”.

El mercado muestra una nueva etapa. La decisión entre mantener un contrato anterior o firmar uno nuevo dependerá de las condiciones pactadas y de variables personales como ingresos, inflación esperada y costos totales de alquiler.

¿Y por IPC?

Los contratos firmados tras la derogación de la Ley de Alquileres se ajustan en períodos más cortos y bajo nuevas reglas de actualización. En julio, quienes pactaron ajustes según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) enfrentarán subas más moderadas respecto a las registradas en el último año, en línea con la desaceleración de la inflación.

Sobre un alquiler base de $400.000, los incrementos rondarían entre $20.000 y $60.000 adicionales, según se trate de una actualización trimestral, cuatrimestral o semestral, de acuerdo con datos del sitio web Cabaprop del Colegio Inmobiliario Porteño.

“Estos porcentajes todavía reflejan parte del arrastre inflacionario de los primeros meses del año”, explicó Lo Valvo. “Los contratos con actualización semestral incorporan variaciones de enero y febrero, cuando el IPC seguía en dos dígitos. Por eso muestran ajustes más altos. Las subas trimestrales y cuatrimestrales ya comienzan a evidenciar un entorno más moderado, con inflación mensual por debajo del 3% desde abril”.

Lo Valvo señaló que si se sostiene el actual escenario macroeconómico, con variaciones de precios como la de mayo —que fue de 1,5% según el INDEC—, los aumentos por IPC seguirán acotándose en los próximos tramos. “De todos modos, la carga sigue siendo muy pesada para los inquilinos. Entre alquiler, expensas —que en CABA promedian $200.000 y en provincia $150.000— y servicios como luz, gas o internet, muchos destinan más del 50% de sus ingresos a sostener la vivienda. Incluso con menor inflación, el esfuerzo económico sigue siendo muy alto”.