Por Jorge Amoreo Casotti (*)

El gran mérito del mercado es que permite la cooperación sin coerción. Milton Friedman, 1962

El mercado inmobiliario argentino ha sido distorsionado por regulaciones que otorgan un poder excesivo a los colegios inmobiliarios, limitaron la competencia y encarecieron el acceso a la actividad. Antes de la Ley Nacional 20.266, sancionada en 1973 durante la dictadura militar de Alejandro Agustín Lanusse, el sector era más dinámico y accesible, basado en la capacidad y reputación de los operadores, en lugar de validaciones burocráticas.

Sin embargo, con su promulgación y posterior endurecimiento mediante la Ley Nacional 25.028, se consolidó un esquema corporativo que restringió aún más el ingreso a la actividad, exigiendo título universitario obligatorio, matriculaciones compulsivas y otorgando el monopolio de la certificación de idoneidad a los “colegios profesionales”, los cuales instauraron controles de precios, barreras artificiales de acceso y jurisdicciones
geográficas limitantes.

Como los viejos decálogos que surgieron para poner orden en medio del caos, esta elaboración apunta a lo mismo: desarmar, sin pausa, los resabios de un sistema que solo beneficia a un puñado de autoproclamados “referentes institucionales”:

I. El corretaje NO es una profesión: es comercio.

Argentina es el único país que tuvo la “brillante” idea de convertir a un comercializador de inmuebles en un “científico con diploma”. Ni en los países màs reprimidos se llegó al extremo restrictivo de exigir un título universitario para conectar partes en una transacción inmobiliaria.

En Argentina sí. Porque en 1973, el lema “vigilar y castigar” del llamado “Estado burocrático autoritario” sentó las bases normativas para inventar una falsa profesión y blindar privilegios, bajo el modelo corporativista instaurado por las leyes mencionadas.

Desde entonces, vender un inmueble de terceros sin permiso colegiado se volvió legalmente más difícil que operar una turbina nuclear. Un disparate jurídico, económico y moral inadmisible en un país que dice promover la libre empresa, la sociedad abierta y la responsabilidad individual.

II. Neutralizar el andamiaje normativo es urgente.

Reconocer la naturaleza comercial de la intermediación inmobiliaria implica devolver a las leyes nacionales lo que el corporativismo transfirió ilegítimamente a las provincias. La maraña de restricciones impuestas por jurisdicciones, colegios y municipios remite a los instrumentos intervencionistas más extremos.

En Argentina, esta narrativa sirvió para permitir la intromisión de los estados provinciales en asuntos de comercio, generando regímenes legislativos asimilables a aduanas interiores, lo cual está expresamente prohibido por el artículo 9 de la Constitución Nacional.

III. El origen de una confusión: martilleros / corredores

La confusión sobre el libre ejercicio del corretaje no es inocente: surge de una construcción legal que, al asimilar forzosamente al corredor con el martillero, complejiza artificialmente una actividad esencialmente comercial con exigencias de tipo profesional. Aunque el artículo 33 de la Ley 20.266 podría insinuar que hay quienes ejercen sin título ni matrícula, lo cierto es que dicho artículo los margina y excluye: “Los que sin cumplir estas condiciones sin tener las calidades exigidas ejercen el corretaje no tendrán la acción para cobrar la remuneración prevista, ni retribución de ninguna especie.”

Estas líneas generaron cierta ambigüedad sobre la obligatoriedad de las colegiaciones. Sin embargo, en la práctica, comerciar inmuebles sin permisos colegiados es causal de persecuciones, denuncias y sanciones. Ni las carreras universitarias, ni las leyes provinciales que surgen de la creación de esta falsa profesión, ni la práctica cotidiana distinguen con claridad entre ambas figuras (martillero y corredor), alimentando un sistema
confuso, con barreras de entrada, monopolios, controles de precios y restricciones geográficas, que desde esferas provinciales invaden competencias comerciales.

IV. Profesionalismo ≠ Título universitario.

La excelencia no se impone por decreto. Se construye en la práctica, en la competencia genuina, en el vínculo con el cliente y en la capacidad de generar confianza. Un título no garantiza calidad, así como su ausencia no implica incompetencia. En los países libres, el conocimiento es un insumo, no un peaje.

En Argentina, se ha llegado al absurdo de decretar por ley que algunos ya operaban como “profesionales” sin haberlo sido, y exigir a los nuevos participantes títulos universitarios con programas muchas veces irrelevantes. La matrícula dejó de ser símbolo de prestigio y se convirtió en un complejo: el de quienes, formados en pocas semanas, pretenden imponer barreras académicas a los verdaderos competidores del mercado.

V. La estructura actual no protege al consumidor: protege privilegios.

Los colegios no garantizan ética ni eficiencia. Avalan a dedo, respondiendo a intereses corporativos o aventuras políticas personales. En cambio, la verdadera protección al consumidor proviene de la reputación, la trazabilidad y la transparencia. Donde hay libertad e información, los buenos se distinguen solos de los malos.

El sistema actual vulnera principios esenciales de la Constitución Nacional: el derecho a comerciar, a contratar y a asociarse libremente (arts. 14, 17, 19 y 75 inc. 22). No debe corregirse por ideología, sino por justicia y sentido común.

VI. El extremo de la desidia: ¡LICENCIATURA! para comerciar.

Transformar arbitrariamente un comercio en “profesión” permitió, entre otros absurdos, que en Entre Ríos, la Ley Provincial 11.084 exija una licenciatura de cinco años para ejercer como intermediario. Mientras tanto, en países libres, el mismo trabajo puede realizarse legalmente tras una capacitación intensiva de nueve días. La diferencia es la libertad.

La lógica actual podría fácilmente derivar en la exigencia de un doble doctorado, con experiencia internacional comprobada, solo para conectar partes en una compra venta.

VII. Poner a competir a los Colegios Inmobiliarios.

La normativa nacional debe habilitar un ecosistema competitivo de certificación. Universidades, cámaras, asociaciones y entidades privadas deben poder ofrecer acreditaciones voluntarias y descentralizadas. Así, cada operador podrá elegir libremente dónde capacitarse, y cada consumidor decidir con quién operar.

Este modelo reemplaza al actual: tutelado, centralizado, anticompetitivo y obsoleto.

VIII. Una propuesta compatible con la sociedad abierta.

Medidas concretas para una industria libre y una sociedad abierta. Para alinear el régimen jurídico de la intermediación inmobiliaria con los principios de libertad económica, competencia y modernización institucional, resulta indispensable:
● Declarar expresamente que la intermediación inmobiliaria es una actividad comercial, no una profesión regulada.
● Derogar en su totalidad la Ley 25.028, así como los artículos referidos al corretaje en la Ley 20.266.
● Eliminar de manera explícita el requisito de título universitario para operar en el sector.
● Suprimir la matrícula obligatoria, devolviendo la validación al mercado y al consumidor.
● Quitar a los colegios profesionales el poder disciplinario, que hoy opera como un mecanismo de control y censura.
● Eliminar las restricciones territoriales, permitiendo que cualquier operador pueda actuar en todo el país sin barreras geográficas ni jurisdiccionales.
● Derogar los aranceles mínimos y los honorarios fijos, reemplazándolos por un sistema de libre contratación entre partes.

Estas medidas no generan caos: generan libertad. No habilitan el fraude: eliminan los privilegios. Son el punto de partida para reconstruir una industria más justa, más eficiente y abierta al mérito, y principalmente alineada con la innovación tecnológica.

IX. La consumación irreversible.

La desregulación efectiva de la intermediación inmobiliaria puede concretarse mediante la creación de un formulario digital en el sistema TAD (Trámites a Distancia), gratuito, voluntario y de acceso simple. A través de este mecanismo, cualquier persona física o jurídica podría registrarse automáticamente para operar en el sector, sin necesidad de licencias forzadas, aranceles mínimos ni matrículas impuestas.

Se trataría de un registro meramente declarativo, que consagraría la libertad de comercio como principio rector, reemplazando la lógica de habilitación por la de responsabilidad individual. A partir de ese momento, la reputación sustituye al formalismo, y el mérito desplaza a la matrícula.

Este formulario cumpliría además una función estratégica: constituiría una prueba formal del
acto administrativo de desregulación, consumando el cambio de paradigma. En caso de eventuales embates judiciales o intentos de retroceso, el documento emitido al registrar la actividad actuaría como escudo jurídico, asegurando la vigencia de la libertad conquistada y bloqueando la restauración del modelo corporativo que durante años secuestró al mercado inmobiliario.

X. Un nuevo estándar: reputación, trazabilidad, libertad.

Hoy existen sistemas más eficaces y confiables que cualquier legajo sellado: reseñas verificadas, contratos inteligentes, certificaciones privadas en competencia. Herramientas modernas que no necesitan intermediarios obligatorios para validar la confianza. En este paradigma, quien engaña desaparece. Y quien aporta valor, prospera.

Desregular la industria inmobiliaria no es retroceder: es modernizar. Es dejar atrás la tutela forzada de una actividad comercial que nunca necesitó guardianes de la irrelevancia. Es liberar al sector para que compita, innove y mejore. Es transformar una estructura estática, centralizada y condicionada por intereses corporativos, en un ecosistema dinámico, meritocrático y abierto. Es, en definitiva, devolverle a cada persona el derecho a elegir, a competir y a confiar.

Y si lo logramos, si finalmente, después de más de cincuenta años desde que comenzó a consolidarse este modelo corporativista heredado del siglo pasado, desmontamos el andamiaje que secuestró a la intermediación comercial inmobiliaria, también conocido como corretaje, y podríamos dar el paso siguiente. Ese que hoy parece imposible: formalizar de verdad el mercado inmobiliario argentino, conectando la realidad transaccional con lo
documentado en los títulos de propiedad.

Porque liberar es el comienzo. El gran desafío que sigue es ordenar sin ahogar, documentar sin burocratizar, y permitir que la tecnología y la libertad reemplacen a la desconfianza como norma fundante del sistema. Entonces sí, habremos iniciado no sólo una reforma, sino una refundación de la industria inmobiliaria argentina.

(*) El autor es CEO de PINT