El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de reacomodamiento que marca un contraste nítido con el escenario de crisis que predominó hasta fines de 2023. A dos años de la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 (coincide con los calendarios desde que asumió Javier Milei como presidente de la Nación), la oferta de departamentos creció de manera significativa, los contratos recuperaron previsibilidad y los precios, aunque elevados, dejaron atrás la dinámica de subas abruptas.

El cambio de reglas, primero con modificaciones parciales y luego con la eliminación del régimen anterior, impactó de lleno en un mercado que había quedado virtualmente paralizado. Durante la vigencia de la ley, la combinación de plazos extensos, actualizaciones anuales y escasa rentabilidad empujó a miles de propietarios a retirar sus unidades del alquiler tradicional. El resultado fue un desplome histórico de la oferta y una escalada de precios que dejó a muchos inquilinos sin alternativas.

Ese escenario comenzó a revertirse con la entrada en vigencia del DNU que desreguló el sector. Las inmobiliarias coinciden en que el volumen de unidades disponibles aumentó con fuerza y alcanzó un pico cercano a las 19.000 publicaciones hace unos meses, para luego estabilizarse en torno a las 15.000 o 16.000 propiedades. Esa cifra contrasta con el piso de 2023, cuando en más de la mitad de los barrios porteños no había departamentos en alquiler.

La recuperación de la oferta se refleja también en los precios. Si bien los valores continúan altos en términos absolutos, la aceleración de los aumentos se moderó. En barrios muy demandados, un departamento de tres ambientes promedia hoy cerca de $850.000 mensuales, con subas que en el último semestre se ubicaron levemente por encima de la inflación, pero muy lejos de los saltos registrados en los meses previos a la derogación de la ley.

Índices y ajustes próximos

Ajustes por el Índice de Contratos de Locación (ICL) a partir de enero próximo (última actualización, los contratos realizados bajo la ley derogada caducan todos en 2026)

Contratos vigentes bajo la Ley de Alquileres
(actualización interanual)

• Inquilino que pagaba $300.000 hasta diciembre de 2025,
• Ajuste interanual por ICL: +36,44%,
• Incremento: $109.320,
• Nuevo alquiler desde enero de 2026: $409.320,

Contratos post DNU
(actualizaciones más frecuentes)

• Actualización trimestral
  • Alquiler hasta diciembre de 2025: $400.000.
  • Ajuste trimestral por ICL: +5,91%.
  • Incremento: $23.640.
  • Nuevo alquiler: $423.640.
• Actualización cuatrimestral
  • Alquiler hasta diciembre de 2025: $400.000.
  • Ajuste cuatrimestral por ICL: +8,29%.
  • Incremento: $33.160.
  • Nuevo alquiler: $433.160.
• Actualización semestral
  • Alquiler hasta diciembre de 2025: $400.000.
  • Ajuste semestral por ICL: +12,91%.
  • Incremento: $51.640.
  • Nuevo alquiler: $451.640.

Como son por IPC

• Ajuste por IPC – acuerdos firmados post DNU
  (Índice de Precios al Consumidor – INDEC)
  Aclaración:
  Los cálculos se realizan con el IPC de noviembre 2025, último dato oficial disponible.
  El IPC de diciembre se conocerá en aproximadamente 20 días.
  
  Ajuste interanual por IPC
  (contratos con actualización anual)
  Alquiler vigente hasta diciembre 2025: $500.000.
  IPC interanual a noviembre 2025: +31,4%.
  Cálculo del aumento:
  $500.000 × 31,4% = $157.000.
  Nuevo valor desde enero:
  $657.000 mensuales.
  
  Ajuste mensual por IPC
  (contratos post DNU con actualización mensual)
  Alquiler vigente hasta diciembre 2025: $500.000.
  IPC mensual noviembre 2025: +2,5%.
  Cálculo del aumento:
  $500.000 × 2,5% = $12.500.
  Nuevo valor desde enero:
  $512.500 mensuales.

Que se consigue hoy por menos de $600.000 en CABA

Dentro de ese nuevo equilibrio, volvió a aparecer un segmento que parecía extinguido: los alquileres por debajo de los $600.000. Según datos del mercado, cerca de un tercio de las unidades publicadas en la Ciudad se ubican hoy por debajo de ese umbral, con presencia incluso en barrios históricamente caros como Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito.

Miguel Chej Muse, de Vela & Chej Muse Real Estate y miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño, detalló que existen alrededor de 4.900 departamentos con valores locativos iguales o inferiores a los $600.000. Esa cifra representa cerca del 30% de la oferta actual y marca una diferencia sustancial frente al escenario crítico de 2023. Dentro de ese universo predominan los monoambientes, que concentran algo más de la mitad de las opciones, seguidos por los departamentos de dos ambientes.

La reapertura del mercado también amplió el abanico por tipologías. Hoy se encuentran monoambientes desde $250.000 en barrios como Pompeya, y valores que rondan los $270.000 o $280.000 en zonas como Cañitas, San Nicolás, Parque Patricios o Recoleta. Los dos ambientes parten desde $340.000 o $350.000 en distintos puntos de la Ciudad, mientras que los tres ambientes muestran precios de entrada cercanos a los $400.000 en barrios como Villa Crespo, con opciones aún por debajo de los $500.000 en numerosas zonas centrales.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que los valores actuales se ubican muy por debajo de los registrados entre julio y diciembre de 2023. En aquel período, la escasez de unidades presionó los alquileres a niveles récord y anuló cualquier margen de negociación. El aumento de la oferta, sostuvo, obligó a los propietarios a ajustar expectativas y a competir por los inquilinos.

La derogación de la ley también modificó el esquema contractual. El plazo habitual volvió a los 24 meses, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales como modalidad predominante. En la Ciudad de Buenos Aires, el índice más utilizado es el IPC, mientras que en otras jurisdicciones aparece el ICL del Banco Central. La moneda de referencia sigue siendo el peso, que concentra cerca del 80% de los contratos firmados.

Otro punto clave en el nuevo mapa del alquiler son los costos asociados. Las expensas ganaron peso y promedian alrededor de $300.000 mensuales en muchos edificios, un factor que condiciona la decisión de los inquilinos y, en algunos casos, termina inclinando la balanza hacia unidades con menor carga de gastos comunes. A eso se suman servicios, ABL y otros costos que forman parte del presupuesto mensual.

En cuanto al ingreso inicial, los contratos mantienen el esquema de un mes adelantado, un mes de depósito y los gastos administrativos vinculados a informes y certificaciones. En la Ciudad sigue vigente la prohibición de cobrar honorarios a los inquilinos, aunque la discusión judicial continúa abierta. En los casos en que se opta por un seguro de caución, el costo equivale a entre un mes y medio y dos meses de alquiler.

A dos años del fin de la Ley de Alquileres, el mercado muestra un funcionamiento más previsible. La mayor oferta no solo amplió las opciones disponibles, sino que también introdujo una dinámica más competitiva. «Ese nuevo equilibrio alivió la presión sobre los precios y devolvió margen de negociación a los inquilinos, mientras obliga a los propietarios a adaptarse a un escenario más transparente y menos distorsionado», concluyó Chej Muse.