La eliminación de la Ley de Alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 modificó las condiciones para quienes buscan alquilar una vivienda. Sin regulaciones específicas sobre plazos, aumentos y moneda de pago, cada contrato se ajusta a lo que acuerden propietario e inquilino.
Es fundamental que jóvenes y familias que firman su primer contrato comprendan la regulación y las cláusulas clave a considerar.
Enrique Abatti (h.), abogado especialista en Derecho Inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, destacó que «la falta de una regulación estricta genera ventajas y desventajas. La mayor flexibilidad contractual permite negociar mejor los términos, pero también exige más precauciones para evitar abusos».
Duración y condiciones del contrato
La norma anterior establecía un mínimo de tres años de alquiler. Ahora, las partes pueden definir plazos distintos, incluso menores a un año. Es recomendable verificar si el contrato incluye opciones de renovación y bajo qué condiciones.
También resulta clave fijar las reglas para aumentos de alquiler. En muchos casos, los contratos establecen ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales con índices como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o acuerdos privados. Sin un marco regulatorio estricto, es importante que los inquilinos soliciten claridad sobre la periodicidad y los criterios de actualización del monto del alquiler.
Habitualmente también se realizan pactos de 24 meses de duración y basados en el Código Civil y Comercial de la Nación.
Moneda de pago y garantía
Con la nueva normativa, el alquiler puede pactarse en dólares o pesos. Al elegir una opción, inquilinos deben evaluar la estabilidad de sus ingresos en relación con la moneda establecida. En los últimos meses, varios contratos han incorporado cláusulas de ajuste para evitar desfasajes por la inflación o la variación cambiaria.
Las garantías exigidas pueden variar. En general, propietarios aceptan garantías propietarias, seguros de caución o depósitos en efectivo. Es importante detallar en el contrato las condiciones de devolución del depósito y qué daños pueden descontarse. También conviene consultar con inmobiliarias sobre la disponibilidad de seguros de alquiler, que pueden ofrecer una alternativa accesible y menos restrictiva que las garantías tradicionales.
Expensas y responsabilidades del mantenimiento
El contrato debe especificar qué gastos corresponden al inquilino y cuáles al propietario. En la mayoría de los casos, el inquilino cubre expensas ordinarias, mientras el propietario asume expensas extraordinarias y arreglos estructurales. Sin embargo, algunas cláusulas pueden asignar gastos adicionales a los inquilinos, como arreglos menores o ciertos impuestos municipales.
«Muchos contratos imponen costos adicionales a los inquilinos que no corresponden. Antes de firmar, es recomendable revisar estos puntos con un profesional», sugirió Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario.
Revisión del estado del inmueble
Antes de la firma, conviene inspeccionar la propiedad para verificar el estado de instalaciones, grifería, electrodomésticos y pintura. De ser posible, incluir en el contrato un inventario con detalles del mobiliario y su estado. Esto evitará conflictos al momento de la devolución.
Es recomendable sacar fotos o videos del estado inicial del inmueble para contar con pruebas en caso de futuras disputas. Además, si el departamento requiere reparaciones previas, debe dejarse constancia por escrito de los arreglos pendientes y los plazos estimados para su ejecución.
Cláusulas de rescisión
El contrato debe establecer con claridad las condiciones para finalizar el alquiler antes del plazo acordado. Algunos contratos contemplan penalizaciones si el inquilino rescinde antes de un determinado período.
Gonzalo Fuertes Lerena, abogado y coordinador en la Maestría de Derecho Civil de la Universidad Austral, explicó que «el inquilino tiene la posibilidad de finalizar el contrato en cualquier momento, con la obligación de abonar al propietario el 10% del monto correspondiente al tiempo restante de alquiler no utilizado. Para calcular este pago, debe considerarse el período comprendido entre la fecha en que se notifica la rescisión y la finalización establecida en el contrato».
Sobre los cambios y continuidades en la posibilidad de rescindir anticipadamente, el especialista indicó que se mantiene el derecho del inquilino a finalizar el contrato antes de tiempo. «Lo que se modifica es la eliminación de diferencias en función del momento en que se comunica la rescisión y si existía o no un preaviso.
También se modifica el cálculo de la indemnización que debía abonar el inquilino, lo que cambia el impacto económico de la decisión», detalló.
Asesoramiento profesional
Consultar con un abogado o corredor inmobiliario puede ayudar a evitar problemas futuros. Revisar las cláusulas con un especialista permite identificar posibles riesgos y negociar mejores condiciones.
«El mercado de alquileres cambió radicalmente en los últimos meses. La libertad contractual implica que cada acuerdo será distinto, por lo que leer con atención cada cláusula resulta más importante que nunca», Abatti (h.).
Negociación con propietarios
Dado que los contratos ahora dependen exclusivamente de la negociación entre las partes, los inquilinos pueden plantear modificaciones antes de firmar. Aspectos como la periodicidad de los aumentos, la moneda de pago o la posibilidad de renovar el contrato deben discutirse con anticipación.
También resulta clave asegurarse de que todos los acuerdos verbales queden por escrito, ya que en caso de conflicto, solo las cláusulas estipuladas en el contrato tendrán validez legal.
La nueva regulación permite mayor libertad en los contratos, pero también exige mayor atención por parte de los inquilinos.
Esper concluyó: Con información clara y asesoramiento adecuado, es posible firmar acuerdos equitativos sin sorpresas inesperadas. Comprender cada detalle del contrato antes de firmar evita problemas y permite negociar mejores condiciones en el alquiler”.
