El sector cercano al ex playón ferroviario de Parque Ferroviario (entre Virrey Olaguer y Feliú, Moldes, la Avenida Federico Lacroze y las vías del Ferrocarril Mitre) ubicado en Colegiales reconfigura su identidad dentro del mapa inmobiliario porteño. Durante años, muchos lo asociaban con Belgrano. Sin embargo, el trazado catastral lo ubica dentro de Colegiales, con un perímetro que abarca el área entre las vías, la Avenida Cabildo, La Pampa y Matienzo.
La unión de conectividad, espacios verdes y terrenos disponibles despertó el interés de desarrolladores, inversores y compradores. Allí fue clave la intervención del Gobierno porteño hace más de dos años: con la finalización de la segunda etapa a cargo del Ministerio de Espacio Público e Higiene Urbana, se recuperaron 24.000 metros cuadrados que estaban en desuso, de los cuales 18.000 corresponden a nuevo suelo absorbente.
El arquitecto Jorge Moscatelli, de Situar Propiedades, explicó que esa delimitación más precisa ordena la lectura del mercado. Dijo: “La zona quedó muy definida y ganó identidad propia. La reconversión de los playones ferroviarios en parques y la llegada de nuevos desarrollos y locales comerciales la convierten en una excelente opción residencial”.
Ese cambio urbano no se limita a una cuestión geográfica. El área dejó atrás su condición de borde degradado y pasó a integrarse al tejido urbano. Moscatelli señaló que la mejora de los antiguos terrenos ferroviarios generó espacios verdes seguros, con uso constante durante el día y la noche.
“Se cerró una cicatriz urbana. Hoy se conectan dos partes del barrio que antes estaban separadas por la vía”, manifestó.
El parque como ancla y el efecto Cabildo
La apertura del parque, con cerca de 18.000 m2 de espacio verde, funciona como motor del nuevo ciclo inmobiliario. Para Mabel Korn, de Korn Propiedades, el punto clave radica en la transformación de una barrera en un activo urbano.
Explicó: “La clave fue convertir un límite en un lugar de valor. El parque eliminó el aislamiento y sumó calidad ambiental. Hoy la zona combina la tranquilidad de Colegiales con la cercanía a polos como Palermo”.
A partir de ese cambio, se consolida un corredor inmobiliario que vincula el parque con la Avenida Cabildo. Ese eje reúne tres factores decisivos: conectividad, infraestructura comercial y escala barrial.
Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, señaló que la cercanía al subte Línea D, las múltiples líneas de colectivo y el acceso a avenidas como Federico Lacroze posicionan al área como un punto estratégico. “Cabildo aporta comercio, servicios y gastronomía. A pocas cuadras, el barrio ofrece calles tranquilas y baja densidad. Esa combinación resulta muy buscada”, comentó.
Dentro de ese corredor, calles como Virrey Arredondo y Palpa concentran nuevos emprendimientos, con propuestas que apuntan a distintos perfiles de demanda.
Qué se construye y quién compra
El desarrollo inmobiliario en la zona presenta una matriz diversificada. Predominan edificios boutique de escala media, entre cuatro y ocho pisos, con pocas unidades y diseño cuidado. A la vez, crece la oferta de unidades chicas orientadas a inversión.
Moscatelli indicó que la mayoría de los proyectos incluye monoambientes y dos ambientes pensados para estudiantes, jóvenes profesionales y parejas. Añadió: “El barrio tiene gran conectividad, eso impulsa la demanda de unidades chicas. También aparece interés por departamentos de dos dormitorios”.
Gómez coincidió con ese diagnóstico y agregó que el producto actual prioriza eficiencia y funcionalidad. Plantas optimizadas, balcones, espacios de trabajo en el hogar y amenities simples como terrazas o parrillas forman parte del diseño habitual.
Korn, por su parte, destacó una evolución hacia propuestas más sofisticadas. “Hoy se desarrollan edificios con doble frente, unidades versátiles y departamentos familiares con terminaciones de alta gama. Se busca elevar la calidad de vida con materiales y diseño”, señaló.
En ese contexto, conviven distintos segmentos: desde unidades compactas para renta hasta productos premium con terrazas propias, parrillas y suites.
Precios en alza y financiamiento
Los valores reflejan el nuevo posicionamiento del área. En proyectos en pozo, Moscatelli indicó que resulta difícil encontrar precios por debajo de USD 3.200 por m2. En términos absolutos, los valores parten de USD 100.000 para monoambientes, USD 160.000 para dos ambientes y USD 250.000 para tres ambientes. Las unidades de cuatro ambientes superan los USD 350.000.
Korn detalló que existen opciones desde USD 113.000 para unidades divisibles de un ambiente, mientras que los semipisos de tres ambientes rondan los USD 340.000. En el segmento alto, algunos desarrollos alcanzan los USD 700.000, con propuestas tipo casa en altura.
Gómez aportó una referencia más amplia: en la Ciudad de Buenos Aires, el promedio de unidades nuevas se ubica cerca de USD 3.000 por m2, mientras que en Colegiales ronda los USD 3.300 por m2. Los valores varían según ubicación, calidad del proyecto, amenities y cercanía al parque.
En todos los casos, el mercado muestra capacidad de absorción. “La demanda acompaña los nuevos precios y la rentabilidad se mantiene en niveles razonables para los desarrolladores”, dijo Moscatelli.
El financiamiento constituye otro factor clave. La mayoría de las desarrolladoras ofrece esquemas con anticipo en dólares del 20% al 30% y cuotas durante el plazo de obra, que suele extenderse hasta tres años. Ese modelo permite sostener el ritmo de ventas en un contexto de costos elevados.
Costos, estrategias y perspectivas
El aumento del costo de construcción en dólares introduce presión sobre los proyectos. Gómez señaló que ese factor reduce márgenes y obliga a ajustar precios de preventa. También incide en el ritmo de nuevos lanzamientos.
Frente a ese escenario, los desarrolladores aplican estrategias específicas: optimización de superficies, reducción de metros improductivos, elección de lotes más pequeños y edificios de escala media.
Korn explicó que el punto de partida radica en un estudio de mercado preciso. “El diseño debe responder a la demanda real. A partir de eso, se ajustan los sistemas constructivos y los tiempos de obra”, manifestó.
El resultado es un producto más eficiente, alineado con el perfil del comprador actual, que prioriza ubicación, conectividad y calidad por sobre superficies excesivas.
Un nuevo microdistrito en expansión
El área del parque ferroviario consolida un microdistrito dentro de Colegiales. La combinación de espacio verde, cercanía a Cabildo y efecto derrame de barrios como Palermo y Belgrano impulsa su crecimiento.
Calles próximas al parque y al eje Cabildo concentran la mayor demanda, con proyectos que buscan capitalizar esa dualidad entre vida urbana y entorno residencial.
En ese marco, el valor del suelo y de las unidades muestra una tendencia alcista, con pisos que arrancan desde USD 2.000 por m2 en casos puntuales y superan ampliamente ese nivel en desarrollos nuevos.
Para el mercado, el proceso ya no responde a una expectativa sino a una consolidación concreta. “Se configuró un nuevo corredor inmobiliario con identidad propia, que combina parque, conectividad y oferta moderna. Ese equilibrio sostiene el crecimiento de la zona”, concluyó Gómez.
