Un informe del portal especializado InfoCasas detectó en su informe sobre 2025 que el sector inmobiliario en Uruguay consolidó su estabilidad en un escenario de cambios económicos significativos. La combinación de un crecimiento nominal de precios cercano al 5% anual y una depreciación del dólar superior al 10% marcó la dinámica de los últimos doce meses.

El billete verde registró una caída sostenida desde los $42,5 en enero hasta los $38,5 al cierre del año, lo que obligó a los desarrolladores a ajustar los valores en dólares de las unidades nuevas para sostener la rentabilidad.

Esta situación reconfiguró el tablero para los distintos actores del mercado. Para el usuario con ingresos en moneda nacional, la baja de la divisa mejoró parcialmente su posición de compra, aunque no existió un abaratamiento estructural del mercado, sino una recomposición que mantuvo el equilibrio entre costos y beneficios confirmó el análisis.

Demanda

Montevideo reafirmó su posición como el principal polo de atracción del país al concentrar el 67% de la demanda de ventas y el 80% de las declaraciones juradas de Vivienda Promovida ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

Javier Ache, director comercial de InfoCasas, explicó que este ajuste evitó una pérdida de rentabilidad real para el inversor que mide sus rendimientos en dólares pero mantiene costos en pesos. Sobre la concentración de proyectos, Ache descartó riesgos de sobreoferta en zonas como Cordón, que acumuló el 26,7% de las ventas promovidas. El directivo detalló que este barrio integra históricamente el podio de búsquedas por su fuerte demanda estudiantil y alta rotación.

Además, Ache precisó que «Montevideo posee una demanda estructural que se renueva cada año gracias a la concentración de servicios, universidades y empleo, lo que permite una absorción ágil de las nuevas unidades».

Plazos de venta y el auge del dormitorio único

Los plazos de comercialización confirmaron la salud del mercado de la capital oriental. Una propiedad en alquiler permaneció publicada un promedio de 27 días, mientras que para la venta el plazo se situó en los tres meses. Ache señaló que estos tiempos son razonables y se mantuvieron constantes en los últimos dos años, lo que refleja un mercado sano cuando las unidades cuentan con una tasación correcta.

El análisis de los datos reales de búsqueda reveló un perfil volcado a la clase media. El 54% de las consultas de compra se ubicó por debajo de los USD 150.000, mientras que el 60% de quienes buscaron alquilar lo hizo en el rango inferior a los $35.000 (unos USD 900). Uruguay mantiene valores de metro cuadrado elevados en la comparativa regional, lo que empuja a los usuarios a buscar opciones ajustadas a su capacidad de pago real.

En este contexto, las unidades de dos ambientes lideraron las preferencias con un 42% en ventas y 44% en alquileres. Ache definió este producto como eficiente para el inversor por su ticket accesible y baja vacancia, pero también lo vinculó a un cambio demográfico estructural.

El aumento de hogares unipersonales, parejas jóvenes sin hijos y la movilidad laboral consolidaron esta tendencia. El experto puntualizó que, «a diferencia del monoambiente, la unidad con un dormitorio retiene al inquilino por más tiempo y mantiene un precio de alquiler competitivo frente a tipologías más grandes».

Radiografía de los alquileres en Montevideo

Los valores de alquileres mostraron una brecha marcada según la zona y la tipología. En el segmento de tres dormitorios, los precios reflejaron la jerarquización de los barrios. En el Centro, la mediana se ubicó en $38.000 (USD 987), mientras que en Cordón alcanzó los $41.000 (USD 1.065) y en Palermo los $42.000 (USD 1.091). En áreas de alta demanda como La Blanqueada y el Prado, el valor se situó en $37.000 (USD 961), misma cifra que en Tres Cruces que registró $38.000 (USD 987).

Las zonas premium presentaron cifras sustancialmente mayores. En Carrasco, un departamento de tres dormitorios promedió los $87.000 (USD 2.260), seguido por Pocitos con $63.000 (USD 1.636) y Malvín con $54.000 (USD 1.403).

Para unidades más pequeñas como los monoambientes, los valores oscilaron entre $18.000 (USD 468) y $27.000 (USD 702) según la ubicación, mientras que los de un dormitorio partieron desde los $23.000 (USD 598) hasta los $39.000 (USD 1.014) en los barrios costeros.

Un dato relevante del informe anual es el liderazgo de barrios periféricos en cuanto a rentabilidad bruta. El barrio Manga encabezó la tabla con un 13% de retorno anual. Ache detalló que este fenómeno ocurrió porque los precios de venta por metro cuadrado son significativamente menores en esas zonas, mientras que los alquileres mantienen un piso firme.

Como ejemplo, citó que un monoambiente en Manga se alquiló por $8.000 (USD 201) y una unidad de un dormitorio en Nuevo París alcanzó los $10.000 (USD 251). Estos valores son marcadamente más bajos que los de las zonas costeras, lo que explicó la alta rentabilidad bruta.

Pese a que el 82% de los usuarios consideró que invertir en ladrillos es una decisión acertada a largo plazo, el acceso al financiamiento representó un obstáculo para el 29% de los consultados. Ache dijo que el sector inmobiliario es uno de los más estables y predictivos, con propiedades que se revalorizan año tras año. Sin embargo, admitió que el costo del metro cuadrado en Uruguay dificulta la compra en comparación con otros mercados de la región.

Esta situación generó un mercado donde el ahorro previo tiene un peso determinante en las inversiones, mientras que el crédito hipotecario, aunque clave, quedó condicionado a la capacidad de ahorro inicial de las familias. Ache concluyó que la inversión en bienes raíces es una de las más sólidas y equilibradas en el tiempo, y destacó que es un tipo de activo que ofrece beneficios adicionales como el propio uso de la unidad.

Proyecciones para el cierre del ciclo

La inversión en bienes raíces se mantuvo como el refugio preferido por su solidez. Según Ache, la seguridad jurídica y las garantías que ofrece el sistema uruguayo incentivaron la colocación de capital en inmuebles. El mercado de compraventa estuvo traccionado por el rango de valores medios, donde el 53% de los interesados buscó propiedades por debajo de los USD 150.000, reflejando una preferencia clara por inmuebles de valor medio.

Ache afirmó que la estabilidad del sector permitió que, incluso en un año de depreciación del dólar, el mercado inmobiliario uruguayo confirmara su madurez frente a los vaivenes de la economía regional.

Precios

En Montevideo, los valores promedio se distribuyen de la siguiente manera, según InfoCasas:

Perfil inversor (renta):

• Monoambientes usados: desde USD 90.000.
• Departamento de dos ambientes: entre USD 130.000 y USD 170.000, según ubicación.
• Departamentos de 3 ambientes (en proyectos en pozo o a estrenar): desde USD 180.000 / 200.000 en adelante, según la zona y amenities.

Consumidor final (uso propio):

• Tres ambientes usados (departamentos o casas): desde USD 220.000.
• Cuatro ambientes (según barrio y tipología): desde USD 280.000 / 300.000 en adelante.

Revalorización

Ache puntualizó: “Está claro que la inversión en propiedades es una de las más estables, sólidas y equilibradas en el tiempo. Las viviendas tienden a revalorizarse año a año; es un sector previsible y las garantías que ofrece hacen que sea muy elegido en ese sentido». Además, es un tipo de inversión que aporta otros beneficios, como el propio uso de la unidad.

En cuanto al acceso a la casa propia, vemos que Uruguay tiene uno de los valores de metro cuadrado más caros de la región. Amplió: «Lo que dificulta la compra si lo comparamos con otros mercados. Esto genera un escenario donde el ahorro previo adquiere un peso relevante, especialmente en el segmento inversor».

En vivienda para uso propio, el crédito hipotecario sigue siendo una herramienta clave, pero con una demanda cada vez más condicionada por la capacidad de ingreso y el ahorro inicial”, concluyó Ache.