La media sanción del Senado nacional a la reforma laboral sumó un paquete de cambios tributarios que el sector inmobiliario interpreta como una señal concreta de alivio fiscal. Las modificaciones en el Impuesto a las Ganancias, tanto para la venta de inmuebles como para los alquileres destinados a vivienda, abren un nuevo escenario para propietarios e inversores, aun cuando resta el tratamiento en la Cámara de Diputados.

En un mercado que viene de años de retracción y sobrecarga impositiva, la expectativa se apoya en la posibilidad de recuperar previsibilidad y mejorar la ecuación económica de las operaciones. Entraría en vigencia una vez que se publique en el Boletín Oficial, pero falta que lo analicen los diputados.

Menor carga fiscal en la venta de propiedades

Uno de los puntos centrales de la reforma es la eliminación del Impuesto Cedular a las Ganancias para la venta de inmuebles realizada por personas humanas no habitualistas.

Sebastián Domínguez, de SDC Asesores Tributarios, explicó que la exención alcanza a las operaciones de venta o transferencia de derechos efectuadas a partir del 1° de enero de 2026. El beneficio aplica siempre que el contribuyente no sea considerado habitualista, ya que en ese caso corresponde tributar por el régimen general de Ganancias.

El cambio resulta relevante porque elimina un costo del 15% sobre la ganancia, que desde 2018 condicionaba decisiones de venta y afectaba el valor de salida de muchas propiedades.

Para Román Andrés Paikin, vicepresidente del Colegio Inmobiliario porteño (CUCICBA), la medida corrige una distorsión que impactó de lleno en el mercado. “La eliminación del impuesto cedular devuelve previsibilidad y elimina la segmentación entre inmuebles según su fecha de compra”, sostuvo.

Alquileres de vivienda: incentivo a la oferta

El segundo eje fuerte del proyecto es la exención del Impuesto a las Ganancias sobre los alquileres con destino a casa habitación, prevista para los ejercicios fiscales iniciados desde el 1° de enero de 2026.

Domínguez detalló que el beneficio no solo alcanza a personas humanas, sino también a sociedades y empresas unipersonales. La reglamentación quedará a cargo de ARCA, la Agencia de Recaudación y Control Aduanero, y todo indica que exigirá la registración de los contratos.

Desde la mirada del mercado, esta exención mejora de manera directa la rentabilidad neta del alquiler residencial y reduce el costo fiscal de operar dentro de la formalidad.

Paikin remarcó que la medida se alinea con los objetivos de incentivar la inversión en vivienda y movilizar capitales hoy fuera del sistema. “Al dejar la renta locativa libre de Ganancias, el alquiler vuelve a competir con otras alternativas de inversión”, señaló.

Qué segmentos pueden reaccionar primero

Los especialistas coinciden en que el impacto inicial se concentrará en los departamentos de uno, dos y tres ambientes, el formato más buscado para renta residencial. También se verán beneficiadas las unidades nuevas o adquiridas después de 2018, que hasta ahora cargaban con el impuesto cedular al momento de la venta.

La combinación de menor carga fiscal en la renta y en la ganancia por venta puede acelerar decisiones de compra que permanecían en pausa.

En ese marco, Domínguez remarcó que la reforma no introduce alteraciones en el régimen de Inocencia fiscal. La eliminación de Ganancias no habilita cambios en la verificación del origen del dinero, ya que las operaciones inmobiliarias seguirán alcanzadas por los mecanismos habituales de control y exteriorización patrimonial.

La visión de los operadores inmobiliarios

Miguel Chej Muse, del Colegio Inmobiliario porteño y socio de Vela & Chej Muse Real Estate, destacó que la eliminación del gravamen en la venta representa un cambio estructural para el sector.

“Quitar el impuesto cedular elimina un costo que muchas veces frenaba la rotación de activos y mejora la dinámica del mercado”, explicó. En cuanto a los alquileres, subrayó que el beneficio alcanza a propietarios e inquilinos, aunque el impulso inicial proviene del lado de la oferta.

Chej Muse amplió que, si la Cámara de Diputados confirma la sanción, el mercado inmobiliario contará con un marco fiscal más simple y previsible, con impacto directo en la cantidad de operaciones y en la formalización del alquiler residencial.

Venta de inmuebles: qué cambia con Ganancias

• Se elimina el Impuesto Cedular a las Ganancias en la venta de inmuebles realizada por personas humanas y sucesiones indivisas no habitualistas.
• La exención aplica a operaciones de venta o transferencia efectuadas desde el 1° de enero de 2026.
• No importa la fecha de compra del inmueble ni si fue adquirido nuevo o usado.
• Si el contribuyente es considerado habitualista, la operación tributa por el régimen general del Impuesto a las Ganancias.

Domínguez dijo: “La eliminación del impuesto cedular en la venta de inmuebles no habitualistas reduce un costo clave y puede incentivar nuevas decisiones de inversión a partir de 2026”.

Alquileres de vivienda: alcance de la exención

• Los alquileres con destino a casa habitación quedan exentos del Impuesto a las Ganancias.
• El beneficio alcanza a personas humanas, sociedades y empresas unipersonales.
• La vigencia comienza en los ejercicios fiscales iniciados a partir del 1° de enero de 2026.
• La reglamentación quedará a cargo de ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero).
• Para acceder a la exención, los contratos deberán registrarse en RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles).

Paikin dijo: “Estas modificaciones devuelven previsibilidad al mercado inmobiliario y mejoran la rentabilidad neta del alquiler residencial, con impacto directo en la oferta formal”.

Lo que viene para el mercado inmobiliario

• Mayor rotación de inmuebles que hoy permanecen retenidos por el costo fiscal en la venta.
• Reaparición del inversor en alquiler residencial de largo plazo.
• Mejora de la rentabilidad neta frente a alternativas financieras.
• Incremento de la oferta formal de unidades en alquiler.

“La exención en Ganancias, tanto en la venta como en los alquileres de vivienda, mejora la rentabilidad y favorece la rotación y formalización del mercado”, concluyó Chej Muse.