La posible ampliación del estadio de Boca Juniors volvió a instalarse como un tema central en la agenda porteña, no solo desde lo deportivo sino también desde una perspectiva urbana e inmobiliaria. La iniciativa reabre discusiones históricas vinculadas al tejido barrial, la convivencia entre el club y los vecinos y el potencial de transformación de una zona que combina patrimonio cultural, turismo y oportunidades de desarrollo aún no consolidadas.
La Boca mantiene valores inmobiliarios sensiblemente inferiores a los de otros barrios de la Ciudad. Hoy, el precio promedio del metro cuadrado ronda los USD 1.200, mientras que en zonas como Palermo supera los USD 3.000. Esta brecha, cercana al 60%, refleja tanto el rezago del barrio como su potencial frente a proyectos urbanos de gran escala que puedan actuar como disparadores de renovación.
La relación entre Boca Juniors y su entorno inmediato es estructural. Desde su origen, el estadio condiciona la dinámica urbana, la circulación y el perfil inmobiliario del barrio. Cada intento de ampliación reactiva tensiones conocidas, pero también abre la puerta a repensar soluciones de fondo que mejoren la calidad urbana y la convivencia con los eventos multitudinarios.
Con la huella Xeneize y palabra inmobiliaria como referente
Desde el sector inmobiliario, Pablo Abbatángelo, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y ex directivo del club y nieto de Camilo Cichero (quien impulsó la Bombonera), recuperó una definición histórica del arquitecto José Luis Delpini, uno de los autores del proyecto original del estadio. El diseño inicial contemplaba un estadio de cuatro lados, aunque las limitaciones del terreno obligaron a ejecutar solo tres, con la idea de que futuras generaciones completaran la obra. Ese concepto, planteado hace más de ocho décadas, vuelve a cobrar vigencia en el debate actual.
Un relevamiento realizado por el Colegio Inmobiliario porteño a pedido del club en 2017 aportó datos clave sobre la situación dominial de las propiedades linderas. De las 129 viviendas ubicadas en las dos medias manzanas contiguas al estadio, un 65% se encontraba en condición de venta inmediata, un 20% presentaba situaciones dominiales subsanables y solo un 15% mostraba resistencia a una eventual operación. El estudio no detectó intrusiones ni ocupaciones ilegales, lo que delineó un escenario de negociación posible.
Desde una perspectiva económica, la eventual adquisición del conjunto de propiedades involucradas se estimó en torno a los USD 15 millones. Más allá de la factibilidad concreta de la operación, la cifra permite dimensionar el impacto que un proyecto de estas características tendría sobre el mercado inmobiliario y el tejido barrial de La Boca.
El mismo relevamiento planteó la posibilidad de avanzar mediante acuerdos y reemplazo habitacional, sin recurrir a procesos de expropiación. Abbatángelo remarcó que cualquier transformación urbana de fondo debe contemplar la mejora de la calidad de vida de los vecinos, especialmente en un barrio que convive de manera permanente con flujos masivos de personas.
Cuál sería el impacto barrial
El impacto inmobiliario no se limita a las viviendas directamente involucradas. La mejora de la conectividad entre La Boca y Barracas, la cercanía con la Autopista Balbín y la consolidación del Distrito de las Artes configuran un escenario donde la ampliación del estadio podría funcionar como catalizador de una renovación más amplia. Museos, espacios culturales y polos turísticos ya consolidados conviven con un stock edilicio envejecido que encuentra en este tipo de proyectos una oportunidad de puesta en valor.
El efecto urbano excede lo habitacional. La Boca concentra el Museo de la Pasión Boquense, uno de los más visitados del país, y articula un corredor cultural junto a Caminito, el Museo Quinquela Martín, la Fundación Proa, el Teatro de la Ribera y Colón Fábrica. Este entramado cultural refuerza el atractivo del barrio y sostiene la demanda turística durante todo el año.
Desde el punto de vista urbanístico, la ampliación del estadio permitiría revisar cuestiones estructurales de conectividad. Entre las propuestas históricas figura la apertura de la calle Wenceslao Villafañe hasta Espora, con salida hacia Aristóbulo del Valle, para mejorar la vinculación con Barracas y el acceso al Hospital Argerich.
«Vendeee la cancha…»
El debate urbano también tuvo capítulos de fuerte carga simbólica. En 2018, un canto de la hinchada registrado en la Bombonera recorrió redes y medios, apuntando directamente a un edificio frente al estadio con una consigna tan directa como elocuente. La escena condensó en segundos una tensión histórica entre el crecimiento del club y los límites físicos del barrio.
Años después, ese mismo edificio sobre la calle Iberlucea apareció en venta, reactivando un relato que combina fútbol, identidad barrial y mercado inmobiliario. Los días de partido, la zona se transforma en un corredor de hinchas y turistas; el resto de la semana, retoma una dinámica residencial atravesada por historia y vida cotidiana.
Qué se vende hoy allí
En ese contexto, una de las propiedades que volvió a poner el tema en agenda es un PH ubicado frente a la Bombonera, sobre Enrique del Valle Iberlucea al 800. Se trata de un edificio en block, ofrecido como una sola operación, valuado en USD 400.000, compuesto por tres unidades independientes y más de 400 m2 cubiertos.
Desde una mirada inmobiliaria, Gabriel Dorrego, de Vigore Propiedades, explicó que el inmueble reúne tres departamentos totalmente independientes, con un total de 10 ambientes, 9 dormitorios y 4 baños. La propiedad presenta buena luminosidad, orientación oeste y una de las unidades alcanza cerca de 250 m2, con posibilidades concretas de reorganización interna.
Por tipología y escala, el inmueble admite usos residenciales, turísticos y comerciales, con alternativas que van desde alquiler temporario y proyectos gastronómicos hasta esquemas de coliving o desarrollos mixtos. La venta en block aparece como su principal atributo estratégico, al permitir control total del dominio y facilitar decisiones de planificación a largo plazo.
Dorrego señaló que no resulta indispensable que la propiedad quede en manos del club. Lo determinante es quién ejerce el control del activo y el destino que se le asigne. La ubicación frente a uno de los estadios más emblemáticos del mundo garantiza flujo constante de visitantes y posiciona al inmueble como una pieza con alto potencial de renta.
En términos constructivos, el PH presenta una estructura sólida, aunque requiere actualización de instalaciones y puesta en valor general. El alcance de las obras depende del destino final, pero la base edilicia permite distintos caminos de reconversión sin comprometer la viabilidad del proyecto, concluyó Dorrego.
