El desarrollo inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires en 2026 no se distribuirá de manera homogénea. Lejos de un crecimiento parejo, la actividad se concentrará de forma marcada en un grupo reducido de barrios que reúnen condiciones normativas, demanda validada e infraestructura capaz de absorber nuevos proyectos. Según un relevamiento de Terres sobre más de 5.500 parcelas, alrededor del 70% de los desarrollos inmobiliarios se localizará en apenas nueve barrios.

El estudio detectó que el mercado continúa operando bajo una lógica selectiva, donde los proyectos avanzan solo allí donde la ecuación económica cierra. En un contexto de costos elevados en dólares, ausencia de crédito hipotecario masivo y precios de venta que todavía ajustan, los desarrolladores priorizan zonas con menor riesgo comercial y mayor previsibilidad de salida.

Los barrios que lideran el mapa

De acuerdo con el análisis, los barrios que concentrarán la mayor parte de los lanzamientos, metros cuadrados a construir y operaciones de compraventa de terrenos durante 2026 son:

• Núñez
• Saavedra
• Villa Urquiza
• Colegiales
• Belgrano
• Palermo
• Villa Crespo
• Caballito
• Almagro

En conjunto, estos distritos absorberán cerca de siete de cada diez proyectos que se inicien en la Ciudad. La razón no es casual: combinan normativa que habilita densificación, infraestructura urbana consolidada o en ejecución y una demanda que convalida precios de venta suficientes para absorber los costos actuales de construcción.

Federico Akerman, director de Terres, explicó que “el mercado no busca expandirse territorialmente, sino reducir riesgo. Donde hay normativa clara, demanda activa y salida previsible, el capital aparece”.

La ciudad, segmentada por corredores

El estudio de Terres ordena la actividad inmobiliaria en cuatro grandes bloques:

• Corredor norte en expansión (Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales y Belgrano):
  Concentrará entre el 40% y 45% de la actividad total. Son barrios que combinan obras de infraestructura recientes, buena conectividad y capacidad de renovación del tejido urbano sin fricciones severas.
• Áreas consolidadas de alta rotación (Palermo, Villa Crespo, Caballito y Almagro):
  Representarán entre el 30% y 35% de los desarrollos. Son mercados maduros, con precios que validan nuevos proyectos, aunque con menor margen por el encarecimiento del suelo.
• Barrios en integración gradual (Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar y Chacarita):
  Abarcarán entre el 15% y 20% de la actividad. Se incorporan al circuito por desborde de las zonas más activas y por valores de tierra todavía competitivos.
• Zonas con potencial aún no activado (Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores y Villa Soldati):
  Solo explicarán entre el 10% y 15% del total, pese a contar con capacidad normativa disponible.

Costos altos y decisiones defensivas

El telón de fondo de esta concentración es económico. El costo de la construcción se mantiene elevado en dólares, lo que obliga a seleccionar con precisión dónde invertir. Hoy, el valor de la obra estándar supera los u$s1.300 por m2, mientras que los desarrollos premium se ubican por encima de los u$s1.600 por m2.

Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), señaló que el sector atraviesa una etapa de estabilización luego de varios años de subas. Dijo: “No creemos que los costos sigan subiendo en dólares. Lo que vemos es un escenario más estable, aunque con márgenes todavía ajustados”.

Según Spina, el principal problema sigue siendo el descalce entre costos altos y precios de venta contenidos, especialmente en los segmentos medios. “Hoy los proyectos viables se concentran en sectores medio altos y altos. En los segmentos medios está muy difícil porque el usado sigue barato y no hay crédito para el pozo”, sostuvo.

La ausencia del crédito, clave en el mapa

La falta de crédito hipotecario para unidades en construcción aparece como uno de los factores centrales que explican la selectividad geográfica. Mientras el financiamiento se concentra en el mercado de usados, los desarrollos nuevos dependen casi exclusivamente de preventas y capital propio.

Spina remarcó que “el crédito debería ir también al pozo, no solo al usado”. A su criterio, la evolución de los precios dependerá de que los bancos puedan ampliar líneas y lograr rotación de carteras en el mercado secundario. Sin ese motor, la expansión seguirá limitada a los barrios donde la demanda puede pagar al contado o financiarse de forma directa con el desarrollador.

El pozo vuelve a escena como inversión

En este contexto, Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos, consideró que 2026 se presenta como un año de oportunidades para quienes buscan alternativas concretas de inversión. “Con rendimientos acotados en instrumentos tradicionales y un escenario de cautela financiera, una parte importante del ahorro, sobre todo en dólares, permanece inmovilizada. La construcción vuelve a aparecer como una opción para capitalizarse”, afirmó.

Piantoni destacó que, dentro del universo inmobiliario, los departamentos en pozo recuperan protagonismo. “Comprar en etapas tempranas permite ingresar a valores más bajos que una unidad terminada y acompañar la revalorización natural del proyecto. Esa diferencia puede traducirse en incrementos de entre 20% y 35% en dólares al momento de la entrega”, explicó.

Según Piantoni, la reactivación del sector es selectiva y se apoya en proyectos más eficientes, superficies optimizadas y foco en barrios con demanda real. “Zonas como Villa Urquiza, Villa Devoto o San Telmo mostraron mayor dinamismo porque combinan calidad de vida, conectividad y valores de entrada más accesibles que los barrios históricamente más caros”, señaló.

La diferencia de precios por metro cuadrado entre estas áreas y distritos como Belgrano o Palermo sigue siendo clave para quienes buscan margen de apreciación futura. En ese sentido, el mercado privilegia barrios donde el valor de venta final permite absorber costos sin tensionar la ecuación financiera.

Consecuencias de la concentración

La polarización del desarrollo inmobiliario tiene efectos más allá del negocio. La concentración de obras en pocos barrios incrementa la presión sobre infraestructura, transporte y servicios urbanos, mientras amplias zonas de la Ciudad mantienen capacidad normativa ociosa.

Para Akerman, “el mercado genera un círculo virtuoso en las zonas activas y uno vicioso en las relegadas. Las primeras atraen inversión porque ya crecen; las segundas quedan fuera porque no logran arrancar”. Romper esa dinámica, advirtió, requiere incentivos concretos y decisiones de política pública.

Un mapa definido, al menos por ahora

Aunque existen factores que podrían modificar el escenario —obras de infraestructura, cambios normativos focalizados o una eventual reaparición del crédito hipotecario—, el consenso del sector es que 2026 mostrará continuidad más que cambios estructurales.

“El mapa no es una sentencia definitiva, pero sí una radiografía de dónde está la oportunidad hoy”, concluyó Akerman. Para quienes operen en el mercado inmobiliario durante 2026, entender esta geografía será tan importante como elegir el proyecto correcto.