Con los datos correspondientes a diciembre y ya en el cierre de 2025, la rentabilidad bruta anual promedio del alquiler tradicional en la Ciudad de Buenos Aires mostró una mejora significativa dentro del contexto inmobiliario local. Según un análisis de Reporte Inmobiliario, el retorno promedio para departamentos usados de uno a cuatro ambientes se ubicó en 5,47%, un nivel que vuelve a resultar relevante para el análisis inversor.

El indicador surge de un estudio que comparó los valores medios de alquiler de 6.954 unidades activas publicadas en portales inmobiliarios, previamente depuradas, identificadas y georreferenciadas, con los precios de oferta de venta de unidades homogéneas en cada barrio porteño. La metodología aplicada resulta consistente y replicable, lo que permite observar tendencias claras en el mercado residencial.

Desde el informe se aclaró que la rentabilidad calculada corresponde al inicio del contrato de alquiler. Su evolución posterior queda sujeta al índice de actualización pactado entre las partes y a la dinámica futura del valor de venta del inmueble, dos variables que pueden modificar el rendimiento efectivo con el paso del tiempo.

Diferencias por tipología de vivienda

El desagregado por tipo de unidad muestra comportamientos diferenciados en términos de retorno anual:

• Monoambientes: 5,59%.
• Departamentos de 2 ambientes: 5,52%.
• Departamentos de 3 ambientes: 5,83%.
• Departamentos de 4 ambientes: 4,94%.

Las unidades de dos y tres ambientes se posicionan entre las más eficientes en términos de rentabilidad. Esta performance surge de una combinación de precios de compra relativamente moderados y una demanda sostenida dentro del mercado de alquiler permanente, tanto para uso individual como familiar.

Las unidades más grandes, en cambio, presentan márgenes más acotados. El mayor valor de compra y los alquileres más elevados extienden el plazo de recuperación de la inversión, lo que reduce el atractivo si el objetivo principal resulta la renta.

Barrios con mejor retorno

Las tasas de rentabilidad más elevadas se registran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen en niveles bajos en términos relativos. Zonas como La Boca, Parque Patricios, Balvanera, Once y Villa Lugano superan el 7 % anual, lo que las posiciona como alternativas atractivas desde una lógica estrictamente inversora.

En el otro extremo, los barrios de perfil premium como Recoleta, Palermo, Belgrano y Barrio Norte exhiben rendimientos que oscilan entre el 4,3% y el 4,9% anual. Este comportamiento refleja el impacto directo de los elevados precios por metro cuadrado en esas zonas, que reducen la relación alquiler-precio.

Un relevamiento complementario de Reporte Inmobiliario mostró que, hacia septiembre de 2025, la rentabilidad bruta promedio se ubicó en torno al 5,24%. Si bien ese valor se mantuvo por debajo del registrado a fines de 2024, cuando alcanzó el 5,8%, superó con claridad el piso observado en abril de ese mismo año, cuando descendió al 4,5%.

¿Cuánto tarda en recuperarse la inversión?

Según el informe, un retorno bruto del 5% anual implica que el valor del alquiler representa solo una fracción limitada del precio de compra del inmueble. En términos teóricos, una inversión de este tipo permitiría recuperar el capital en un plazo estimado de 19 a 20 años, sin considerar gastos, impuestos, mantenimiento ni períodos de vacancia.

Este dato obliga a mirar más allá del porcentaje bruto y evaluar el rendimiento neto real, así como las perspectivas de valorización futura del inmueble.

Qué tener en cuenta antes de invertir

Los especialistas destacan una serie de criterios clave al momento de evaluar una inversión en alquiler residencial:

• Barrios con precios de compra moderados y buena demanda muestran mejores retornos.
• Zonas emergentes o con mejoras urbanas pueden ofrecer mayor potencial de revalorización.
• Departamentos de dos ambientes bien ubicados suelen combinar inversión inicial más baja y buena rotación.
• Unidades grandes requieren mayor cautela si el objetivo central resulta la renta.
• El análisis debe incluir costos, vacancia, estado del inmueble y solvencia del inquilino.

El momento del mercado inmobiliario

De acuerdo con José Rozados, de Reporte Inmobiliario, los valores actuales de las propiedades, medidos en términos reales, se encuentran en niveles similares a los de hace 17 o 18 años y muy por debajo de los costos de reposición.

Rozados explicó que, a medida que la economía crece y el ingreso real en dólares comienza a recuperarse, la demanda por viviendas aumentará, lo que limitará la permanencia de estos precios.

Este contexto configura una oportunidad para la compra de viviendas usadas, dado que las cotizaciones actuales siguen resultando atractivas frente a las expectativas futuras.

Oscar Puebla, arquitecto y referente de Puebla Inmobiliaria, sostuvo que el mercado comienza a transitar un nuevo ciclo de reactivación, impulsado por el acceso al crédito hipotecario y la eliminación del cepo cambiario. Puebla explicó que este escenario genera mayor previsibilidad financiera y permite que sectores medios vuelvan a considerar la compra de vivienda.

Por su parte, Rozados, coincidió en que las propiedades usadas presentan precios competitivos, en parte por la falta de ajuste acumulada durante los últimos años.

Puebla destacó que la estabilidad cambiaria y la mayor disponibilidad de crédito refuerzan el atractivo del ladrillo como refugio de valor.

Actualmente, la oferta de departamentos en venta en CABA se ubica por encima de las 70.000 unidades, lo que representa una reducción del 35% respecto de los niveles máximos registrados más de tres años atrás.

Demanda, precios y perspectivas

La demanda se concentra principalmente en departamentos de dos y tres ambientes, que ofrecen una buena relación entre precio, ubicación y funcionalidad. En términos de valores, se observan oportunidades en compra ventaentre los USD 70.000 y los USD 150.000 en barrios tradicionales o en crecimiento, con fuerte interés también por PH y casas bajas.

Mientras que en barrios como Mataderos, Liniers, Lugano, Villa Riachuelo, La Boca, Parque Patricios, Once y Almagro —donde se registra mayor rentabilidad— los alquileres de departamentos de dos ambientes oscilan en promedio entre $570.000 y $650.000, y los de tres ambientes entre $650.000 y $720.000, en promedio.

El futuro del mercado inmobiliario dependerá en gran medida de la estabilidad macroeconómica y de reglas claras a largo plazo. No obstante, los especialistas coinciden en que el escenario actual combina precios aún accesibles con señales de recuperación gradual.

Lisandro Cuello, experto inmobiliario, señaló que el contexto presenta oportunidades claras para quienes logren acceder a financiamiento o dispongan de capital propio. Explicó que la clave pasa por seleccionar bien la zona y la tipología, sin perder de vista el rendimiento real y la proyección a mediano plazo.

Cuello concluyó que, con demanda activa y precios todavía contenidos, el mercado ofrece una ventana que difícilmente se repita en el corto plazo.