Desde el 1° de enero, los fondos depositados en las Cuentas Especiales de Regularización de Activos (CERA) quedarán liberados y volverán a quedar a disposición de sus titulares. Aunque no existe una cifra oficial, en el mercado se estima que el monto ronda los USD 20.000 millones, una suma relevante que vuelve a encender el debate sobre su destino y su posible impacto en la economía.

Durante más de un año, esos dólares permanecieron inmovilizados o canalizados hacia inversiones habilitadas para evitar penalidades fiscales. En ese período, muchos contribuyentes optaron por instrumentos financieros, mientras otros mantuvieron una posición más defensiva. Con el levantamiento de las restricciones, el escenario cambia y obliga a redefinir estrategias, en un contexto marcado por expectativas de estabilidad macroeconómica y cambios en las reglas impositivas.

Entre los analistas prevalece una idea central: no se espera una salida masiva de los fondos del sistema financiero. La alternativa de retirar los dólares y guardarlos fuera del circuito formal pierde atractivo frente a un esquema que ofrece oportunidades de rentabilidad y previsibilidad. En ese marco, el mercado inmobiliario aparece como uno de los destinos posibles para una parte de los fondos, aunque sin un traslado automático ni homogéneo.

El mercado inmobiliario captará parte de estos fondos

El atractivo del ladrillo se explica por una combinación de factores. Por un lado, las medidas fiscales que impulsa el Gobierno buscan equiparar el tratamiento impositivo de la inversión inmobiliaria con la financiera. Hoy, buena parte de los instrumentos del mercado de capitales goza de exenciones en el impuesto a las Ganancias, tanto por resultados de compraventa como por intereses.

Esa ventaja colocó a la renta financiera en una posición más favorable frente a la inmobiliaria, que podía enfrentar el impuesto cedular al momento de vender un inmueble. Los cambios en discusión apuntan a reducir esa brecha.

A ese esquema se suma un beneficio ya vigente en Bienes Personales. Los inmuebles destinados al alquiler de vivienda, siempre que cumplan con los requisitos formales, pueden quedar exentos hasta un valor elevado. En algunas jurisdicciones, además, existen exenciones en Ingresos Brutos para alquileres de montos acotados y con un número limitado de propiedades. El resultado es una ecuación fiscal más competitiva para quienes evalúan el ladrillo como alternativa de inversión.

Qué propiedades serán las más elegidas

Sin embargo, el destino de los fondos no resulta uniforme dentro del sector. El alto costo de la construcción limita el atractivo de los desarrollos en pozo, ya que los precios actuales se acercan al costo de reposición y reducen el margen esperado. A medida que se agota el stock vendido a valores más bajos, las nuevas unidades tienden a reflejar costos más elevados.

En ese contexto, el interés se concentra en propiedades usadas y en unidades nuevas ya terminadas, donde la relación entre precio y renta aparece más clara.

La oferta también juega un rol clave. El número de viviendas nuevas finalizadas sigue siendo acotado, lo que reduce las alternativas disponibles para una demanda que podría reactivarse de manera gradual. Esa restricción contribuye a que parte de los dólares liberados busque refugio en activos existentes, antes que en proyectos a largo plazo.

Desde el punto de vista tributario, Humberto Bertazza, consultor impositivo y socio del Estudio Bertazza, Nicolini, Corti y Asociados, sostuvo que el dinero tendería a permanecer dentro del sistema. A partir de enero, los fondos quedan disponibles para cualquier destino que defina el contribuyente, pero no aparecen razones para una vuelta al “colchón”.

En su análisis, tanto las inversiones financieras como los inmuebles concentran las mayores probabilidades, sobre todo si avanzan las modificaciones impositivas incluidas en los proyectos oficiales.

Qué ocurrirá en alquileres

Bertazza destacó que, de concretarse los cambios, los alquileres de vivienda podrían quedar exentos del impuesto a las Ganancias y que la eventual venta de esos inmuebles también recibiría un tratamiento favorable. En ese escenario, la inversión inmobiliaria mejora su perfil de renta y se vuelve más comparable con las alternativas financieras, incluso para perfiles conservadores.

Otra opción en análisis es la inversión en empresas propias, ya sea para cancelar pasivos o fortalecer balances. En esos casos, la carga impositiva se vincula con Bienes Personales bajo el régimen de responsabilidad sustituta. En menor medida, algunos fondos podrían dirigirse al exterior, aunque esa alternativa enfrenta una mayor presión fiscal en Ganancias y Bienes Personales, lo que reduce su atractivo relativo.

Más allá del destino elegido, los especialistas remarcan la importancia del orden operativo. Para quienes decidan redireccionar sus inversiones hacia el mercado inmobiliario, el proceso implica liquidar los instrumentos financieros, transferir los fondos a la cuenta CERA bancaria y luego pasarlos a una caja de ahorro, en pesos o en dólares, antes de concretar la compra. El uso de cuentas corrientes implica el impuesto al débito y crédito, un costo que muchos buscan evitar.

El factor tiempo también pesa en la decisión. Algunos contribuyentes prefieren esperar a que las reformas queden aprobadas para reducir riesgos, mientras otros evalúan anticiparse ante la posibilidad de ajustes de precios una vez definidas las nuevas reglas. Ese equilibrio entre cautela y oportunidad definirá el ritmo con el que los dólares liberados impacten en el mercado real.

Sistema y cautela fiscal

Desde una mirada práctica, Sebastián Domínguez, el CEO de SDC Asesores Tributarios, remarcó que el reordenamiento de los fondos no será automático y que la clave estará en el análisis fino de cada situación patrimonial. Según explicó, quienes hoy tienen el dinero invertido en instrumentos financieros pueden optar por mantener esas posiciones, rotarlas hacia otros activos habilitados o bien salir del mercado financiero para volcarse al inmobiliario, siempre evaluando el impacto fiscal y operativo de cada paso.

“La mayoría de los contribuyentes va a buscar mantener el capital invertido. No aparece un incentivo para dejar el dinero inmovilizado sin rendimiento”, señaló.

Domínguez también advirtió que el atractivo del ladrillo está fuertemente atado al avance de las reformas impositivas. En ese sentido, recomendó cautela hasta que las exenciones queden formalmente aprobadas por ley, especialmente en lo que refiere al impuesto a las Ganancias sobre la venta de inmuebles y a la renta por alquiler.

“Si alguien toma la decisión solo por los beneficios fiscales proyectados, tiene que asumir que todavía existe un riesgo normativo. Para muchos, lo más razonable es esperar la sanción definitiva”, explicó.

En el plano operativo, el tributarista subrayó la importancia de cumplir correctamente con el circuito financiero para evitar costos innecesarios. En caso de vender instrumentos financieros para comprar un inmueble, el procedimiento implica liquidar la inversión, transferir los fondos a la cuenta CERA bancaria y luego pasarlos a una caja de ahorro, ya sea en pesos o en dólares. El uso de cuentas corrientes, recordó, genera el impuesto al débito y crédito. “Son detalles que parecen menores, pero que pueden impactar en el resultado final de la operación”, afirmó.

Por último, Domínguez señaló que el contexto general juega a favor de que los dólares sigan dentro del sistema. La menor demanda de cobertura cambiaria, el bajo nivel de dolarización defensiva y la expectativa de estabilidad explican por qué no se espera un retiro masivo de fondos. Concluyó: “Aun con libre disponibilidad, no hay señales de que los dólares vayan a salir del sistema financiero. Todo indica que seguirán canalizados en inversiones, con una parte que puede encontrar en el ladrillo una alternativa razonable”.