El mercado inmobiliario atraviesa una revolución impulsada por la tecnología blockchain. El concepto de la Tokenización, que permite fraccionar digitalmente un activo, no solo facilita la compraventa de metros cuadrados, sino que transforma la estructura de todo el negocio.
En el streaming de Ladrillo.Info, que se transmite por Youtube, con la conducción de Federico Miqueo, el Cofundador de Metro Futuro, Juan Porrazzo, sostiene que su compañía actúa como un portal inmobiliario. Le permite a los desarrolladores publicar sus proyectos tokenizados, ofreciendo una nueva capa de digitalización a los contratos tradicionales.
Porrazzo explicó que la Tokenización no solo representa el fraccionamiento digital de un edificio –por ejemplo, volver 1.000 metros cuadrados digitales para venderlos en partes–. Se trata de la aplicación de una tecnología que da a cualquier negocio productivo, incluido el sector inmobiliario, la posibilidad de contar con su propio sistema de banca privada para operar funciones financieras.
El desafío principal que enfrenta la compañía no consiste en explicar la tecnología blockchain, sino en mostrar a la gente que ahora puede empezar a ahorrar en metros cuadrados.
Ventajas que transforman el negocio
Porrazzo destacó que la Tokenización ofrece al desarrollador ventajas significativas. Hoy, el desarrollador estructura el proyecto con un fideicomiso o una sociedad que utiliza boletos. La Tokenización agrega una capa para digitalizar estos contratos, lo que se denomina Smart Contracts o contratos inteligentes.
El proceso implica tomar las cuotapartes del fideicomiso y digitalizarlas. Se obtiene así la ventaja de una herramienta tecnológica que opera instantáneamente, de modo similar al paso de la carta al e-mail.
La digitalización de los contratos permite operar la inversión por medio de tecnología, volviendo más eficiente la operación. Además, genera funciones novedosas para el negocio, entre ellas:
- Liquidez y Mercado Secundario: El inversor que compra metros digitales puede venderlos a un tercero, algo que funciona de forma similar al mercado financiero o de capitales.
- Botón de Rescate: El desarrollador incorpora esta opción al proyecto. Si un usuario quiere salir de la inversión, se le ofrece una salida con una penalidad anticipada. El proceso ocurre automáticamente.
- Reparto de Utilidades Automático: Si el inmueble genera renta mensual o trimestral, el reparto de utilidades entre los inversores ocurre sin intervención manual. La plataforma asigna automáticamente la parte correspondiente, como ocurre en los proyectos de alquiler de departamentos para universitarios que Metro Futuro opera en España.
El especialista reconoció que la principal desventaja es que el mercado todavía es incipiente. No existe un mercado secundario de volumen como el que tienen las acciones. Porrazzo aclaró que el mercado no ofrece venta instantánea, la herramienta sí lo permite, pero es necesario buscar al comprador.
La compañía propone la estrategia de armar ese mercado en conjunto con otros actores, creando un entorno seguro, con tecnología robusta y buena regulación.
La estabilidad del ladrillo como imán
Porrazzo identifica dos tipos de clientes. Primero, el inversor tradicional que ya vuelca sus ahorros en el sector inmobiliario. Este cliente encuentra en la Tokenización una herramienta que simplifica y acelera las operaciones. La reventa a este tipo de inversor se vuelve barata, ya que toda la experiencia es digital.
El segundo tipo, y el principal desafío, es el cliente minorista o retail, que hoy elige opciones como los Certificados de Depósito Argentino (CEDEARs), acciones, crypto o billeteras que pagan intereses. El desafío consiste en invitar a toda esa gente al sector inmobiliario.
El experto señala la gran barrera: la gente piensa que solo accede al mercado inmobiliario si compra una casa o si cuenta con ahorros superiores a USD 100.000. La cultura no considera al ladrillo como una opción de inversión para el inversor de a pie.
La estrategia para tentar al minorista se basa en la estabilidad. El enemigo principal de este inversor es la volatilidad de los activos financieros. El mercado inmobiliario ofrece un rendimiento productivo, con buena renta y, fundamentalmente, estable. El cliente ideal es un ahorrista de 40 años que invierte entre USD 5.000 y USD 10.000 y busca construir una cartera de ahorro productiva a largo plazo, no una timba de alto riesgo.
El atractivo se basa en:
- Educación: Mostrar las ventajas del real estate, como la estabilidad y el recorrido de precio.
- Accesibilidad: El inversor puede entrar al mercado desde USD 100.
- Herramientas: Dispone de funciones como el botón de rescate.
Rendimiento y seguridad
Porrazzo señala que el monto de la participación no modifica el rendimiento. El que invierte USD 100 gana lo mismo que el que invierte USD 10.000, pues la ganancia depende de la rentabilidad que genera el inmueble.
A modo de ejemplo, el Cofundador detalla un proyecto que cotiza en España. Tras una etapa de obra y una reforma, se proyecta que el departamento comience a alquilarse, generando un 7% de renta anual solo por alquiler. Al sumar el recorrido de precio, la estimación conservadora sitúa el negocio en un rendimiento de entre 9% y 9,5% anual. Los departamentos se proyectan para venderse a los 48 meses, momento en que los inversores retiran capital más la plusvalía generada.
La compañía no garantiza renta, lo cual Porrazzo subraya como imposible. El riesgo que existe es el inherente al inmueble (qué sucede si un departamento no se alquila), un riesgo idéntico al que asume quien compra un departamento de USD 150.000 para alquilarlo.
La seguridad de la plataforma se basa en un riguroso proceso de compliance. Se exige toda la documentación de la empresa y del proyecto, que pasa por un exhaustivo análisis legal. Metro Futuro actúa como árbitro y solo acepta proyectos sanos, bien estructurados y de empresas con solvencia.
La compañía, que inició operaciones en España, ve con buenos ojos los cambios regulatorios recientes en Argentina, como la intervención positiva de la Comisión Nacional de Valores (CNV) en la Tokenización. No obstante, la plataforma se proyecta como una empresa internacional, con planes de expansión en México, Estados Unidos y un producto estrella en Punta del Este.
Juan Porrazzo concluyó con un mensaje al inversor: «Cualquiera que tenga una cartera armada, aunque sean USD 500, tiene que volcar una parte a real estate«. Esta práctica, que siguen los grandes fondos y las personas que desarrollan patrimonio, requiere un mix de instrumentos. Porrazzo aseguró que los tokens de Metro Futuro ofrecen el mejor vehículo para acceder a este mercado, permitiendo invertir en un departamento en Punta del Este con una facilidad impensada hace unos años.
