El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires consolidó en octubre una tendencia de incrementos moderados en los precios de venta y una expansión sostenida en la oferta de alquileres. Así lo indica el Informe AMBA, elaborado por Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA), que analiza la evolución de valores y publicaciones activas en la plataforma desde 2017.
Según el relevamiento, el precio mediano del metro cuadrado en dólares de los departamentos subió 5,7% interanual frente a octubre de 2024. En la Ciudad de Buenos Aires el incremento alcanzó 6,3%, y en el Gran Buenos Aires Norte, Sur y Oeste las variaciones fueron de 5,6%, 4,9% y 4,6%, respectivamente.
En el mercado de casas, la variación fue mínima: 0,2% interanual en promedio. En CABA los valores avanzaron 0,3%, mientras que en el GBA Norte lo hicieron 3,1%, en el Oeste 2,8% y en el Sur 0,4%.
Tendencias por zona
El informe detalla que el mercado de departamentos permanece en alza desde agosto de 2023 en la Ciudad, y desde abril, mayo y enero de 2025 en el norte, sur y oeste del conurbano, respectivamente. En cambio, el segmento de casas muestra un comportamiento más estable, con leves caídas en algunos partidos del GBA Oeste.
El precio promedio del metro cuadrado en octubre fue de USD 2.600 en CABA, USD 2.153 en GBA Norte, USD 1.593 en GBA Sur y USD 1.538 en GBA Oeste.
Los barrios con mayores subas
En la Ciudad de Buenos Aires, los barrios que más aumentaron sus precios de venta en dólares por m² en el último año fueron:
- Saavedra: +10,3%.
- Villa Urquiza: +9,6%.
- Villa Crespo: +8,8%.
- Chacarita: +8,1%.
- Devoto: +8,0%.
- Colegiales: +5,5%.
- Belgrano: +6,4%.
- Palermo: +4,6%.
- Recoleta: +3,4%.
- Puerto Madero: +5,2%.
El estudio también muestra una desaceleración de la demanda, medida por contactos entre usuarios y publicaciones: creció 8,5% interanual, aunque con baja en los últimos meses, en un contexto de suspensión de créditos hipotecarios y mayor incertidumbre política.
El sur y la reacción de la demanda
En el conurbano sur, Leandro Gómez, de Gómez Propiedades, describe un escenario de fuerte demanda pero escasa disponibilidad.
“Lo que entra se alquila rápido, dentro del mes de publicado. Hay muy poca oferta porque muchos inquilinos terminan renovando y renegociando valores para evitar los costos de mudanza”, señaló.
En Lanús Centro, los alquileres de dos ambientes oscilan entre $450.000 y $600.000, más expensas y servicios; los tres ambientes se ubican entre $800.000 y $1.200.000, y las casas de tres o cuatro ambientes rondan $1.500.000, con variaciones según tamaño, cochera o piscina.
Gómez agregó que la oferta sigue siendo insuficiente y que “faltan unidades para ofrecer”, pese a la mayor actividad que generó la derogación de la Ley de Alquileres. En materia de compraventa, explicó que la reactivación del crédito hipotecario genera consultas, pero las operaciones en efectivo siguen dominando.
“Las propiedades más consultadas como aptas a crédito están entre USD 70.000 y USD 200.000, aunque el riesgo de que los valores se disparen es real si la oferta se reduce”, indicó.
En Lanús Centro, un departamento de dos ambientes a estrenar parte desde USD 80.000, uno de tres ambientes desde USD 100.000, y una casa de tres ambientes con cochera ronda los USD 160.000. Las unidades tipo PH sin cochera se ubican cerca de USD 90.000.
El norte: precios altos y más competencia
En el GBA Norte, el metro cuadrado promedio se ubica en USD 2.350, con un incremento mensual del 0,6% y una variación anual del 5,3%. Un departamento de dos ambientes cuesta en promedio USD 115.692, y uno de tres ambientes USD 175.453.
En Vicente López, Olivos y La Lucila, los alquileres se encuentran entre $500.000 y $800.000 para dos ambientes y entre $800.000 y $1.300.000 para tres. Las casas familiares parten de $1.200.000 y pueden llegar a $3.000.000, según ubicación y tamaño.
Para Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, la liberalización del mercado cambió el panorama.
“Desde el DNU que liberó las condiciones de los contratos, la oferta se multiplicó. Hoy hay ocho veces más unidades publicadas. Los inquilinos tienen más opciones, hacen contraofertas y los plazos de colocación se alargaron. Lo que está fuera de precio no se alquila”, sostuvo.
El corredor norte enfrenta además un freno en los créditos hipotecarios.
“Los bancos agotaron el stock que tenían con estímulos del Banco Central, y con la suba de encajes y tasas el otorgamiento cayó en picada. La ecuación no cierra: reciben depósitos a 60 días y deberían prestar a 20 años”, explicó.
Según Salaya Romera, la demanda de compra se concentra en unidades listas para habitar y en zonas consolidadas.
“Vicente López, Olivos y Núñez se convirtieron en el eje residencial más dinámico. Muchas empresas se mudaron al Corredor Libertador y el personal busca vivir cerca del trabajo. La zona ofrece conectividad, servicios y seguridad”, resumió.
La rentabilidad bruta promedio en el norte es de 5,02% anual, lo que equivale a 19,9 años de alquiler para recuperar la inversión. Barrios como Bella Vista, Don Torcuato y José C. Paz Oeste lideran con retornos del 8 al 9%, mientras que La Lucila y Vicente López exhiben los más bajos, en torno al 3,6%.
“El mercado se mueve, pero con otra lógica. El que fija precios irreales se queda con la propiedad vacía. Hoy los valores los marcan los inquilinos y los compradores, no los dueños”, concluyó.
El mercado de alquileres en cifras
De acuerdo con los datos de Mercado Libre y UDESA, el precio mediano del alquiler por m2 subió 2,1% mensual y 32,5% interanual en departamentos, y 4,4% mensual y 47,5% interanual en casasInforme inmobiliario AMBA.
El mayor incremento intermensual en CABA se observó en Villa Crespo (+7,3%), mientras que en el conurbano destacó Tigre (+7,4%) y Esteban Echeverría (+21,4%) en el segmento de casas.
El estudio remarca que la oferta de alquileres en AMBA creció 214,8% en dos años, impulsada por la flexibilización de contratos y la expectativa de estabilidad macroeconómica.
