El mercado inmobiliario de Córdoba capital atraviesa un período de equilibrio tras varios meses de reacomodamientos. Luego de un primer semestre marcado por la reactivación del crédito hipotecario y la volatilidad cambiaria, los valores de venta se estabilizaron y los alquileres conservaron márgenes atractivos para los inversores.

Un informe del Colegio Profesional Inmobiliario de Córdoba, elaborado por el Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI) junto con la consultora Economic Trends, señaló que la rentabilidad promedio de los alquileres residenciales supera el 5% anual en dólares. Esa proporción mantiene a la capital cordobesa entre las plazas más rentables del país, junto con La Plata, Mendoza y Bahía Blanca, y por encima de Buenos Aires y Rosario, donde los retornos se ubican en un 4,5% en promedio (sólo los barrios del sur de CABA superan el 6% anual).

Alejandro Hadrowa, encargado del Centro de Estadísticas Inmobiliarias del CPI, explicó que la rentabilidad de un departamento de un dormitorio alcanzó en septiembre un promedio de 5,3% anual en Nueva Córdoba, 6% en el Centro y 5,6% en el primer anillo. En mayo, esas cifras habían llegado a picos de hasta 8,8% debido a la estabilidad cambiaria y a la fuerte demanda estudiantil, pero luego moderaron su crecimiento con el avance del dólar.

“Córdoba sigue siendo un mercado atractivo porque combina precios razonables con buena demanda y un nivel de vacancia bajo”, señaló.

Rentabilidad y precios

El relevamiento muestra que, en los últimos meses, los precios de venta se mantuvieron sin grandes variaciones. En Nueva Córdoba, los departamentos de dos dormitorios se ubican en una mediana de USD 145.000, mientras que las unidades de tres dormitorios promedian USD 200.000. En el Centro, los valores medianos son de USD 75.000 para dos ambientes y USD 124.000 para tres. En el primer anillo, los precios llegan a USD 126.000 y USD 165.000, respectivamente.

Hadrowa precisó que el mercado muestra “un ajuste leve en propiedades de dos dormitorios y una estabilización general en los valores”. Indicó que las unidades medianas, bien ubicadas y con buena relación entre precio y superficie, concentran la mayor cantidad de consultas.

El estudio también reflejó que las operaciones de compraventa en la provincia fueron en agosto un 20,2% menores que un año atrás. No obstante, la actividad se mantiene estable y el sector no advierte señales de retracción. “Hay una demanda selectiva, más analítica. Quien dispone de dólares busca oportunidades puntuales antes que comprar por impulso”, agregó Hadrowa.

Demanda y zonas más buscadas

Los barrios más demandados para alquilar son Nueva Córdoba, Centro y General Paz, seguidos por Güemes y Alberdi. En esas zonas la proximidad con la Ciudad Universitaria, la conectividad y la oferta de servicios son factores determinantes. Nueva Córdoba concentra la mayor cantidad de edificios de departamentos por metro cuadrado y mantiene un movimiento constante durante todo el año.

El informe del CEI indicó que los alquileres se sostienen en niveles similares a los del trimestre anterior. En septiembre, la mediana de los valores publicados fue de $540.000 para departamentos de un dormitorio, $700.000 para dos y $950.000 para tres en Nueva Córdoba. En el Centro, los valores promediaron $400.000, $600.000 y $800.000, mientras que en el primer anillo se ubicaron en $410.000, $640.000 y $700.000, respectivamente.

La oferta de propiedades en alquiler creció 85,5% respecto del promedio observado entre septiembre y diciembre de 2023, superando incluso los niveles previos a la Ley de Alquileres. Hadrowa sostuvo que “el aumento del stock refleja un cambio de expectativas tras la derogación de la normativa anterior. La ampliación de la oferta ayudó a estabilizar los precios y mejorar la rotación de unidades”.

Vacancia y perspectivas

El nivel de vacancia en el segmento habitacional se mantiene bajo. En septiembre alcanzó el 4%, apenas por encima del 3,4% registrado un año atrás. Esa proporción incluye inmuebles desocupados entre contratos o en proceso de renovación, lo que indica un mercado con ocupación alta y rotación controlada.

Córdoba se consolida, así, entre las ciudades con mejor equilibrio entre precio y renta del país. En la comparación nacional, la capital provincial supera a CABA, Rosario, Ushuaia y Salta, y se ubica junto a Mendoza y La Plata en el grupo con rendimientos de entre 5% y 6,5% anual.

Hadrowa explicó que “la rentabilidad se sostiene por el equilibrio entre el valor de los inmuebles y los precios de los alquileres. Córdoba no tuvo saltos bruscos, lo que genera previsibilidad para los inversores”. Agregó que el comportamiento del mercado depende en parte de la evolución del tipo de cambio, aunque destacó que “la ciudad tiene una dinámica propia y tiende a adaptarse rápido a los cambios económicos”.

Hacia el cierre de año

El sector inmobiliario cordobés proyecta un cierre de año con estabilidad y actividad moderada. La cantidad de operaciones de compraventa cayó en agosto respecto de 2024, pero los operadores no observan señales de enfriamiento estructural. Se espera que la demanda continúe sostenida, con foco en propiedades pequeñas y unidades próximas a centros educativos.

“Las expectativas son moderadas, pero positivas”, concluyó Hadrowa. “No se advierten caídas de precios ni aumentos abruptos. El mercado cordobés mantiene solidez, con una base de demanda genuina y una rentabilidad que sigue posicionando a la ciudad entre las más atractivas del país”.