Los costos de la construcción en la Argentina aumentaron 130% en los últimos dos años. La inflación más baja en los últimos meses moderó las subas de materiales, aunque la mano de obra y los gastos generales siguen presionando los presupuestos. La pregunta central es cuánto cuesta hoy levantar una vivienda de 100 m2, qué conviene entre edificar o comprar usado y cuáles son los factores que más impactan en el precio final.

Para Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, “es prácticamente imposible construir un producto digno y habitable por debajo de los USD 1.500 el metro cuadrado. Ese costo puede escalar a más de USD 3.000 o USD 4.000 para productos de mayor categoría, aunque sin hablar de lujo”.

La arquitecta Gabriela Correa, estimó que una obra estándar parte de USD 1.600 por m2, con variaciones hasta USD 2.000. “Una casa económica puede ubicarse en USD 1.400, mientras que las viviendas premium superan los USD 2.000 por m2 debido a terminaciones como revestimientos, griferías, sistemas de automatización o iluminación”, señaló.

Diferencia con el mercado de usados

La brecha entre el costo de reposición y el valor de las propiedades usadas se amplió en los últimos meses. “Hoy el valor de venta de un usado se ubica muy por debajo de lo que costaría reponer a nuevo ese mismo inmueble. Esta diferencia debería ser al revés, porque de lo contrario los constructores pierden incentivos para llevar adelante proyectos”, explicó Gómez Picasso.

Correa coincidió en que edificar resulta más caro que comprar una vivienda ya construida. Apuntó: “El costo de edificación ronda los USD 2.500 por m2 si se suman terreno, impuestos y tasas. En cambio, las viviendas usadas se ubican entre USD 1.800 y USD 2.100 por m2, según tipo y barrio”.

En tanto, Pablo Gaytan, del Corralón Ciudadela, sostuvo que el costo promedio está en torno a USD 1.100, lo que representa una suba respecto de los USD 700/800 de hace unos años. Agregó que esta relación vuelve más competitiva a la compra de usados frente a nuevas construcciones.

Evolución de los costos

De acuerdo con el INDEC, el índice del costo de la construcción en el Gran Buenos Aires registró en julio una suba de 1,6% mensual, con alzas de 1,5% en materiales, 1,7% en mano de obra y 1,7% en gastos generales.

En la Ciudad de Buenos Aires, el IECyBA informó que el índice correspondiente a julio aumentó 1,1% mensual y acumuló un 25,5% interanual. El rubro materiales avanzó 0,9%, la mano de obra 1,5% y los gastos generales 0,6%.

Según la Asociación de Pymes de la Construcción (Apymeco), el precio de construir en agosto de 2025 fue de $1.865.348,15 por m2, lo que equivalió a USD 1.351,70 y significó una baja de 4,45% frente al mes anterior.

Los mayores incrementos mensuales se observaron en arena (+8,98%), cemento (+4,75%) e instalaciones de agua (+4,46%), mientras que el hierro redondo cayó 2,16% y las griferías y pinturas no registraron variaciones.

Propiedades en pozo y brecha de precios

La diferencia entre las unidades en pozo y los departamentos a estrenar o usados también se explica por el costo de reposición.

“Las propiedades a estrenar probablemente se produjeron con un costo de hace dos o tres años, cuando los valores eran más bajos. Lo que se construye hoy se ofrece en función de costos actuales y de una previsión de aumentos futuros, que son altos”, analizó Gómez Picasso.

El corredor inmobiliario Fabián Achával reforzó esta mirada al señalar que “la brecha entre usados y unidades en pozo es muy significativa. Esto marca tanto la oportunidad de compra en el primer segmento como el potencial de suba en el segundo”.

Claves para una casa de 100 m2

• Proyecto definido: Correa recomendó tener el diseño en un 90 o 95% cerrado antes de iniciar, para maximizar tiempos y costos.
• Supervisión profesional: Gómez Picasso subrayó que la obra debe hacerse bajo la supervisión de un profesional, aun si el propietario administra las compras.
• Lote con buena orientación: elegir un terreno bien ubicado permite ahorrar en climatización y aprovechar mejor la luz natural.
• Acopio de materiales: asegurar desde el inicio los revestimientos, griferías y sanitarios para evitar faltantes o subas de precios hacia el final de la obra.
• Presupuesto completo: Gaytan aconsejó elaborar un plan detallado que incluya toda la obra y aprovechar cuotas sin interés o promociones bancarias.
• Austeridad en el diseño: Gómez Picasso recordó que “ornamento es delito”, citando a Adolf Loos, como ejemplo de cómo un diseño simple puede reducir costos.

Lo que hay que considerar

La definición de costos depende de múltiples factores: calidad de materiales, valor del terreno, tamaño de la vivienda, gastos de aprobación y honorarios profesionales. A esto se suman los vaivenes del tipo de cambio, que impactan directamente en los insumos importados.

Correa destacó que, más allá de la comparación con el mercado de usados, “si los recursos no son un impedimento, la elección suele ser construir la casa que uno desea tener”.

Gómez Picasso reforzó la importancia de un diseño ajustado y funcional, mientras que Gaytán recomendó aprovechar el último trimestre del año para iniciar obras, porque suele ser más competitivo en precios frente a la evolución del dólar.

Con todo, la construcción de una vivienda de 100 m2 en la Argentina exige hoy una inversión mínima cercana a los USD 135.000, que puede duplicarse según la categoría elegida. “Para lograr un buen resultado es fundamental contar con profesionales, buenos proveedores y un trato claro entre las partes”, concluyó la arquitecta Gabriela Correa.