El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires mostró en agosto una dinámica dual. Por un lado, las escrituras crecieron 20,2% respecto del mismo mes de 2024. Por otro, en la comparación con julio registraron una baja del 4,2%, un dato que los operadores vinculan al enfriamiento del crédito hipotecario y a la volatilidad cambiaria.
En total se realizaron 6.370 escrituras de compraventa, con un monto global que ascendió a 1.048 billones de pesos. El valor promedio de cada operación fue de 164,5 millones de pesos, equivalente a USD 122.569. El ticket medio mostró un incremento interanual del 69,2% en moneda local y del 23,9% medido en dólares.
Un registro destacado
Pese a la baja mensual, agosto se ubicó como el cuarto mejor desempeño histórico para este mes y alcanzó el nivel más alto desde 2007. El número de escrituras refleja todavía la inercia de operaciones iniciadas en meses previos, cuando la financiación bancaria mantenía un ritmo más sólido.
Hasta el momento se hicieron más de 40.000 operaciones en CABA de acuerdo con lo informado por el Colegio de Escribanos porteño, un muy buen número que dejó atras los peores años de 2020 a 2023.
Los analistas consideran que agosto y septiembre funcionan como un período de transición. Los datos actuales aún responden a gestiones realizadas en un contexto más favorable, pero el último trimestre quedará condicionado por el rumbo de la economía, el comportamiento del dólar y la evolución del financiamiento.
Hipotecas en retroceso
El crédito hipotecario, motor clave de la recuperación, también mostró señales de freno. En agosto se concretaron 1.338 escrituras con hipoteca, una cifra que marcó un aumento del 221,6% interanual, pero que cayó frente a las 1.393 registradas en julio.
En los primeros ocho meses del año, la Ciudad acumuló 9.341 operaciones con crédito, un salto del 638% en la comparación anual.
“En hipotecas, agosto volvió a tener un índice muy bueno y claramente se posiciona como el mejor desde 2018, más allá que la especulación esté en si septiembre nos dará un freno en los créditos”, señaló Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad.
Razones de la expansión
“Este agosto volvió a ser uno de los mejores registros de toda la serie histórica respecto a este mes, ubicándose en el cuarto lugar y fue la mejor performance desde 2007”, señaló Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
El directivo advirtió que los números reflejan operaciones que comenzaron meses atrás, cuando la financiación aún mostraba mayor dinamismo. Explicó: “Más allá de la comparación mensual, los datos de agosto muestran la fuerza del mercado en el último año, con una recuperación motorizada por el crédito hipotecario y por valores atractivos en dólares en el segmento usado”.
De Bártolo también remarcó que la estabilidad resulta decisiva para sostener el mercado: “Insistimos siempre que la estabilidad es clave para los negocios inmobiliarios y que hay que encontrar las herramientas para consolidar cada momento hipotecario que se genera en Argentina”.
Valores del mercado
La dinámica de precios en dólares muestra un mercado con señales de reacomodamiento, el problema puede venir si se cae definitivamente el crédito hipotecario, esa situación pondría una pausa al avance. De acuerdo con datos del sector, el metro cuadrado a estrenar se ubica en USD 2.891, según Zonaprop, mientras que en pozo asciende a USD 3.001. En el caso de los usados, el promedio se reduce a USD 2.218. El valor general de referencia para la Ciudad es de USD 2.450 por m2.
En cuanto a la distribución de operaciones, Palermo, Caballito y Recoleta concentraron la mayor demanda en agosto. Daniel Zampone, vicepresidente primero de la Cámara Inmobiliaria Argentina, señaló que “Palermo es un clásico, con gran cantidad de oferta y atractivo por sus servicios. Villa Urquiza es emergente, con precios más bajos que los premium y buen nivel de desarrollos. Caballito se destaca por su centralidad, conectividad y variedad de oferta”.
Preferencias en los edificios
El perfil de los compradores también cambió. Gabriel Brodsky, chairman de Grupo Predial, explicó que crece la demanda por edificios sin amenities de alto mantenimiento.
“Las expensas pesan en el costo de vida. La gente busca unidades que se ajusten a sus necesidades, pero que el edificio no genere obligaciones mensuales altas”, afirmó.
También Brodsky destacó que la tradicional preferencia por los departamentos al frente comienza a equipararse con los contrafrentes, ya que los nuevos proyectos incluyen diseño y vistas en ambos casos.
El impacto del dólar y futuro
El salto cambiario de septiembre tuvo un efecto inmediato. El dólar paralelo que ahora promedia en 1.450 pesos, registra un incremento de 200 pesos en apenas dos meses. Esto impactó en operaciones en curso. Un cliente del Banco Nación con el préstamo aprobado y la tasación en proceso vio cómo el valor en pesos de la propiedad subió de golpe, lo que le impidió cubrir el anticipo.
En la práctica, muchas operaciones se interrumpen porque los compradores no logran reunir la diferencia. Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario, señaló que “personas que hace meses calificaban ahora no llegan”.
La evolución del mercado dependerá de la estabilidad macroeconómica y del acceso al crédito. La suba del dólar, las tasas hipotecarias que en algunos bancos privados superan el 15% anual y los mayores requisitos de scoring generan dudas sobre el volumen de operaciones en lo que resta del año.
Zampone concluyó: “Se podría observar menor cantidad de escrituras y ligeros cambios de precios en términos reales. Es un momento de baja actividad por el freno del crédito y la incertidumbre electoral”.
