En el programa de Ladrillo.Info, que conduce Federico Miqueo, se abrió un debate sobre el papel de los barrios privados en el Área Metropolitana de Buenos Aires. Participaron Fernando Álvarez de Celis, director de la Fundación Tejido Urbano, Paula Peñal, de P&P Negocios Inmobiliarios y Gonzalo Sánchez Zinny, gerente general de Ayres Desarrollos, quienes debatieron sobre seguridad, costos, infraestructura y planificación urbana en el avance de las urbanizaciones privadas.
Los invitados describieron cómo la seguridad, la búsqueda de previsibilidad y la posibilidad del teletrabajo impulsaron un modelo que creció de manera sostenida desde los años noventa.
El fenómeno se consolidó con la pandemia y transformó corredores como el norte bonaerense o Canning en polos de urbanización cerrada. “La necesidad de seguridad, planificación y certidumbre hoy se atiende con un producto llamado barrio cerrado”, señaló Gonzalo Sánchez Zinny, de Ayres Desarrollos.
Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, aportó cifras para dimensionar el fenómeno: en el AMBA viven cerca de 16 millones de personas y unas 500.000 residen en barrios privados. Ese 3% de la población ocupa alrededor del 15% del suelo metropolitano, lo que muestra el contraste entre baja densidad y alto consumo de tierra.
La seguridad impulsó el salto de los barrios cerrados en la Argentina. Los invitados describieron un fenómeno que se consolidó con la pandemia, el teletrabajo y la búsqueda de previsibilidad. Sánchez Zinny planteó: “La necesidad de seguridad, planificación y certidumbre hoy se atiende con un producto llamado barrio cerrado”. La mesa coincidió en que el modelo responde a una demanda insatisfecha del sistema urbano tradicional.
Datos duros: población, suelo y densidad
Fernando Álvarez de Celis propuso una escala para dimensionar el impacto: el Área Metropolitana de Buenos Aires reúne unos 16 millones de habitantes y cerca de 500.000 residen en barrios cerrados.
Esa cifra ronda el 3% de la población metropolitana, pero ocupa casi el 15% del suelo. “Es una mala medida de planificación, aunque funciona como solución que el mercado y la sociedad encontraron para habitar”, explicó. El contraste entre baja densidad y alto consumo de tierra abrió el debate sobre costos de infraestructura, transporte y servicios básicos.
Seguridad, comunidad y la “ciudad de 15 minutos”
La demanda por barrios privados aparece unida a la idea de comunidad y a la proximidad de servicios cotidianos. “El cliente busca la ciudad de 5 o 15 minutos: colegios cerca, comercio cerca, oficina cerca, con seguridad y reglas claras”, sintetizó Sánchez Zinny.
En esa línea, el ejecutivo remarcó que varios desarrollos de Ayres combinan barrios cerrados con sectores abiertos, calles públicas y parques de uso semipúblico para favorecer integración con el entorno.
Álvarez de Celis introdujo una tensión central: la forma más eficiente de ciudad requiere alta densidad y buenos servicios para sostenerlos. En cambio, los barrios cerrados operan con baja densidad y prestaciones pagadas por cada comunidad. “No resulta masivo. Genera trabas al crecimiento urbano en general porque los servicios de apoyo —desde el docente hasta el jardinero— también deben moverse más”, advirtió.
Allí aparece la noción de “ciudad compacta”, recomendada por organismos internacionales, y el desafío de coordinar piezas dispersas dentro del AMBA.
Canning como caso testigo
Paula Peñal ilustró el corrimiento del mapa residencial hacia el sur metropolitano. “Canning se transformó en un corredor verde con más de 60 a 80 barrios privados y una base poblacional cercana a 150.000 habitantes”, señaló.
La dinámica pospandemia, el teletrabajo parcial y la mejora de accesos empujaron decisiones de mudanza desde la Ciudad hacia ese eje. La oferta local amplió escuelas, atención de salud y opciones de ocio, lo que redujo la dependencia diaria de la Capital.
La ejecutiva agregó un criterio práctico para el comprador: validar la legalidad y el estado de las aprobaciones antes de entrar a un proyecto en pozo. “Nuestra responsabilidad es chequear quién está detrás, cómo figura el desarrollo y en qué etapa regulatoria se encuentra. La escritura puede tardar de 5 a 10 años, plazos normales, siempre que el expediente avance en provincia y en cada municipio”, describió.
Infraestructura: quién paga y cómo se coordina
El mapa regulatorio aparece fragmentado y con cargas altas para el sector privado. “Al privado se le asigna un costo elevado de infraestructura, tanto la inmediata como la que proyecta el futuro”, sostuvo Sánchez Zinny. Álvarez de Celis amplió el diagnóstico: el crecimiento no se integra en un plan metropolitano y la obra pública llega por partes. El primer proyecto suele asumir la “última milla” —calles, energía, conexiones— y luego se suma un entorno de barrios abiertos o nuevos emprendimientos sin una lógica coordinada de cuencas, tránsito y redes.
El urbanista destacó impactos no siempre previstos: cambios en escurrimientos y riesgos hídricos cuando se interviene en suelos bajos o en áreas de humedales. “Se aprueban proyectos puntuales, pero la evaluación de cuenca queda incompleta. Surgen zonas con inundaciones nuevas por efectos acumulados de obras sobre arroyos y ríos”, apuntó. El desafío, enfatizó, consiste en pasar del “permiso por permiso” a una programación territorial que ordene inversiones y minimice costos.
Precios, costos y formatos: lote, casa y condominio
Las decisiones de las familias conviven con una nueva estructura de costos. Peñal ubicó un lote “promedio” en Canning desde USD 80.000, con opciones más económicas en ubicaciones alejadas desde USD 40.000, y con servicios en proceso de expansión. Para una casa tipo de 200 m2 totales —150 m2 cubiertos y 50 m2 semicubiertos— estimó valores de obra en torno de USD 250.000.
“Si sumo lote más construcción, muchas cuentas no cierran para quien proyectó obra propia; por eso creció la compraventa de casas ya construidas”, dijo.
En el corredor norte, el mapa se bifurca. Sánchez Zinny describió segundas residencias en zonas como Cardales con tickets finales de USD 350.000 a USD 400.000 para una casa terminada, frente a una oferta de condominios con acceso desde USD 250.000.
Señaló: “El negocio del inversor que compraba lote, construía y vendía perdió sentido. Hoy diseñamos para el consumidor final con productos de menor ticket y servicios compartidos”.
Expensas y servicios: la ecuación detrás de la barrera
El costo de las expensas figura en la lista de dudas frecuentes. Peñal relativizó el “mito” de valores desmedidos y comparó con gastos fijos en la ciudad. En su experiencia, el rubro seguridad absorbe del 60% al 70% del presupuesto mensual de cada barrio; el resto se reparte entre mantenimiento, deportes y actividades.
Sánchez Zinny sumó un punto de coyuntura: “Los precios de energía, gas y agua se sinceran y la cuenta de servicios pesa más. Si el cliente valora el paquete de producto y prestaciones, acepta la cuota. El problema aparece cuando compra como inversión y no como uso”.
Movilidad y empleo: la inercia del AMBA
La presión sobre accesos y autopistas expone otro límite. Según Álvarez de Celis, el empleo formal y la mayor parte de las oficinas siguen radicadas en la Ciudad y en algunos corredores del norte. La movilidad en horas pico complica el viaje de quienes residen lejos. En ese punto, la proliferación de escuelas y centros de salud del lado suburbano alivió traslados, pero el flujo laboral mantiene su traza histórica.
“El patrón demográfico avanza sobre el tercer anillo metropolitano. Sin densificación de calidad en áreas consolidadas, la expansión periférica se sostiene por falta de oferta urbana atractiva”, indicó.
Municipios y reglas: un tablero con asimetrías
Los municipios se mueven con criterios dispares. Algunos distritos definieron lineamientos más claros; otros procesan casos por expediente, sin una visión interjurisdiccional. Sánchez Zinny remarcó que la inversión privada enfrenta plazos y riesgos altos en un contexto de costos crecientes, lo que enfría lanzamientos. Peñal describió un enfoque de “debida diligencia” por parte de las comercializadoras para reducir riesgos de compradores y evitar conflictos futuros de escrituración o infraestructura.
Un cierre con tareas para todos
En el tramo final, los invitados dejaron conclusiones operativas. Sánchez Zinny pidió “pensar la intervención en clave de tejido urbano”, con combinaciones de espacios cerrados, abiertos y semipúblicos según cada distrito.
Peñal invitó a observar corredores emergentes como Canning, con oferta de educación, salud, gastronomía, cine y teatro, a 40 minutos de la Ciudad.
Álvarez de Celis subrayó la deuda de planificación: “El reto es incluir barrios cerrados, abiertos y populares en un mismo esquema, con reglas de densidad, movilidad e infraestructura que integren las piezas”.
