El mercado hipotecario argentino mostró en 2025 el mayor nivel de dinamismo de los últimos seis años. Según el último informe de la Fundación Tejido Urbano, entre enero y mayo se otorgaron 16.057 hipotecas, lo que representa un 60% más que en todo 2024. Las proyecciones de la entidad indican que en el primer semestre se superaron las 19.000 operaciones, lo que equivale a un incremento de 72% frente al mismo período del año pasado.

El repunte estuvo impulsado principalmente por la compra de vivienda, que recuperó protagonismo tras haber caído a mínimos históricos en julio de 2024. Ese mes, solo el 25% del stock de créditos tenía como destino la adquisición de inmuebles. Un mes más tarde la proporción trepó al 53% y se sostuvo en torno a ese nivel durante gran parte de 2025.

El volumen en dólares también da cuenta de la magnitud de la recuperación. En los primeros seis meses se desembolsaron préstamos por USD 1.601 millones, superando con amplitud los USD 930 millones de todo 2024. Sin embargo, a partir de abril el flujo mensual se estabilizó en torno a los USD 300 millones, lo que sugiere que el mercado entró en una fase de crecimiento más mesurado.

La reactivación no fue homogénea en todo el país. La Ciudad de Buenos Aires y la Provincia de Buenos Aires concentraron durante 2024 el 65,4% de las nuevas hipotecas y el 63,5% del stock vigente a diciembre. Esa concentración se replicó en 2025 y refuerza la centralidad del AMBA en el mercado hipotecario.

Fuera de esa área, la evolución fue más lenta. Córdoba registró 1.377 nuevas hipotecas en 2024, Santa Fe 492 y Mendoza 365. Las diferencias obedecen al tamaño relativo de cada mercado, pero también a factores estructurales como el nivel de empleo formal y la oferta bancaria disponible en cada región.

Más operaciones inmobiliarias

Los datos de los Colegios de Escribanos ratificaron la magnitud de la recuperación. En 2024 se inscribieron 13.545 escrituras con hipoteca en CABA y PBA. Solo en el primer semestre de 2025 se contabilizaron 16.871 (10.261 en la provincia y 6.610 en la ciudad), lo que equivale al 18,9% del total de escrituras de ambas jurisdicciones.

El acceso al crédito se concentró en un segmento etario y socioeconómico específico. El Informe de Inclusión Financiera del Banco Central señaló que el 80% de las hipotecas de 2024 correspondió a personas de entre 30 y 49 años con empleo formal en grandes aglomerados urbanos. Los menores de 30 representaron apenas el 7,5% de las operaciones, una proporción que refleja tanto las exigencias de edad máxima al finalizar el plazo como las dificultades de ingreso al empleo registrado.

La Encuesta de Condiciones Crediticias del Banco Central mostró un cambio de tendencia en el segundo trimestre de 2025. Por primera vez desde 2022, el porcentaje de bancos que endureció requisitos superó al de aquellos que los flexibilizaron. Un 12% ajustó condiciones en los últimos tres meses y otro 12% prevé hacerlo en el próximo trimestre.

La falta de liquidez limita la capacidad de sostener el volumen de colocaciones y el escaso desarrollo del mercado secundario de hipotecas impide reciclar carteras. En este contexto, la securitización aparece como un instrumento clave para sostener la oferta. ADEBA difundió en julio un informe con propuestas para impulsar este mecanismo y ampliar las fuentes de financiamiento.

A pesar de la cautela bancaria, la demanda se mantiene firme. El 50% de las entidades relevadas informó un aumento en las solicitudes de crédito en el segundo trimestre, frente a un 6% que registró caídas. Este desajuste entre una demanda en alza y una oferta restringida puede traducirse en plazos de aprobación más largos y exigencias adicionales. En junio ya se verificó un retroceso mensual del 4% en el volumen total de préstamos otorgados.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, sostuvo que la recuperación constituye un hito relevante. “Estamos viendo el mayor nivel de actividad en seis años, con un salto muy marcado respecto de 2024. El crédito volvió a ser un instrumento para acceder a la vivienda, pero todavía no llega a todos los sectores ni a todas las regiones”, afirmó.

Advirtió que la continuidad del proceso dependerá de nuevas herramientas. Álvarez de Celis dijo: «Si los bancos endurecen sus condiciones y no aparece un mercado secundario de hipotecas, corremos el riesgo de que esta recuperación sea transitoria. La securitización es clave para sostener el flujo y permitir que más familias accedan a su vivienda propia”.

Monitorear

La Fundación Tejido Urbano presentó además un Monitor del Crédito Hipotecario que integra estadísticas económicas, bancarias e inmobiliarias con el objetivo de aportar información para el diseño de políticas públicas.

Álvarez de Celis destacó que “contar con datos integrales y actualizados es esencial para orientar decisiones en un mercado donde las condiciones cambian mes a mes. El crédito hipotecario dinamiza la economía y cumple un rol central como política habitacional”.

Visión economista

Por su parte, Federico González Rouco, economista experto del mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, resaltó la magnitud del salto reciente. “Entre enero y julio se otorgaron créditos por más dinero que en todo el periodo 2019-2024 sumado: fueron USD 1.792 millones frente a USD 1.522 millones. Eso refleja tanto la potencia de la recuperación como la parálisis de los años previos”, indicó.

Remarcó que los costos de construcción y la evolución cambiaria condicionan el mercado. “Los costos tuvieron un aumento muy fuerte en abril y mayo y después bajaron en junio y julio. La explicación es básicamente el tipo de cambio. En pesos se mueven al ritmo de la inflación, pero medidos en dólares la brecha se traslada casi uno a uno a la construcción”, señaló González Rouco.

Según su análisis, esta situación lleva a los desarrolladores a diferir inversiones. “Hoy se observa mucha compra de lotes y poca construcción. Los costos en dólares están altos y muchos prefieren esperar. En ese lapso la rentabilidad se deteriora y la brecha entre proyectos en pozo y unidades usadas se amplía. El mercado percibe a lo nuevo como más caro frente a lo ya construido”.

Factor tasas de interés hacia arriba

También analizó la evolución de las tasas y la comparación con el mercado de alquileres. “Algunos bancos subieron sus tasas en el último mes. El Banco Ciudad pasó al 9,9% y el Banco Galicia al 11,5% para clientes con acreditación de haberes. Estos cambios recién impactarán en los próximos meses porque los préstamos se desembolsan con condiciones fijadas con antelación. En paralelo, el alquiler puede ser visto como una alternativa», añadió González Rouco.

Si la cuota de un crédito supera el valor de un alquiler por la misma vivienda, alquilar resulta más barato. En julio, en CABA, la tasa implícita del alquiler fue de 6,2%, superior a la del Banco Nación pero menor que la del resto de los bancos. En GBA se ubicó en 5,8% y en Rosario en 3,6%. Tomando solo la comparación financiera, el crédito hipotecario está relativamente caro respecto de alquilar en la mayoría de los bancos”.