El mercado inmobiliario argentino vinculado con la construcción de nuevos emprendimientos atraviesa una etapa de reacomodamiento. La inflación, los aumentos de costos y la dificultad para acceder a créditos hipotecarios tradicionales configuran un escenario en el que las desarrolladoras deben buscar alternativas de financiamiento para sostener sus proyectos. En este contexto, la expectativa está puesta en los anuncios del ministro de Economía, Luis Caputo, durante la Expo Real Estate: el retorno de los créditos hipotecarios en dólares y la implementación de las hipotecas divisibles (que fue tratado en un episodio del streaming de Ladrillo.Info).
Mientras esas herramientas terminan de definirse, los desarrolladores locales despliegan estrategias para fondearse, mantener el ritmo de las obras y ofrecer esquemas que permitan a los compradores ingresar a una vivienda sin depender del crédito bancario. Lo importante es que siguen en ejecución más de 50.000 viviendas en la Ciudad de Buenos Aires.
Fondeo en un escenario complejo
El aumento sostenido en los costos de construcción obliga a diseñar esquemas financieros robustos. Ricardo Orlando, presidente de Kuan SA, señaló que la clave es una visión integrada: “No analizamos cada obra de forma aislada. Administramos una cadena de producción y financiera continua que nos permite optimizar costos y redistribuir recursos. De esta manera mitigamos el impacto de la inflación y aseguramos calidad y plazos de entrega”.
La firma lanzó un programa para su edificio recién terminado en Floresta, en Av. Juan B. Alberdi 3292, que contempla un anticipo del 40% y la posibilidad de financiar el 60% restante en hasta 120 cuotas fijas. “El comprador puede acceder con condiciones similares a un alquiler, sin necesidad de un crédito hipotecario”, explicó Orlando.
Hipotecas divisibles: expectativa y cautela
La aprobación de las hipotecas divisibles genera expectativa en el sector. Se trata de un instrumento que permite dividir un crédito en varias unidades, lo que facilita la reventa de propiedades y mejora la seguridad de los bancos. Sin embargo, su implementación masiva podría tardar.
Para Orlando, esta herramienta es una oportunidad, aunque las desarrolladoras no esperan pasivamente su llegada. “Mientras el mercado se adapta, ofrecemos financiamiento propio. En Floresta los compradores ingresan con un anticipo del 40% y financian el saldo en hasta diez años, sin necesidad de pasar por el banco. Eso acerca la posibilidad de tener casa propia de inmediato”, destacó.
Planificación a largo plazo
La incertidumbre obliga a pensar más allá de la coyuntura. “La clave está en anticiparse a los ciclos económicos y generar un flujo de fondos estable”, sostuvo Orlando. La estrategia de Kuan SA se basa en dos pilares: planificación con previsión y esquemas de venta flexibles. “El anticipo significativo asegura un flujo de fondos al inicio y las cuotas a largo plazo sostienen ingresos constantes. Así garantizamos continuidad en las obras”, detalló.
El modelo se replica en distintas zonas de la ciudad. “Elegimos ubicaciones estratégicas con conectividad, servicios y proyección de crecimiento. La elección de la tierra es la primera decisión para asegurar rentabilidad”, indicó Orlando.
Alternativas al crédito bancario
La falta de acceso a créditos tradicionales llevó a que las desarrolladoras ofrezcan planes en dólares y cuotas en pesos. Pablo Barrera, gerente comercial de Alto Grande Desarrollos y M&M Propiedades, explicó que “la financiación propia se convirtió en una herramienta clave para destrabar operaciones que serían inviables con créditos bancarios. Hoy un comprador puede ingresar con un anticipo de 20 mil dólares y cuotas de un millón y medio de pesos en Palermo”.
La empresa también lanzó un desarrollo en Monserrat con anticipos desde USD 15.000 y cuotas desde $1.700.000. “Mientras avanza la obra, actualizamos la lista de precios. Al finalizar, la unidad suele haber aumentado un 50% en dólares. El cliente puede revender con ganancia o destinarla a renta temporaria”, agregó.
En ese caso, las desarrolladoras ofrecen servicios de administración completa para alquileres de corta estancia, que incluyen mantenimiento y logística. “Es un modelo llave en mano para residentes o inversores”, puntualizó Barrera.
Eficiencia en costos
El impacto de los precios también se siente en los grandes proyectos. Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, advirtió que “el aumento de los costos todavía no se reflejó plenamente en los valores de las propiedades. Resulta imprescindible revisar presupuestos y precios de lista”. En Puerto Madero, la firma lleva construidos más de 110.000 metros cuadrados en el complejo Madero Harbour.
Según Ginevra, la administración directa de obras permite negociar con proveedores y ajustar contratos, una ventaja clave en la volatilidad actual. En la misma línea, Ezequiel Wierzba, director de WGW y de CLICK, señaló que reforzaron acuerdos con proveedores, compran materiales por anticipado y diversifican esquemas de pago. “El desafío es sostener el interés de los compradores con propuestas claras”, dijo.
Los números del costo
El costo de construcción en dólares aumentó 2,8% en lo que va de 2025 y acumula un 107% desde octubre de 2023, según Zonaprop. Construir hoy cuesta 3,1 veces más que en octubre de 2020, cuando se alcanzó el mínimo de la serie, y 34,1% más que el promedio de los últimos doce años.
El metro cuadrado oscila entre USD 1.700 en obras estándar y más de USD 2.400 en proyectos premium. Frente a este panorama, los desarrolladores buscan optimizar la compra de terrenos. Santiago Magnin, de Deinmobiliarios, afirmó que “los lotes en zonas como Palermo se encuentran en valores mínimos históricos. El ajuste por el fuerte aumento del costo de construcción se trasladó al precio de la tierra”.
Nuevos polos y demanda sostenida
Los desarrolladores también se concentran en zonas con potencial de crecimiento. Ginevra destacó las oportunidades en el sur de la Ciudad, donde hay terrenos amplios y buena conectividad. Wierzba señaló a Villa Urquiza, Chacarita y Barracas como barrios en expansión, mientras que Palermo, Belgrano y Núñez mantienen firme la demanda.
La preferencia se concentra en unidades de dos y tres ambientes con amenities y espacios verdes. Para el consumidor final, pesan la seguridad y la calidad de materiales, mientras que los inversores priorizan departamentos compactos con buena rentabilidad y bajas expensas.
Uriel Broitman, gerente comercial de Sygsa, sumó el interés por desarrollos mixtos y por proyectos en zonas turísticas como Bariloche o Pinamar Norte, que permiten combinar uso personal y renta.
Perspectivas
El mercado espera definiciones sobre los créditos hipotecarios en dólares y la aplicación de las hipotecas divisibles. Hasta entonces, las constructoras recurren a la financiación propia, preventas y acuerdos con proveedores para sostener obras y atraer a los compradores.
De cara a los próximos meses, los referentes del sector prevén un escenario dinámico, con cautela por las variables macroeconómicas. La continuidad de los proyectos dependerá de la capacidad de financiamiento y del equilibrio entre costos y precios, mientras el mercado se prepara para nuevas herramientas de crédito que podrían modificar la dinámica actual.
