El concepto de house flipping ganó popularidad en el mercado inmobiliario argentino en los últimos tiempos, una práctica que consiste en comprar propiedades deterioradas a bajo costo, renovarlas rápidamente y venderlas con una ganancia significativa.
Según expertos del sector, este modelo de inversión puede generar márgenes de ganancia de hasta 40%, dependiendo de la propiedad, las reformas realizadas y el contexto de mercado. En un escenario donde las viviendas con algún tipo de deterioro visible o en estado original están volviendo a formar parte del mercado, el house flipping representa una oportunidad atractiva para inversores pequeños y medianos que buscan rentabilidad rápida.
Este fenómeno tiene su origen en países como Estados Unidos, Canadá y Europa, pero se adapta al contexto argentino debido a dos factores claves: la caída de los precios en dólares de las propiedades después de varios años de recesión y la presencia de una gran cantidad de ahorros en dólares fuera del sistema bancario. En este contexto, los inversores comenzaron a adquirir unidades deterioradas, con el objetivo de renovarlas y luego revenderlas a precios más altos, obteniendo un margen de beneficio que puede superar los 40% en algunas operaciones, como apuntan los especialistas.
Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), explicó que el house flipping «consiste en comprar propiedades a bajo costo, refaccionarlas de manera rápida y revenderlas con un margen de ganancia en el corto o mediano plazo».
Sin embargo, este negocio no está exento de desafíos. El aumento en los costos de los materiales, como hierro, cerámicos y pinturas, que registraron subas de más del 200% interanual según el INDEC, incrementaron los gastos y ajustado la rentabilidad del modelo. A pesar de estos incrementos, la eficiencia en la reforma y la rapidez con la que se ejecuta la renovación son fundamentales para lograr una ganancia sustancial.
Costos y detalles clave para un «flipping» exitoso
Una de las principales claves para realizar un house flipping exitoso es la rapidez en la ejecución de las reformas, tal como destacó Gabriela Correa, arquitecta especialista en reformas y remodelaciones. «La clave está en minimizar el tiempo de obra, evitar demoras por falta de insumos y lograr un resultado visual atractivo que revalorice la propiedad en el mercado», señaló Correa. En cuanto a las obras que más incrementan el valor de una propiedad, los baños y cocinas son los ambientes clave a renovar, ya que su impacto visual es inmediato y mejora la funcionalidad del hogar.
Los costos de renovación pueden variar dependiendo del tipo de obra, pero el promedio de una reforma de terminaciones medias es de USD 1.200 por metro cuadrado, aunque este valor puede aumentar o disminuir dependiendo de la complejidad y calidad de los materiales utilizados.
Además, para optimizar la rentabilidad, es necesario que la venta de la propiedad se concrete en menos de seis meses desde la finalización de la obra, ya que una demora prolongada puede reducir el margen de ganancia debido a la revalorización de la propiedad.
Aspectos legales y estratégicos del «flipping»
En el house flipping, es fundamental contar con un buen asesoramiento legal, especialmente en lo que respecta a los costos asociados a las transacciones, como las escrituras dobles que se generan al comprar y luego vender la propiedad.
Una de las soluciones más comunes es el uso de un boleto de compraventa con entrega inmediata de posesión, que permite al comprador vender la propiedad sin la necesidad de que el propietario original vuelva a firmar. También existe la opción de comprar propiedades a través de una sociedad vehículo, lo que optimiza los costos impositivos y notariales. Sin embargo, este tipo de operación requiere una rigurosidad documental para evitar posibles conflictos legales.
Además, los expertos señalan que zonas con alta demanda y buena conectividad son las más atractivas para invertir en house flipping, ya que las propiedades en estas áreas tienden a revalorizarse más rápidamente. Los departamentos de menos de USD 100.000 son los más buscados para este tipo de inversión, con márgenes de ganancia que pueden variar entre un 20% y un 40%.
La tendencia del «house flipping» más allá de CABA
Aunque la tendencia de renovaciones rápidas se consolidó en la Ciudad de Buenos Aires, los especialistas advierten que esta estrategia también está ganando terreno en otras localidades del conurbano bonaerense y en capitales provinciales. Barrios como Villa Crespo, Colegiales, Almagro y Saavedra en CABA y zonas cercanas en el GBA comienzan a ver un crecimiento en la demanda de propiedades para renovar y revender.
Según García Malbrán, la estrategia de inversión compartida, en la que dos o más compradores se asocian para adquirir una propiedad, financiar la remodelación y dividir las ganancias de la reventa, se está convirtiendo en una opción cada vez más atractiva. Este modelo permite diversificar riesgos y agilizar los procesos de compra y venta, lo que a su vez hace que la estrategia sea más accesible para una mayor cantidad de inversores.
En resumen, el house flipping se posiciona como una de las alternativas más atractivas para invertir en el mercado inmobiliario argentino, con un enfoque en la eficiencia y rapidez de las reformas, junto con un diseño accesible que logre una gran revalorización de la propiedad. Con márgenes de ganancia de hasta el 40%, este modelo se sigue expandiendo, tanto en CABA como en diversas localidades del GBA, mientras que los inversores continúan buscando propiedades con potencial de revalorización para aprovechar los márgenes que ofrece este tipo de inversión inmobiliaria.
