La inscripción registral de boletos de compraventa aparece como el paso inicial para implementar en escala el sistema de hipotecas divisibles o de bien futuro que permitirán comprar unidades en obras. A partir de la Disposición 10/2025 del Ministerio de Justicia y la Resolución Conjunta 2/2025 de las carteras de Economía y Justicia, el régimen quedó formalmente reglamentado. Ambas normas instrumentan el Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024, que habilita la inscripción de contratos por unidades aún en obra y la posibilidad de constituir garantías hipotecarias sobre bienes futuros.

El objetivo central es reactivar el crédito para la vivienda, incorporar al sistema bancario a las operaciones en pozo y profesionalizar los procesos de desarrollo inmobiliario. Para lograrlo, la normativa exige que cada proyecto cuente con planos aprobados, afectación al régimen de propiedad horizontal y documentación técnica que respalde su viabilidad. Una vez cumplidos estos requisitos, los desarrolladores pueden registrar los boletos en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) o en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).

Bernardo Mihura de Estrada, director del RPI de la Ciudad de Buenos Aires, explicó que esta herramienta representa un cambio estructural. “Ahora el adquirente puede elegir el proyecto que más le interese y financiarlo con el banco que mejores condiciones le ofrezca, ya no depende de lo que le imponga el vendedor”, señaló. El régimen también contempla la caducidad de la inscripción si no se renueva en cinco años, lo que evita que se acumulen contratos sin escriturar y preserva la seguridad jurídica.

La posibilidad de registrar boletos habilita, a su vez, la aplicación de hipotecas divisibles. Esta figura permite que una entidad financiera otorgue un crédito sobre una unidad en construcción y que, una vez subdividido el inmueble, esa hipoteca se fraccione en partes proporcionales a cada comprador. El banco conserva así una garantía real desde el inicio y cada adquirente asume su deuda individual al momento de escriturar.

En que se inspiró el modelo

Inspirado en un mecanismo utilizado por el Banco Hipotecario Nacional en los años 60, el modelo se adapta al Código Civil y Comercial vigente. Puede instrumentarse en la escritura inicial o aplicarse sobre una hipoteca general ya constituida. La escritura debe consignar el saldo de deuda de cada unidad, las condiciones de pago y la aceptación del acreedor. Además, el régimen habilita la constitución de hipotecas sobre el derecho real de superficie, figura útil en desarrollos donde el Estado aporta el terreno y un tercero construye.

Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y consultor en Empiria, destacó el potencial del nuevo esquema. “Es una gran noticia. Permite generar financiamiento bancario y profesionalizar un proceso que muchas veces se desarrolló al margen del sistema”, afirmó. No obstante, advirtió que los bancos aún deben incorporar esta operatoria a sus sistemas internos. “Hoy tienen dificultades incluso para financiar la compra. Imaginate lo que implica financiar la obra. Es otro tipo de análisis”, agregó.

El primer caso concreto se dio a través del Banco Ciudad, en proyectos de hasta 70 m2 para vivienda permanente. El esquema requiere un anticipo en dólares, firma de boleto registrado y pago de cuotas ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) durante la obra. Una vez finalizada, el crédito hipotecario se formaliza en UVA y se inicia el repago.

Opiniones y previsibilidad

Según Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, el nuevo régimen redistribuye el riesgo y permite que el banco acompañe desde el inicio. “Sin crédito, el mercado inmobiliario no tiene escala ni previsibilidad. Esta herramienta exige controles adecuados y profesionalización. No basta con la norma, hace falta implementación efectiva”, indicó.

La Fundación estimó que entre la presentación del proyecto y la posesión pueden pasar hasta cuatro años. Durante ese período, el comprador asume pagos sin contar con la vivienda ni con respaldo financiero.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), vinculó el régimen con otras medidas oficiales como el blanqueo de capitales, la derogación del COTI, la eliminación del cepo y la desregulación de restricciones fiscales. “Es una herramienta más dentro de un paquete orientado a recuperar el flujo de inversión. Su impacto será gradual, pero su existencia marca una base legal clara para ordenar el sistema”, expresó. García Malbrán también mencionó que los boletos registrados podrán utilizarse como respaldo para obtener préstamos personales o formar parte de esquemas de garantías financieras.

El funcionamiento del régimen requiere una instancia previa clave: la registración del proyecto en el RPI. Esa instancia contempla el control de planos, mensuras, escritura pública y afectación del inmueble a propiedad horizontal. Recién cumplido ese paso, el desarrollador podrá inscribir boletos individuales con respaldo legal y contable. Mihura de Estrada remarcó que “el control de legalidad y viabilidad se hace en esa etapa. No se convalidarán proyectos sin respaldo técnico ni factibilidad”.

Contexto y dólar

A pesar del marco legal vigente, el contexto macroeconómico introdujo nuevos factores de incertidumbre. En julio, el dólar oficial cerró con una suba del 13,6% y superó los $1.380 para la venta en el Banco Nación. Solo el 31 de julio aumentó $55. Ese salto arrastró a los tipos de cambio financieros y generó dudas entre compradores y bancos sobre el horizonte inmediato de las operaciones.

González Rouco advirtió que la suba cambiaria afecta de forma directa a quienes estaban por solicitar un crédito: “Si el dólar sube 10% o 15%, el ingreso necesario para acceder al mismo monto también sube en esa proporción. Es un impacto claro y desestabilizador”. También señaló que, en términos relativos, el alza del dólar bajó el costo de construcción medido en dólares entre 5% y 7%, aunque ese efecto no alcanza a compensar el freno en las decisiones de compra.

Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria, opinó que la suba del dólar no alcanzó niveles que modifiquen decisiones de fondo. “La demanda se contuvo más por la suba de tasas de los bancos que por el salto del tipo de cambio. Las consultas siguen, pero hay menos concreciones. Las tasas deberían bajar para reactivar el mercado”, sostuvo.

La combinación de suba del dólar, tasas altas y menor previsibilidad afecta especialmente a quienes buscaban ingresar a proyectos en pozo con respaldo bancario. En ese contexto, algunos desarrolladores optaron por sostener valores en dólares billete para cerrar operaciones. Otros intentaron ajustar precios o flexibilizar condiciones de pago.

A pesar de las dificultades, los datos del primer semestre mostraron cierta recuperación. En la Ciudad de Buenos Aires se firmaron más de 28.000 escrituras y en la provincia de Buenos Aires más de 58.000, según los respectivos colegios de escribanos. Se trata del mejor junio en CABA desde 2008 y en PBA desde 2011. La reactivación, sin embargo, quedó sujeta a la evolución del tipo de cambio y a las señales del Banco Central en materia de tasas y política monetaria.

El nuevo régimen brinda herramientas concretas, pero su aplicación dependerá del fondeo bancario, la confianza en el sistema y un contexto macroeconómico estable. La normativa ya está; falta que las condiciones permitan convertirla en operatoria real.