Referentes del sector reconocen que la actividad atraviesa un momento de reorganización. Frente al contexto inflacionario, destacan las operaciones en pozo, ajustan sus estrategias financieras y apuntan a zonas con potencial habitacional o turístico.

El sector inmobiliario en Argentina transita un proceso de adaptación. En medio de un escenario marcado por costos de construcción elevados —que comienzan a moderarse con el retroceso de la inflación— y precios de venta en etapa de reacomodamiento, las desarrolladoras ajustan sus decisiones para mantener el ritmo de obra y evaluar nuevos emprendimientos.

A pesar de la incertidumbre, el nivel de actividad se mantiene. En distintos barrios de la ciudad de Buenos Aires siguen en marcha más de 50.000 viviendas, aunque los lanzamientos requieren mayor precisión financiera y lectura de mercado.

Alejandro Ginevra, titular de GNV Group, observó que los mayores costos aún no se reflejan en los precios de venta. “Estamos en una fase de transición. Hay que revisar presupuestos y actualizar precios de lista. En el caso de Madero Harbour, ya superamos los 110.000 metros cuadrados construidos”, señaló.

Entre los desarrollos que impulsa la compañía figuran la Harbour Tower, con 194 metros de altura, y la Osten Tower, primer edificio con residencias con marca en ese complejo. También se encuentra en ejecución un paseo gastronómico y comercial a cielo abierto, con un 60% de obra avanzada.

Según Ginevra, la administración directa de obra permite negociar mejor con proveedores, una herramienta clave para controlar desvíos en contextos volátiles.

En línea con ese enfoque, Ezequiel Wierzba, director de WGW y de CLICK, remarcó que los aumentos de costos exigen planificación precisa. “Priorizamos acuerdos con proveedores, compras anticipadas de materiales y preventas que garanticen flujo de fondos. Además, diversificamos las formas de pago para sostener la actividad”, explicó.

Los desarrolladores coinciden en que, si bien los costos dificultan nuevos lanzamientos, las obras en curso avanzan sin interrupciones. “No deberían producirse demoras. El problema está en los inicios. Muchos esperan condiciones más claras para proyectar precios y costos”, añadió Ginevra.

Wierzba complementó: “En vez de frenar, renegociamos condiciones. Lo más difícil es sostener el interés del comprador. Para eso, hacen falta propuestas concretas”.

Valores y costos

En lo que va del año, el costo de construcción en dólares subió 2,8% y acumula una suba del 107% desde octubre de 2023. Según Zonaprop, el costo por metro cuadrado es hoy 3,1 veces más alto que en octubre de 2020 y se ubica 34,1% por encima del promedio de los últimos doce años.

El valor del metro cuadrado oscila entre los USD 1.600 en obras estándar y más de USD 2.000 en proyectos premium.

Para Santiago Magnin, de Deinmobiliarios, los terrenos en barrios como Palermo se ubican en valores históricamente bajos. “Con la suba en el costo de construcción, el ajuste se traslada al valor de la tierra”, detalló.

Esta dinámica despertó el interés por lotes, especialmente en barrios cerrados. “Se pagan al contado, algo inusual. Antes predominaban los intercambios por metros”, señalaron desde el sector. La demanda de terrenos aumentó 53% respecto a febrero de 2024. Palermo, Belgrano y Núñez concentran el mayor número de consultas, según datos del portal.

Magnin consideró que una baja en el costo de materiales podría consolidarse si se facilita la importación, lo que daría aire a los márgenes y a la planificación de nuevos desarrollos.

Modelos financieros y planificación urbana

Para Hernán Pisarenko, director comercial de HA Emprendimientos, el entorno exige estructuras de financiamiento robustas. “Cuando iniciamos un proyecto, ya contamos con el capital necesario. No dependemos de las preventas”, aseguró. Esa política, según explicó, permite evitar interrupciones y brinda mayor previsibilidad.

La ubicación también gana peso. GNV Group apuesta tanto a desarrollos de alta gama en zonas consolidadas —como Puerto Madero— como a propuestas más accesibles en la zona sur de la ciudad. “El encarecimiento de los costos exigirá más desarrollos bajo esquemas de vivienda promovida. El sur tiene potencial para crecer en urbanización”, observó Ginevra.

Pisarenko también ve oportunidades en barrios consolidados. “Apuntamos a zonas que conecten con las necesidades del usuario final. Hoy se valoran la seguridad, los servicios integrados y materiales de calidad. También se prioriza el diseño”.

Wierzba mencionó otras zonas en expansión dentro de la ciudad. “Villa Urquiza, Chacarita y Barracas ganaron presencia. Palermo, Belgrano y Núñez siguen con demanda sostenida. Los productos más buscados son departamentos de 2 y 3 ambientes, bien ubicados, con espacios comunes y áreas verdes”.

En el caso de los inversores, la atención se concentra en unidades compactas, con buena renta y bajos costos de mantenimiento.

Uriel Broitman, gerente comercial de Sygsa, destacó la segmentación de la demanda: “El usuario final busca espacios amplios, funcionales, con áreas al aire libre. El inversor prefiere unidades eficientes, bien ubicadas, o desarrollos mixtos que combinen viviendas, oficinas y locales comerciales”.

Broitman también señaló oportunidades fuera del área metropolitana. “En zonas turísticas como Bariloche o Pinamar Norte hay una demanda concreta. Varios proyectos permiten combinar uso personal y renta, incluso todo el año. En muchos casos, la respuesta del mercado superó las proyecciones”.

El peso de la compra en pozo

La compra en etapa de obra sigue siendo una herramienta clave. “Es una forma de proteger el capital. El comprador recupera lo invertido y más. En nuestros proyectos, esa valorización es notoria”, indicó Ginevra.

Pisarenko agregó que también permite fijar el valor con anticipación, pagando en cuotas, una estrategia útil frente a una inflación alta y un tipo de cambio contenido.

Wierzba y Broitman coincidieron en que el atractivo de esta modalidad depende del perfil de quien compra y del proyecto en cuestión. La posibilidad de fraccionar pagos en dólares, asegurar el valor de la unidad y personalizar la propiedad sigue siendo relevante. “La clave está en elegir bien. Hoy los márgenes son más ajustados, pero la opción sigue vigente”, apuntó Wierzba.

Perspectivas

Los referentes del sector anticipan un escenario de recuperación progresiva, con signos de mayor dinamismo.

Para Ginevra, el mercado busca un punto de equilibrio entre precios y costos. Pisarenko consideró que comienza a observarse un repunte en la actividad. “Venimos de una etapa de parálisis, donde sólo se concretaban operaciones por necesidad. Ahora empieza a aparecer movimiento genuino”, señaló.

Broitman, por su parte, proyectó una demanda sostenida, aunque atada a la evolución de las variables macroeconómicas. “La estabilidad cambiaria, el crédito y el interés por zonas menos saturadas marcarán el ritmo. Si se consolidan esas condiciones, el repunte puede sostenerse”, concluyó.