Tras la publicación del dato de inflación de febrero de 2025 por el INDEC (fue 2,4% y acumula un 66,9% en los últimos 12 meses), se estableció el aumento que deberá aplicarse en los contratos de alquiler vigentes bajo la Ley de Alquileres derogada por el Gobierno a fines de 2023.

El Índice de Contratos de Locación (ICL), utilizado para actualizar esos alquileres desde junio de 2020, mostrará en abril su menor incremento interanual desde el pico de 265% registrado en julio de 2024. La nueva suba, del 116,85%, refleja una desaceleración en los aumentos que impactan en los inquilinos con contratos firmados entre 2022 y 2023.

Cómo impacta en los alquileres vigentes

Con esta actualización, un inquilino que hasta marzo pagaba $150.000 pasará a abonar $325.275 desde abril próximo (hasta marzo de 2026), según el ajuste del ICL. Esta modalidad de actualización anual sigue vigente para los contratos celebrados antes de la derogación de la Ley de Alquileres.

A pesar de la desaceleración del índice, el impacto sobre los ingresos familiares sigue siendo significativo. Si bien la inflación mostró una tendencia a la baja en los últimos meses, el rezago en la actualización de los contratos aún mantiene aumentos por encima del ritmo de recuperación salarial.

Comparación con el pico de julio de 2024

En julio pasado, la actualización anual del ICL alcanzó un 265%, lo que generó fuertes aumentos en los valores de los alquileres. Desde entonces, el índice comenzó a desacelerarse, acompañando la moderación de la inflación y la estabilización de la economía.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, destacó que «la menor suba del ICL en abril representa un alivio parcial para los inquilinos, aunque los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos».

Según Braña, la mayoría de los nuevos contratos firmados tras la derogación de la ley optó por ajustes trimestrales o semestrales, lo que permitió una distribución más progresiva de los aumentos.

Perspectivas del mercado de alquileres

A pesar de la desaceleración del ICL, los valores de los alquileres continúan elevados en algunos segmentos, especialmente en propiedades con alta demanda, por ejemplo en departamentos de 1 a 3 ambientes y en PH (las unidades más solicitadas para evitar el pago de expensas que subieron más de un 160% interanual en la ciudad de Buenos Aires y un 150% en la provincia de Buenos Aires).

En el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), la oferta de inmuebles se expandió post DNU, lo que permite encontrar viviendas ya que los propietarios después de la derogación de la normativa creada en 2020 decidieron volver al mercado de locaciones.

Actualmente, los contratos de alquiler se acuerdan libremente entre las partes bajo el Código Civil y Comercial de la Nación, según lo establecido en el DNU. Los precios se negocian entre propietarios e inquilinos con la intermediación de inmobiliarias. En CABA, un departamento de dos ambientes promedia $550.000 mensuales, mientras que uno de tres ambientes ronda los $650.000 más expensas.

Los especialistas coinciden en que el impacto del nuevo esquema de ajustes aún está en proceso de consolidación. Mientras los contratos antiguos continúan sujetos a aumentos anuales bajo el ICL, los nuevos acuerdos muestran incrementos más moderados y predecibles, alineados con la inflación esperada para 2025.

«Además, suelen pactarse ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o del ICL. Lo importante es que la baja de la inflación genera mayor estabilidad. Que la oferta se mantenga firme, junto con la desaceleración inflacionaria, permitirá acuerdos más equilibrados entre las partes», concluyó Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate.